（2015）沪一中民二（民）终字第61号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2020-10-16
案件名称
上海九间伴房地产经纪有限公司诉王维雄房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
民事二审
当事人
上海九间伴房地产经纪有限公司；王维雄
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》:第一百七十条第一款第一项
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第61号上诉人（原审被告）上海九间伴房地产经纪有限公司。法定代表人**，职务总经理。被上诉人（原审原告）王维雄。上诉人上海九间伴房地产经纪有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一(民)初字第30156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，王维雄原系**房屋的产权人。2012年7月2日，王维雄（出租方、甲方）与上海九间伴房地产经纪有限公司（以下简称九间伴公司，承租方、乙方）签订《托管出租合同》，约定甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区****室房屋，房屋用途为居住。合同自2012年7月2日起至乙方与“转租合同”中承租人所约定的租赁期限终止日止，合同期限不少于36个月，且不超过42个月，甲方应于2012年7月2日前将该房屋交付给乙方。甲方应在每个租赁年度中向乙方提供30天的免租期，并在合同起始的前三个月享用。该房屋租金为每月人民币（以下币种相同）3,000元。每个月支付一次租金。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，则甲方应提前一个月以书面形式通知乙方，甲方除应按当月租金的一倍向乙方支付违约金外，还应全额补偿乙方装修该房屋所产生的费用，若违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，王维雄向九间伴公司交付了房屋，九间伴公司将系争房屋转租给了案外人。2014年3月23日，王维雄（出卖方、甲方）与案外人***（买受人、乙方）、九间伴公司（居间方、丙方）签订房地产买卖居间协议，约定乙方向甲方购买**房屋，总房价款165万元。同日，王维雄（出卖方、甲方）与***（买受人、乙方）、九间伴公司（见证方）签订房屋买卖合同，约定了上述转让标的物以及房价款165万元。其中约定甲方应于乙方银行贷款划入甲方收款帐户后次日内，将该房屋交付给乙方。甲、乙双方应于2014年5月31日前向房地产中心申请办理产权过户手续。并交易前甲方确保产权清晰、无抵押，无租赁关系和租赁备案关系（为手写内容）。2014年4月7日，王维雄（出卖方、甲方）与***、**（买受人、乙方）签订上海市房地产买卖合同，其中约定甲方未按合同约定的期限将房地产交付（包括房地产交接、户口迁出及房地产权利转移）给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交期限之第二日起算至实际交房之日止，逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十日的违约金外，甲方还应承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%，甲方应在接到书面通知之日起十日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，王维雄与案外人***、**履行房屋买卖合同的约定，2014年6月3日，案外人的购房贷款划入王维雄收款帐户。次日，由于九间伴公司尚未向王维雄交还房屋，王维雄未能如约向房屋买受人交付房屋。2014年6月28日，王维雄签署托管合同终止单，确认其与九间伴公司于2012年7月2日签订的位于**物业的房屋委托合同，现合同正常到期，房东确认全部费用已结清及物业交验结束，因此合同于2014年6月28日终止。水、电、煤、保安、保洁、有线已结清。另签署了物业交接单。2014年7月1日，王维雄（卖售人、甲方）与***、**（买受人、乙方）签订协议一份，内容为：买受人（乙方）根据上海市房屋买卖合同规定于2014年6月4日将除尾款外所有款项交付给卖售人（甲方），卖售人（甲方）本应按照买卖合同规定于2014年6月5日将坐落在上海市浦东新区****室的房屋交付给买受人（乙方），并签订房屋交接书，但卖售人（甲方）逾期至2014年6月28日交房，一共逾期23天。根据买卖合同，卖售人（甲方）未按合同约定的期限将上述地产交付给买受人（乙方），应当向乙方支付违约金，违约金按照卖售人（甲方）和买受人（乙方）协商约定为12,000元，此违约金从尾款5万元中扣除。因此买受人只需付给卖售人38,000元结清所有房款。王维雄诉至原审法院，请求判令九间伴公司支付王维雄因违约造成的损失12,000元。原审审理中，九间伴公司表示，如果法院判决，同意赔偿王维雄损失3,000元。原审认为，王维雄与九间伴公司签订的《托管出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方在履行上述租赁合同期间，通过九间伴公司的居间介绍，王维雄与案外人签订了系争房屋的买卖合同，并与买受人约定了交房的时间，向买受人确保交易前房屋内无租赁关系，九间伴公司作为房屋买卖合同的见证方在该合同上盖章。王维雄作为房屋买卖合同的出卖主体，应当全面履行与房屋买受人间的权利义务约定，其应当充分注意到出卖房屋的状态以及履行可能，当其不能按照房屋买卖合同履行合同义务时应当承担合同约定的相应责任。九间伴公司在履行系争房屋买卖的居间业务时，明知与王维雄间就系争房屋存在租赁关系而对王维雄关于房屋交付、房屋状态等签约内容未尽善意提醒或提出不同意见，鉴于九间伴公司既是系争房屋买卖合同的居间方，同时也是系争房屋的承租人，以致王维雄以为九间伴公司在房屋买卖合同上以见证方身份盖章的行为直接表明九间伴公司确认王维雄对房屋买受人关于房屋交付及房屋状态所作的承诺，因此，九间伴公司在系争房屋买卖合同居间业务中存在不妥之处。而王维雄与九间伴公司间的租赁合同约定租赁期限自2012年7月2日起，不少于36个月。双方在2014年6月28日签署解除租赁合同的终止单，王维雄明确租赁合同至2014年6月28日终止并交验物业及结清相关费用。因此王维雄认为九间伴公司在履行租赁合同中存在未依法及时清退房屋的义务导致王维雄未能如约向房屋买受人交付房屋而承担了赔偿责任，与王维雄在2014年6月28日出具的租赁合同终止单所确认的内容相悖。王维雄认为九间伴公司在履行租赁合同中存在违约行为而应承担王维雄损失的诉请，缺乏事实依据，原审法院难以支持。九间伴公司在诉讼中表示自愿赔偿王维雄损失3,000元，不违背法律规定，原审法院予以准许。原审法院审理后于二○一四年十一月四日依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、驳回王维雄的诉讼请求；二、准许上海九间伴房地产经纪有限公司赔偿王维雄损失3,000元，此款于判决生效之日起十日内支付。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币100元，减半收取人民币50元，由王维雄负担。原审法院判决后，上诉人九间伴公司不服，向本院提起上诉称：上诉人在原审法院审理时，表示如果法院判决支持被上诉人的诉讼请求的，上诉人愿意承担不超过3,000元的损失赔偿。现原审法院既然确认被上诉人的请求没有依据，却又判令上诉人承担3,000元的费用，显与其对事实的认定及上诉人的真实意思表示相悖，没有任何法律依据。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，驳回被上诉人原审的全部诉讼请求。被上诉人王维雄辩称：原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院再查明，上诉人在原审法院于2014年10月30日的法庭审理中，原审法院询问上诉人方：“经本院调解，双方未达成一致协议。被告对案件的处理意见？”上诉人答：“如果法院判决，我们同意自愿赔偿原告损失3,000元。”本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿，诚实信用原则。上诉人与被上诉人间因租赁关系产生纠纷，并诉诸法院。虽然双方在审理中各执己见，且未能就争议达成一致调解协议，但上诉人在原审法院审理中，双方责任尚不确定时，即明确向原审法院表示了如果法院作判决，其自愿赔偿被上诉人损失的意思表示。此系当事人对自己权利的处分，属单方承诺。依据诚实信用及禁反言原则，作出承诺一方均不应在没有任何其他相反证据材料证明该承诺无效的情形下，任意改变其承诺。现上诉人对其所作承诺之意思解释明显与文意不符，故上诉人的事后解释及上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。原审法院依据上诉人自愿赔偿的意见表示所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币50元，由上诉人上海九间伴房地产经纪有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 方方代理审判员 孙飞代理审判员 毛焱二〇一五年一月十四日书 记 员 王申附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 更多数据：