（2015）保民二终字第79号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-06
案件名称
黄永明与河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省保定市中级人民法院
所属地区
河北省保定市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
黄永明,河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）保民二终字第79号上诉人（原审被告）黄永明委托代理人李长青，北京泰维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司。住所地河北省涿州市范阳中路***号。法定代表人丁文杰，董事长。委托代理人李树永，河北博典律师事务所律师。上诉人黄永明因商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2014）涿民初字第274号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人黄永明的委托代理人李长青、被上诉人河北省涿州市远方名流房地产开发有限公司（名流房地产公司）委托代理人李树永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审认定，2011年3月26日黄永明与名流房地产公司签订商品房买卖合同，约定黄永明购买名流房地产公司开发的名流一品小区第一幢2单元18层1802号房屋一套。合同第八条约定名流房地产公司应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合面通知到达之日起30天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已支付房款价万分之参的违约金。黄永明于2010年11月14日支付了全部房款。2013年10月20日，黄永明给名流房地产公司邮寄送达一份解除商品房买卖合同通知书，解除与名流房地产公司签订的《商品房买卖合同》。名流房地产公司提起诉讼，请求判令黄永明与名流房地产公司之间的解除商品房买卖合同通知书无效；黄永明继续履行商品房买卖合同，办理房屋交接入住事宜。另查明，名流一品住宅小区1#住宅楼开工日期为2010年8月28日，竣工日期为2012年7月20日，该栋楼已经六部门验收合格。以上事实由商品房买卖合同、收据、保定市建设工程竣工验收报告、解除合同通知书及双方当事人当庭陈述在卷予以证实。原审认为，黄永明与名流房地产公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款之规定，黄永明与名流房地产公司在合同中约定了解除权，但没有约定解除权行使的期限，根据法律规定，黄永明的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。黄永明如果认为名流房地产公司未按期交房，有权利行使解除权，但是应当在法律规定的时限内行使。黄永明于2013年10月20日向名流房地产公司发出解除合同通知书，已超过解除权发生之日一年，黄永明的解除权已经消灭。故黄永明的解除合同通知书因不符合法律规定而无效。根据名流房地产公司庭审提交的证据，可以证明黄永明购买的房屋已于双方约定的交付日期前竣工并经验收合格，黄永明购买的房屋已经具备交付条件，黄永明应当按照合同约定继续履行商品房买卖合同，与名流房地产公司办理房屋交接入住事宜。黄永明的辩解于法无据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、原、被告之间的解除商品房买卖合同通知书无效。二、被告继续履行商品房买卖合同，于本判决生效后十五日内办理房屋交接入住事宜。案件受理费100元，由被告黄永明负担。判后，黄永明不服，其主要上诉理由为，原判认定事实不清，适用法律错误。1.涉诉房屋何时竣工验收合格，被上诉人提交的证据根本无法证明。《保定市建设工程竣工验收报告》所有涉及时间的地方均为空白。2.原判未查清被上诉人何时交付的房屋，认定超过一年的除斥期间，无事实依据。3.本案应适用《中华人民共和国合同法》第九十五条约定解除的规定，而不应适用法定解除的规定。请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发还重审。被上诉人名流房地产公司答辩同意原判决，请求维持原判。经审理查明，二审中上诉人提交一号楼的施工图，在合同签订前的2010年9月设计层高为2.75米，2011年合同约定层高2.9米，证明被告销售房屋存在欺诈，上诉人享有撤销权。上诉人已经着手对本案的商品房屋买卖合同提起撤销之诉，请求法院中止本案审理。被上诉人的质证意见为：不属于新证据，是复印件，属于复制品，不能作为证据，与案件没有关联性。撤销权和解除权不能同时适用，在法律适用上存在问题。本案上诉人不存在向法院再次提起撤销权之诉，之前上诉人提起过解除权之诉。经查，2013年10月20日，黄永明以名流房地产公司未履行交房义务为由，致函名流房地产公司要求解除《商品房买卖合同》。二审中，黄永明主张至今未接到名流房地产公司的交房通知和催告，名流房地产公司不能举证证明向黄永明发出交房通知，名流房地产公司承认未催告黄永明解除合同。经审理查明的其他事实与原审认定事实无异。本院认为，本案双方对所签《商品房买卖合同》的真实性及合法性均未提出异议，合同第八条约定“名流房地产公司应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。……”第九条约定“……逾期超过60日后，买受人有权解除合同”。上诉人黄永明在2012年8月1日即知道或应当知道名流房地产公司违约，解除权发生。由于双方没有约定解除权行使期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。因此，上诉人行使解除权的期限在2013年9月30日届满，2013年10月20日，黄永明致函名流房地产公司要求解除《商品房买卖合同》，超过了法定的一年的解除权行使期限，解除权消灭，原审判决符合法律规定。本案审理的是约定解除权的问题，二审中上诉人提交一号楼的施工图，与双方约定的解除权无关，本院不予评价。上诉人的上诉理由证据不足，不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人黄永明负担。本判决为终审判决。审 判 长 崔荣昌审 判 员 张书明代理审判员 史广昌二〇一五年一月十四日书 记 员 陈绍文 关注微信公众号“”