（2014）青民一初字第00935号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2016-01-29
案件名称
刘花桃与青阳县鼎辉物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青阳县人民法院
所属地区
青阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘花桃,青阳县鼎辉物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国消防法（2008年）》：第十条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
安徽省青阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第00935号原告：刘花桃，女，住安徽省池州市青阳县。委托代理人：杨长根，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。被告：青阳县鼎辉物业管理有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。法定代表人：高坤，该公司总经理。委托代理人：戴晋玲，安徽戴晋玲律师事务所律师。原告刘花桃与被告青阳县鼎辉物业管理有限公司（简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员陈正茂独任审判，于2014年12月8日公开开庭进行了审理。原告刘花桃的委托代理人杨长根、被告物业公司的委托代理人戴晋玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘花桃诉称：2014年3月28日，我与物业公司订立《青阳某某广场商铺租赁合同》，合同约定：物业公司将青阳某某广场一层＊＊＊号商铺租赁给我；租赁期限自2014年5月1日起至2016年12月30日止；第一年租金为54757元；物业管理费每月按1.5元／平方米交纳；合同还对其他条款进行了约定。合同订立后，我依约支付了租金及其他费用，但物业公司未依约交付租赁房屋。由于物业公司出租房屋未经消防等各项验收，且租赁房屋外立面正在施工，为此，我等租赁户向政府相关部门反映，经青阳县住房建设委员会（简称县住建委）等相关部门协调，物业公司退还了2014年5月1日至2014年7月31日期间的租金，并承诺租赁房屋一定会在2014年8月1日前完工，并通过验收。然2014年8月1日，物业公司仍未将租赁房屋施工完毕，也未通过消防等各项验收，违反了国家强制性规定，导致2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同无效。为此，特诉至法院，要求判令物业公司返还租赁费9126元并赔偿2014年8月、9月刘花桃支付的工人工资7600元，由物业公司承担诉讼费用。刘花桃为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：一、《商铺租赁合同》一份，证明：1、刘花桃与物业公司之间存在房屋租赁合同的事实；2、双方对租赁合同期限、租金等相关事实进行约定的情况。二、银行交易记录一份，证明：刘花桃依约缴纳了房屋租金54757元及物业公司已退还2014年5月至7月的租金13689元的事实。三、公证书一份，证明：1、2014年8月19日，青阳某某广场仍在施工建设；2、2014年9月底，青阳某某广场外立面才施工完毕。四、工资表一张，证明：2014年8月、9月，刘花桃支付工人工资情况。物业公司在庭审中辩称：一、青阳某某广场工程项目由青阳县某某房地产开发有限公司（简称某某公司）开发建设，某某公司依法办理各项审批手续，取得相关主管部门批准、许可，刘花桃承租的＊＊＊号商铺系合法建造的房屋，并且我公司已合法取得该商铺租赁经营权。因此，我公司与刘花桃签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。二、＊＊＊号商铺工程质量及消防等各项已经验收合格。2014年4月25日，青阳某某广场一至四层裙楼工程竣工，经相关单位现场验收，工程符合质量标准、规范及设计要求，安全和主要使用功能也符合要求，工程质量合格。由于青阳某某广场一至四楼是商铺，消防验收必须在商户进居通电、通水后才能进行。2014年10月8日，经池州市公安消防支队（简称市消防支队）验收，该工程消防验收合格，不存在刘花桃诉称的未经验收及未施工完毕的情形，另刘花桃主张合同无效的理由在起诉前已经不存在。另我公司与刘花桃之间系商铺租赁关系，不是商铺买卖关系，我公司也不是商铺房地产开发企业，我公司与刘花桃签订的《商铺租赁合同》合法有效，不存在刘花桃诉称的无效。另法律规定无效合同自始没有法律约束力，所以本案也不存在租赁期限内中间两个月租赁合同无效的情形。三、刘花桃已向我公司作出不再要求返还任何费用等承诺，并且刘花桃承租的＊＊＊号商铺已投入使用，进行经营活动，不存在返还租金的情形，更不存在赔偿损失问题。2014年5月19日，刘花桃向我公司递交书面《申请书》称“本人因装修需要特申请贵公司自2014年5月1日移交房屋之日起至2014年7月31日止为免租金装修，…本人申请退还装修期间免租金同时郑重承诺：1、不再要求贵公司返还其他任何费用；2、不再要求贵公司承担任何形式违约金；3、不再要求赔偿直接或其他一切间接的经济损失”，刘花桃作出承诺后我公司于2014年5月19日就退还刘花桃2014年5月1日至2014年7月31日共三个月租金计13689元。我公司原本无需退还刘花桃三个月租金，但考虑到刘花桃前期需要花费资金对商铺进行装修，县政府多次从中做调解工作，加上刘花桃同时作出承诺等方方面面，我公司才退还其前三个月租金。刘花桃对我公司作出的上述承诺是其真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，是合法行为，显然对其具有约束力，我公司无违约情形，不存在返还租金和赔偿损失的情形。2014年5月14日，我公司将＊＊＊号商铺移交给刘花桃，刘花桃进房开始装修；2014年5月7日，刘花桃提出要求安装电表通电，以满足租赁商铺装修经营需要，商铺装修完毕后刘花桃就投入使用，对外开展经营活动。自2014年5月7日起，＊＊＊号商铺已被刘花桃实际租赁使用，其现要求返还租金不应支持。综上，我公司与刘花桃签订的《商铺租赁合同》合法有效，刘花桃无权要求返还租赁费和赔偿损失，请求法院驳回刘花桃的诉讼请求。物业公司为支持其辩解，向本院提供了如下证据：一、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书各一份，证明：物业公司的诉讼主体资格。二、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商铺经营管理合同》、《青阳某某广场商铺买卖模式确认书》各一份，证明：1、青阳某某广场工程项目开发建设，已依法办理各项审批手续，取得相关主管部门批准、许可，刘花桃承租的＊＊＊号商铺所在的建筑物系合法房屋的事实。2、物业公司取得＊＊＊号商铺租赁经营权的事实。3、以＊＊＊号商铺为租赁物而签订的《商铺租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定、合法有效的事实。三、《青阳县某某广场一至四层裙楼工程竣工预验收会议纪要》、市消防支队池公消验字（2014）第00＊＊号《建设工程消防验收意见书》各一份，证明：1、2014年4月25日，青阳某某广场一至四层裙楼工程竣工，经相关单位现场验收，工程符合质量标准、规范及设计要求，安全和主要使用功能也符合要求，工程质量合格。2、2014年10月8日，青阳某某广场一至四层裙楼工程经市消防支队进行消防验收，消防方面具备使用条件，消防验收合格的事实。四、2014年5月19日《申请书》、2014年5月7日《承租户接电申请》、《青阳县某某营运管理手册》、《装修手册》各一份，证明：㈠、刘花桃向物业公司申请三个月装修期限免租金，同时向物业公司郑重承诺“1、不再要求贵公司返还其他任何费用；2、不再要求贵公司承担任何形式违约金；3、不再要求贵公司赔偿直接或其他一切直接的经济损失”，刘花桃作出承诺后物业公司于2014年5月19日退还刘花桃2014年5月1日至2014年7月31日共三个月租金共计13689元，上述承诺是刘花桃真实意思表示，不违反法律或社会公共利益，是合法行为，显然对刘花桃具有法律约束力，刘花桃应严格遵守，不存在返还租金的事实。㈡、2014年5月7日，刘花桃提出申请要求安装电表通电，以满足租赁商铺装修经营需要的事实。自2014年5月7日起，物业公司已将房屋实际交付给刘花桃使用。经当庭举证、质证，物业公司对刘花桃提供的证据提出如下质证意见：对证据一的真实性无异议，该份合同系双方的真实意思的表示。对证据二无异议。对证据三的关联性及证明对象有异议，与刘花桃主张的内容无关联性，刘花桃在此期间已经实施装潢；就此情形不能认定双方的合同无效。对证据四的关联性及证明对象有异议，该份证据与本案没有关联性，且该份证据恰恰能证明刘花桃发给员工工资，刘花桃已经进行了某某活动。对物业公司提供的证据，刘花桃提出如下质证意见：对证据一无异议。对证据二的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。所有的高层建筑均需进行消防和竣工验收后才能使用，在2014年9月底前，物业公司未完成该两项验收。对证据三的真实性、关联性无异议，但对其证明目的有异议，物业公司直至今天为止，青阳某某广场尚未进行竣工验收，未进行竣工验收的工程是不能投入使用。本案物业公司交付给刘花桃的房屋不符合双方之间的租赁合同的约定。市消防支队验收时间的是2014年10月8日，表明物业公司在2014年8、9月份间出租房屋违反了消防法的规定，属于违法出租。对证据四的真实性及关联性无异议，但对其证明目的有异议。该份《申请书》是格式合同，且该份申请没有对2014年8月份以后的损失进行约定。另该份申请出台的背景是在县住建委的协调下物业公司才退还三个月房租，并且物业公司当时承诺在2014年8月1日前完成所有的施工并办好所有验收的前提下，刘花桃才签署的。故该份申请书不存在刘花桃对2014年8月1日以后的损失不要求赔偿的事项。对证据五不持异议。经当庭举证、质证，对刘花桃提供的证据认证如下：对证据一、二的真实性，因物业公司无异议，本院经审查予以确认。对证据三，因物业公司对其真实性并未提出异议，且是公证机关依法作出，对其真实性予以确认。对证据四，刘花桃在庭审中增加了工人工资损失的诉讼请求，但其未依法在本院指定期限内交纳诉讼费，应承担对其不利的法律后果，即支持该项诉讼请求的相关证据，本案中本院不予审理。对物业公司提供的证据一、二、三、四、五的真实性，因刘花桃均无异议，本院经审查予以确认。根据双方陈述一致内容及举、质证情况，结合本院的认证意见，经审理查明：青阳某某广场工程项目由某某公司开发建设，某某公司依法办理了该项目的相关审批手续，取得相关主管部门批准、许可。2013年4月17日，刘花桃作为乙方在一份《青阳某某广场商铺买卖模式确认书》上签字确认，乙方现订购甲方（出卖人）某某公司开发的＊＊＊号商铺，乙方自愿选择与甲方、丙方（经营人）物业公司约定按下列模式买卖、使用该商铺，即乙方同意在签订《青阳某某广场认购书》时，与丙方签署《商铺经营管理合同》，明确将订购的商铺交由丙方经营，由丙方利用商铺开展经营（可以自行经营，也可以对外招商、代为出租等方式经营）。当日，刘花桃作为甲方、物业公司作为乙方，双方签订了一份《商铺经营管理合同》，物业公司取得＊＊＊号商铺经营权。2014年4月25日，青阳某某广场一至四层裙楼工程经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格。2014年3月28日，物业公司作为出租人（甲方）、刘花桃作为承租人（乙方），签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方＊＊＊号商铺用于经营某某冰激凌。承租期自2014年5月1日起至2016年12月30日止。租金和租金交纳期限分别为：1、第一年2014年5月1日起至2015年4月30日止，租金为人民币54757元（含税）；2、第二年2015年5月1日起至2016年4月30日止，租金为人民币54757元（含税）；3、第三年2016年5月1日起至2016年12月30日止，租金为人民币36504元（含税）.租金按12个月为一个支付期，先支付后使用。合同同时还就其他各项费用的缴纳、违约责任、装修事项等分别进行了约定。合同签订后，刘花桃于2014年4月30日向物业公司缴纳了第一年租金54757元。2014年5月7日，刘花桃与物业公司又分别签订了一份《运营管理手册》、《装修手册》，同时刘花桃又向物业公司递交了一份《承租户接电申请》，申请安装电表通电。2014年5月14日，物业公司将＊＊＊号商铺交付给刘花桃，刘花桃即开始对＊＊＊号商铺进行装修，并于2014年7月中旬装修结束。2014年5月14日，刘花桃向物业公司递交了一份书面《申请书》，申请书上载明“本人为青阳某某广场某某号铺位承租人刘花桃，电话号码＊＊＊＊＊****＊＊。本人因装修需要特申请贵公司自2014年5月1日移交房屋之日起至2014年7月31日止为免租金装修期限，请贵公司将该期限先交纳的相应房租在本人办理完商铺装修手续后退还本人。本人申请退还装修期间免租金同时郑重承诺：1、不再要求贵公司返还其他任何费用；2、不再要求贵公司承担任何形式违约金；3、不再要求贵公司赔偿直接或其他一切直接的经济损失。”2014年5月19日，物业公司通过银行将13689元房租退还给刘花桃。2014年10月8日，市消防支队对青阳某某广场裙房及地下室建设工程进行消防验收，验收合格，并于2014年10月9日作出池公消验字（2014）第00＊＊号《建设工程消防验收意见书》。2014年8月19日，案外人胡某某作为申请人，以其与物业公司签订十份《商铺租赁合同》，租赁青阳某某广场肆层＊＊＊-＊＊＊号共计十间商铺，拟从事“某某咖啡”个体经营，申请人认为其租赁商铺的整幢楼房至今仍未完工、未经验收，不符合房屋交付条件，向安徽省青阳县公证处（简称县公证处）申请公证保全证据。2014年8月23日，县公证处作出（2014）皖青公证字第＊＊＊号《公证书》，证明截至2014年8月19日青阳某某广场两幢某某主楼存在外墙呈水泥灰色，脚手架尚未完全拆除等情形。2014年11月12日，刘花桃以物业公司在2014年8月1日仍未将租赁房屋施工完毕，也未通过消防等各项验收，违反了国家强制性规定，导致其与物业公司签订的租赁合同中2014年8月1日起至2014年9月30日间商铺租赁合同无效为由，诉至法院，要求：一、确认其与物业公司所立青阳某某广场商铺租赁中2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同无效；二、请求判令物业公司返还租赁费9126元；三、本案诉讼费用由物业公司承担。在2014年12月8日的庭审中，刘花桃当庭申请撤回其第一项诉讼请求，并增加一项诉讼请求，要求物业公司赔偿其工人工资损失7600元。就增加的诉讼请求，因刘花桃在本院指定期限内未依法向本院缴纳相应诉讼费，按照相关法律规定，应视为其自动撤回该项诉讼请求。本院认为：本案争议焦点为：一、物业公司出租未经消防验收的房屋，租赁合同是否无效？2004年3月4日最高人民法院公布的（2003）民一他字第11号《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》（简称《（2003）民一他字第11号函复》）中关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，作出：“第一，出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。第二，租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的，人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三，租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者，但租赁标的物经消防安全验收合格，不是认定房屋租赁合同效力的必要条件”的函复。但是2009年9月1日施行的最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对上述复函的观点进行了变更。该司法解释第八条第一款第（三）项规定“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用的，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。”即租赁合同标的物不符合法律、行政法规关于房屋使用条件的强制性规定，作为解除租赁合同的法定情形之一，而非认定合同无效的情形。同时，《（2003）民一他字第11号函复》已于2013年2月18日被最高人民法院《关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》第63项废止。废止理由为：“与最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》规定相冲突。”则根据最高人民法院颁布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，对未经消防验收或验收不合格的房屋进行出租违反了房屋使用条件的相关强制性规定是解除租赁合同的法定条件，但不是租赁合同无效的情形。本案，虽然青阳某某广场两幢某某主楼经县公证处公证截至2014年8月19日存在外墙呈水泥灰色，脚手架尚未完全拆除等情形，2014年10月8日，青阳某某广场裙楼及地下室建设工程才经市消防支队消防验收合格，但青阳某某广场一至四层裙楼于2014年4月25日经施工、勘察、设计、监理、建设等单位验收合格，物业公司于2014年5月14日将刘花桃承租的＊＊＊号商铺交付于刘花桃，现刘花桃以物业公司未依约交付租赁房屋，且物业公司出租给其的＊＊＊号商铺截至2014年8月1日未施工完毕，也未通过消防等各项验收，直至2014年10月8日才经市消防支队消防验收合格，则其与物业公司签订《商铺租赁合同》中2014年8月1日至2014年9月30日间商铺租赁合同，因违反了国家强制性规定，应为无效的主张，与上述规定不符，不予支持。对物业公司认为刘花桃主张合同无效的情形在刘花桃起诉前就已不存在，物业公司与刘花桃签订《商铺租赁合同》中＊＊＊号商铺系合法建造的房屋，物业公司已合法取得该商铺的租赁经营权，＊＊＊号商铺工程质量及消防等各项已经验收合格，该合同系双方真实意思表示，合法有效的辩解，予以采纳。二、刘花桃主张返还2014年8月1日至2014年9月30日期间租赁费的主张应否支持？2014年5月14日，物业公司就将＊＊＊号商铺交付于刘花桃，刘花桃接收＊＊＊号商铺后即着手进行装修。2014年5月19日，刘花桃以其因装修需要申请物业公司自2014年5月1日移交房屋之日起至2014年7月31日止为免租金装修期限，申请物业公司将该期限交纳的相应房租在其办理完商铺装修手续后退还本人，同时承诺，不再要求物业公司返还其他任何费用、不再要求物业公司承担任何形式违约金、不再要求赔偿直接或其他一切间接的经济损失。当日，物业公司在刘花桃办理商铺装修手续后依刘花桃的申请退还了刘花桃2014年5月1日至2014年7月31日的租金13689元。2014年7月中旬刘花桃装修结束。虽然刘花桃在庭审中陈述其于2014年10月开始经营，物业公司认为刘花桃装修结束后就进行了经营。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第八条第一款第（三）项的规定，如物业公司提供给刘花桃的＊＊＊号商铺因未施工完毕、未经消防等验收导致租赁房屋无法使用的，刘花桃可以请求解除合同。但本案刘花桃并未要求解除合同，也未提供其2014年8月、9月因物业公司出租的＊＊＊号商铺因未施工完毕、未经消防等验收致其无法使用租赁房屋的证据，同时，即使刘花桃提供证据证明＊＊＊号商铺因未施工完毕、未经消防等验收致其2014年8月、9月间无法使用该租赁房屋，因刘花桃在申请物业公司退还装修期间免租金同时已书面承诺不再要求物业公司赔偿直接或其他一切间接的经济损失，刘花桃虽辩称其出具《申请书》是在物业公司承诺租赁房屋一定会在2014年8月1日前完工，并通过验收的情况下才出具的，但刘花桃并未提供相应证据证实其辩解，故刘花桃在其《申请书》中所作的承诺系其真实意思表示，且不违反相关法律规定，对其应具有约束力。则刘花桃要求物业公司返还2014年8月1日至2014年9月30日期间租赁费的主张，无证据证实，亦无事实和法律依据，不予支持。即使刘花桃存在损失，也因其已书面承诺免除物业公司赔偿责任，对其主张亦不应支持。综上，刘花桃与物业公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，物业公司依据合同约定将刘花桃承租的商铺交付刘花桃，刘花桃进行了装修现已实际经营。期间，物业公司依刘花桃申请，免收刘花桃三个月装修期间的房租，虽然物业公司交付给刘花桃的＊＊＊号商铺直至2014年10月8日才经消防部门消防验收合格，依照相关法律规定，刘花桃在其承租的＊＊＊号商铺具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定，导致租赁房屋无法使用的情况下，有权请求解除合同。但本案刘花桃并未要求解除合同，也未提供其所承租的＊＊＊号商铺因未施工完毕、未经消防等验收致其无法使用的证据，同时，刘花桃在申请物业公司退还装修期间免租金同时已书面承诺不再要求物业公司赔偿直接或其他一切间接的经济损失，则其现要求物业公司返还租赁费的主张，无证据证实，亦无事实和法律依据，同时也与其承诺相违背，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告刘花桃的诉讼请求。案件受理费260元，减半收取130元，由刘花桃负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。代理审判员 陈正茂二〇一五年一月十四日书 记 员 王珊珊附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 百度搜索“”