（2014）滁民一终字第01503号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-01-20
案件名称
王金泉与安徽大雄华东投资发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省滁州市中级人民法院
所属地区
安徽省滁州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽大雄华东投资发展有限公司,王金泉
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省滁州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）滁民一终字第01503号上诉人（原审被告）：安徽大雄华东投资发展有限公司，住所地滁州市，组织机构代码68497748-7。法定代表人：潘美多，该公司董事长。委托代理人：邱程，安徽环滁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王金泉，男，1979年6月20日出生，汉族，个体户，住安徽省天长市。委托代理人：王金琢，女，1972年12月15日出生，汉族，户籍地安徽省全椒县，现住安徽省滁州市，系王金泉的姐姐。上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司（以下简称大雄公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院于2014年9月2作出（2014）南民一初字第01097号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年12月24日公开开庭审理了本案。上诉人大雄公司的委托代理人邱程，被上诉人王金泉的委托代理人王金琢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年8月8日，大雄公司与王金泉签订了四份《滁州市商品房预售合同》，约定：王金泉购买大雄公司位于滁州市南谯工业开发区乌衣路999号安徽大雄华东农贸食品城区23幢商铺108室、住宅108-201室、商铺110室、住宅110-201室，总房款384078元，四份合同均约定：大雄公司应于2011年6月30日前将诉争房屋交付给王金泉；大雄公司如未在合同约定期间内将房屋交付王金泉，应当支付违约金，违约金按王金泉已支付的房价款日万分之二计算，违约金自合同约定的最后交房期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过90天，王金泉有权选择下列第贰种方案追究大雄公司责任：壹、王金泉有权单方面解除合同；贰、大雄公司按王金泉累计已付款的2.00%支付违约金，买受人继续履行合同至交房。合同签订后，王金泉付清全部购房款，但大雄公司至今未交付房屋。原审法院认为：大雄公司与王金泉签订的《滁州市商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同签订后，王金泉支付了全部购房款，但大雄公司未能在合同约定的期限内交付房屋，已构成违约，大雄公司应当承担违约责任。双方签订的合同第十二条约定，大雄公司逾期交房的逾期天数超过90天的，违约金应以王金泉累计已付房款的2%计赔。该约定没有考虑大雄公司的实际逾期天数，不论逾期时间长短，大雄公司仅承担总房款的2%的违约金明显过低，难以弥补王金泉的损失，而王金泉请求按日万分之二计算违约损失又没有依据，考虑王金泉已付购房款被实际占用的利息损失客观存在，该实际损失能够确定，原审酌定以中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%来计算应支付的违约金数额。大雄公司逾期交房的天数应从合同约定的交房期限之第二天起算至实际交付之日止，即从2011年7月1日起算至实际交房之日止，因王金泉要求大雄公司支付自2011年7月1日至2014年5月31日（共计1066天）的违约金，予以支持。自2011年7月1起90日内的违约金按日万分之二计算；超过90日至2014年5月31日（共计976日）的违约金按中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%计算，因此大雄公司应支付王金泉违约金合计人民币76158.4元{（384078元×90天×0.0002）＋（384078元×976天×6.65%÷360天）}。大雄公司辩称其已于2012年6月19日书面通知王金泉办理交房手续，计算逾期交房的违约责任应截止至2012年6月19日时止，但未能提供证据佐证，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告王金泉违约金人民币76158.4元；二、驳回原告王金泉的其他诉讼请求。案件受理费1847元，减半收取923.5元，由原告王金泉负担223.5元，由被告安徽大雄华东投资发展有限公司负担700元。大雄公司上诉称：1、王金泉早已超过以合同显失公平为由行使合同撤销权的期限，即王金泉已无权主张合同不公而要求变更合同内容，原审判决以合同显失公平为由改变合同内容，程序违法；2、《商品房预售合同》中对于购房人拖欠购房款的违约责任的约定与第十二条的约定一致，即合同约定的开发商与购房人承担同样标准的违约责任，综上，合同内容并无显失公平之处；3、本案涉及的《商品房预售合同》由双方签字盖章确认，并经主管部门备案登记，是合法有效的合同，合同中约定的权利义务受法律保护，原审法院不以合法生效的合同作为判决依据，违反法律规定。庭审中，变更上诉理由为：原审确认的交房时间有误，涉案房屋于2012年7月9日已通过竣工验收，且大雄公司于2012年7月9日已向王金泉送达了交房通知，未办理交房手续的责任应由王金泉自行承担。对原审判决确定的逾期交房违约金的标准无异议。请求撤销原判，改判驳回王金泉的诉讼请求，诉讼费由王金泉承担。王金泉在庭审中辩称：大雄公司所述不是事实，大约在2014年8月25日大雄公司才通知交房，因王金泉未同意大雄公司要求签订不合理的免责条款，故涉案房屋仍未交付。请求驳回上诉，维持原判。二审中，大雄公司提供工程竣工验收报告、投递邮件清单。证明涉案房屋的竣工验收合格时间为2012年7月4日，大雄公司于2012年7月9日已向王金泉送达了交房通知。王金泉质证意见为：工程竣工验收报告无异议。投递邮件清单不予认可，王金泉也未收到交房通知。本院对上述证据认证意见为，大雄公司提供的工程竣工验收报告与本案具有关联性，且来源合法，王金泉也无异议，故本院对大雄公司提供的该证据真实性及证明目的均予以确认。投递邮件清上的收件人为王金泉，结合大雄公司提供的交房通知，可以认定大雄公司已向王金泉送达了交房通知。故对该证据的证明目的予以采信。二审查明：涉案房屋于2012年7月4日通过竣工验收，于2012年7月14日取得滁州市建设工程竣工验收备案证书。大雄公司于2012年10月25日通过邮寄方式通知王金泉办理交房手续。本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。本院认为：根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：大雄公司是否存在逾期交房的违约行为及逾期交房的违约天数如何确定。王金泉与大雄公司于2010年8月8日所签订的《滁州市商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容亦不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照约定履行自己的义务。根据双方所签合同第十一条的约定，大雄公司应于2011年6月30日前将涉案房屋交付给王金泉，而大雄公司于2012年10月25日才向王金泉发出交房通知，大雄公司通知交房时间明显迟于合同约定的交房时间，故大雄公司逾期交房的事实客观存在。依据合同约定，大雄公司应当承担迟延交付期间的违约责任。大雄公司逾期交房天数应从合同约定的交房期限第二日起算，即从2011年7月1日起算。根据王金泉与大雄公司签订的《滁州市商品房预售合同》第十条、第十三条的约定，大雄公司应在涉案房屋验收合格后书面通知王金泉交房。现涉案房屋已于2012年7月14日取得滁州市建设工程竣工验收备案证书，能够证明涉案房屋经验收合格符合双方约定的交房条件，大雄公司在涉案房屋验收合格后于2012年10月25日书面通知王金泉交房，亦符合合同约定的通知方式。原审认定大雄公司至今未能向王金泉交付涉案房屋，逾期交房时间计算至王金泉主张的2014年5月31日止，与事实不符，本院不予采信。按照涉案合同的约定，王金泉应在接到通知后15日内会同大雄公司对涉案房屋进行验收交接。故王金泉应于2012年11月9日前办理交房手续，其未办理交房手续，自2012年11月9日之后的损失应由其自行承担。大雄公司主张其于2012年7月9日已向王金泉送达了交房通知，但其提供的证据证明大雄公司向王金泉送达交房通知的时间为2012年10月25日。大雄公司该主张，本院不予采信。王金泉认为其并未收到大雄公司发出的交房通知，因大雄公司依照合同约定的邮寄地址送达的交房通知，即使王金泉未收到大雄公司发出的交房通知，其责任应由王金泉自行承担。大雄公司逾期交房时间应为：自2011年7月1日至2012年11月9日，即498天。根据双方签订的《滁州市商品房预售合同》中的相关约定，王金泉已经按期支付全额购房款，但大雄公司未能按期履行交房的义务，显属违约，应向王金泉承担逾期交房的违约责任。根据合同第十二条的约定，从该合同的文字含义反映，是以逾期交房90日作为承担不同违约责任的分界点，逾期交房超过90天，应按总房款2%支付违约金，根据该项约定，不论逾期时间长短，均按此标准支付违约金。而根据法律规定，违约赔偿责任以损害填补为主，即一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。由于本案大雄公司逾期交房时间较长，此约定的违约金明显不足以弥补王金泉的实际损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。王金泉因大雄公司逾期交房的违约行为造成损失存在，但其未提供逾期交房导致自身损失的相关证据，在对其实际损失难以确定的情况下，鉴于逾期交房超过90天，大雄公司仅承担总房款的2%的违约金明显过低，而王金泉请求按照日万分之二计算违约损失又没有依据，考虑王金泉已交购房款被实际占用的利息损失客观存在，该实际损失能够确定，故可以参照中国人民银行公布的同期贷款利率6.65%确定违约损失，原审据此认定王金泉的违约损失计算标准并无不当，且大雄公司对原审确定的违约损失计算标准也无异议，本院予以采信。按照双方合同约定90日内的违约金按王金泉已支付款的日万分之二计算，王金泉已付房款为384078元，故大雄公司逾期交房90日内的违约金数额为6913元（384078元×90天×日万分之二）。大雄公司逾期交房超过90日的违约金以王金泉已付房款384078元为基数按年息6.65%计算，即28947元（384078元×408天×6.65%÷360天）。合计违约金为35860元（6913元＋28947元）。综上，原审判决认定事实错误，本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第01097号民事判决第二项，即驳回原告王金泉的其他诉讼请求；二、撤销安徽省滁州市南谯区人民法院（2014）南民一初字第01097号民事判决第一项，即被告安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后十日内支付原告王金泉76158.4元；三、上诉人安徽大雄华东投资发展有限公司于判决生效后十日内支付上诉人王金泉违约金35860元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费923.5元，由王金泉负担523.5元，安徽大雄华东投资发展有限公司负担400元；二审案件受理费1704元，由王金泉负担910元，由安徽大雄华东投资发展有限公司负担794元。本判决为终审判决。审 判 长 杨 达代理审判员 付广永代理审判员 马孟祥二〇一五年一月十四日书 记 员 陈芝梅附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审 来自