（2014）嘉南民初字第2649号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-12-03
案件名称
嘉兴罗马中望服饰有限公司与嘉兴市建业房地产开发有限责任公司、张慧飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
嘉兴罗马中望服饰有限公司,嘉兴市建业房地产开发有限责任公司,张慧飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）嘉南民初字第2649号原告：嘉兴罗马中望服饰有限公司。法定代表人：张来喜。委托代理人：俞国华、邱香珠。被告：嘉兴市建业房地产开发有限责任公司。法定代表人：谢军。委托代理人：杨武。被告：张慧飞。原告嘉兴罗马中望服饰有限公司（以下简称嘉兴中望公司）因与被告张慧飞、嘉兴市建业房地产开发有限责任公司（以下简称嘉兴建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2014年10月15日受理后，依法由审判员陈冬琴独任审判，于2014年11月12日公开开庭审理了本案，原告嘉兴中望公司委托代理人俞国华、邱香珠，嘉兴建业公司委托代理人杨武到庭参加诉讼，被告张慧飞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告嘉兴罗马中望服饰有限公司起诉称，原告嘉兴中望公司因合作与借款纠纷一案，于2009年12月嘉兴市中级人民法院查封了原属于被告嘉兴建业公司所有的建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓1幢商铺201号等五处共1582.29平方米，该查封一直持续至嘉兴市中级人民法院将127间房产和201号房产裁定给原告并过户至原告名下止，未曾中断。2011年4月25日，嘉兴市中级人民法院向被告嘉兴建业公司发出执行通知书。2012年11月27日，被告嘉兴建业公司向嘉兴市中级人民法院作出“关于建业商城的几点说明”，承认于2011年5月1日租赁给被告张慧飞，租期十年，后于2012年10月转租给金官洪、金官华、李欠华、程波、胡加堂经营。2014年2月12日，原告取得127间商铺和涌鑫公寓1幢201商铺所有权。2011年5月16日，被告张慧飞向嘉兴市工商局南湖分局申请开办个体工商户“嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心”，因此，两被告于2010年3月20日和2011年4月301日签订的租赁协议纯属为逃避执行而伪造，且该期间租赁的房屋处于司法查卦状态。因此，租赁合同是无效的，2012年10月的转租行为，经查并不存在，即使存在，也属无效且不能对抗原告。原告认为，两被告之间房屋租赁合同成立于法院司法查封期间，但双方之间并无实际租赁关系，合同中张慧飞的签名经原告和张慧飞本人核实也为虚假签名，且在租赁合同成立时间上嘉兴建业公司也多次反复，综上原告认为两被告伪造租赁合同明显是恶意串通，损害了原告的权利，按照合同法相关条款，双方之间的合同无效，故诉请判令：1.请求判决两被告签订的租赁协议无效；2.判决被告嘉兴建业公司返还不当得利（租金）150万元；3.判决两被告立即腾退并向原告交付房屋（房屋详见清单）4.两被告应承担本案诉讼费。被告嘉兴建业公司答辩称，原告起诉依据的是嘉兴市中级法院的判决书和相关的执行，但被告就该案件已经向最高人民法院提出了申诉，该案件已经在最高人民法院的有关部门的审查下要进入实质的审理阶段，考虑到最高人民法院对申诉的处理对本案有直接的影响，当庭提出口头申请，希望法院可以对本案中止审理。2010年两被告签订的合同是合法有效的，依据买卖不破租赁的原则，这个租赁的效力约束本案的原告，根据中级人民法院的通知也对该租赁关系予以明确，原告请求确认合同无效是于法无据的。2010年第5号案件确定的是本案原告对被告的债权而不是物权，就该案件也不影响租赁合同效力，原告要求腾退是无理由的。中院第5号案件执行的程序中涉及到涉案房产的评估，评估的报告中也明确了本租赁合同事实存在，因此评估报告中租赁关系的存在对房产的价值有直接影响。评估报告对租赁合同存在认定的事实本案原告是明知的，而且至今也未提出过异议。原告一边以低价享有涉案的房产，同时又主张该租赁合同无效，这个本身是有冲突的，如果合同无效，影响到房产的价值，原告的作为实际上是不妥的。通过诉讼牟取利益是不合法的，应当不予支持，请求法庭依法作出裁判。被告张慧飞未作答辩。针对自己的诉讼主张，原告嘉兴中望公司提供了下列证据：1.（2010）浙嘉商初字第1号民事裁定书一份、（2010）浙嘉商初字第5号民事判决书一份、（2010）浙商终字第72号判决书一份，证明原告与被告嘉兴建业公司合作协议与借款纠纷一案，原告于2009年12月23日向嘉兴市中级人民法院起诉，以及该案的诉讼过程及判决情况。被告嘉兴建业公司对真实性无异议。但（2010）浙嘉商初字第1号撤诉裁定书出具的日期是2010年4月12日，说明这个案件已经撤诉。随着裁定书的生效，相关的诉讼保全的措施也依法解除和终止。原告提交的两份判决书和一份裁定实际上两个不同的案件，虽然事实是差不多的，但主体和案由都是不同的，都不能证明原告的证明内容是一个案件的审判过程。2.（2010）浙嘉商初字第1号民事裁定书一份、（2010）浙嘉商初字第1号财产保全事项通知书一份、嘉兴市中级人民法院查封财产清单一份、（2010）浙嘉商初字第5号民事裁定书及第5-2裁定书各一份、（2011）浙嘉执字第32-6号执行裁定书、（2011）浙嘉执民字第32-7号执行裁定书、土地登记录6份，证明原来由被告嘉兴建业公司所有的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1582.29平方米自2009年12月27日被查封，于2010年5月17日再次查封，于2010年11月15日进行续查封，于2013年5月9日对该房屋再次续查封，该房产于2013年6月19日裁定给原告所有。故该房产自2009年12月25日至2014年2月12日（房产过户）止一直处于查封状态。被告嘉兴建业公司认为不能证明原告方的证明内容说这个查封是一直是持续的。（2010）浙嘉商初字第1号于2010年4月12日原告撤诉了，案件就终止了，依据这个案件的财产保全就依法应当解除，如果还存在是法院司法行为是否合法的问题。（2010）浙嘉商初字第5号案件裁定书的出具日期是2010年5月17日，这个查封与前面的查封是没有必然的关系的。因此也不存在一直持续查封的事情。而且查封限制的是被告嘉兴建业公司涉案房产的所有权，并不限制物权的行使和使用。这些查封的措施都没有依法进行公示，仅仅是住房保障局办理查封登记。3.127间商铺的房产证127本、涌鑫公寓商铺201房产证5本、以及相应的土地证，证明原来由被告嘉兴建业公司所有的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1592.29平方米的房产所有权于2014年2月12日过户登记给原告所有的事实。被告嘉兴建业公司对这些证据的真实性无异议。但对相关案件本身被告是有不同的看法的，被告也在向最高院申诉。4.个体工商户设立登记申请书一份、个体工商户名称预先核准通知书一份租赁协议一份、租赁补充协议一份、个体工商户登记情况一份，证明被告张慧飞的嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心于2011年5月16日申请成立，于2011年12月16日核准。被告嘉兴建业公司认为法律对房屋承租者的资格没有作出限定，企业和个人或个体工商户都是可以承租的。承租人张慧飞承租涉案的房产是不违法的。同时张慧飞在签订租赁协议的时候没有取得相关了工商营业执照，但在事后已经依法取得，不能据此认定他所签订的租赁协议是无效的。5.2010年3月10日房屋租赁合同2份，证明合同签订方张慧飞的嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心在2010年3月20日尚未成立，该合同因签订主体不适格而无效。这两份签字不是张慧飞本人签字的，张慧飞说是被告嘉兴建业公司的法人代表签订的。被告代理人在质证的时候提出个人签租赁协议是可以的，如果说3月20日的合同是由张慧飞本人签字的，再办理工商登记是可以的。但3月20日的签字，新涌鑫还没有成立，公章就已经盖了，这个是不可能的，刻公章是有规定的。两被告是为了逃避债务，所以面积是和查封的面积是一致的。证据原件在中院的执行局，原告是在执行的过程中看到了这份协议的。被告对这两份证据的真实性是无异议的。公章的问题，新涌鑫的公章是应当先有注册再有公章的，签订协议当时是没有新涌鑫的公章的，仅仅是张慧飞的签字。这个公章是后加上去的，是提交法院的时候，为了表示高一点的效力，盖了公章再提交到中院的。合同的签订是2010年3月20日，张慧飞的签字是否是他本人代理人不清楚，但原告的说法是要有依据来证明的。6.2012年11月27日被告嘉兴建业公司出具的《关于建业商城的几点说明》一份，证明被告嘉兴建业公司承认是从2011年5月1日租赁给张慧飞的，后于2012年10月转租给金官洪、金官华、李欠华、程波、胡加堂经营。证明了被告嘉兴建业公司自认与被告张慧飞的租赁关系是从2011年5月1日开始的事实。被告嘉兴建业公司认为该证据系单方出具的，涉及到租赁合同关系的合同相对方张慧飞，这份说明也与本案的其他证据是不一致的，从证据效力看，被告嘉兴建业公司单方出具的证据的效力是低于其他的证据，这个不足于说明本案的租赁是2011年5月1日开始的。针对自己的抗辩，被告嘉兴建业公司共同提供了以下证据：1.中院的通知复印件一份、评估报告复印件一份，通知实际上是对2010年3月20日的租赁是从事实上予以认定的，没有否认，这个通知出具后，原告也是没有否认的。评估报告，原告也是确认的，评估报告中考虑到租赁关系，评估报告是由于租赁关系的存在，价值是受损的，这个评估报告原告是明知也没有提出异议，导致了涉案的房产以5000万元作价由原告偿受，原告低价承受房产，又主张现在的诉请是矛盾的。评估报告中的第4页、第5页中的第六条有显示评估报告是体现租赁的。租赁合同关系在原告取得涉案房产的评估报告中考虑到这个因素，涉案的房产的价值是适当减低了，这个情况原告是明知的，也没有提出异议，由此原告是不得在低价承受房产的同时又主张租赁合同无效，这个要求是相互矛盾的，所得的利益也是不当的。中院对涉案的租赁也是予以了确认。原告认为对评估报告中涉及的这份租赁协议原告在执行阶段是提出过异议的。当时提出的异议是2010年3月20日新涌鑫是不可能成立，原告核实是2011年成立的。中院当时考虑到这些房屋在装修，只是反映当时有租赁的情况，并没有确认租赁的效力，原告对租赁的效力是没有予以确认的。关于8月12日的通知，这份通知是在原告的要求下发的。原告找到新涌鑫，张慧飞称租金他没有收取，租赁协议他也没有签字，公章也在被告嘉兴建业公司的法人手里，这份通知的目的是如果张慧飞承认的话，可以直接和原告签订租赁协议，但租金要另算。被告称租赁关系实际存在，使得评估的价格低了，这个说法是不能成立的。租赁关系存在和市场的评估方法是不一样的。现在审理的是5000多平方米，裁定价值要5000万元多，每年的租金是30万元，租金显然是不合理的低价。本院认证如下：原、被告提供的证据符合证据的构成要件，能够证明本案相关的事实，本院依法予以确认。本院经审理，认定案件事实如下：2009年12月23日，原告以企业借贷纠纷向嘉兴市中级人民法院起诉嘉兴建业公司、谢军（2010浙嘉商初字第1号案件），依照原告的申请2009年12月28日嘉兴市中级人民法院依法查封了当时仍在嘉兴建业公司名下的位于建国中路385号灯具市场3920平方米营业房（127间商铺）和涌鑫公寓商铺201号等1592.29平方米的房产。后因涉及到追加被告及案由变化，原告于2010年4月12日申请，法院依法予以准许。2010年5月12日，原告以合作协议及借款协议纠纷将嘉兴建业公司、谢军、王忠伟诉至嘉兴市中级人民法院（2010浙嘉商初字第5号案件）。谢军系嘉兴建业公司法定代表人，王忠伟与谢军系夫妻。2010年5月17日，嘉兴市中级人民法院依照（2010）浙嘉商初字第5号财产保全裁定书查封了讼争房产，并解除了（2010）浙嘉商初字第1号案件的查封。后嘉兴市中级人民法院判决嘉兴建业公司归还原告5040万元并支付利息损失，谢军承担连带清偿责任，该案经浙江省高级人民法院二审维持原判。该案进入执行阶段后，嘉兴建业公司提供了与嘉兴市南湖区城东新涌鑫服饰购物中心签订的两份租赁合同，约定新涌鑫承租建国南路385号原灯具市场3920平米营业用房及涌鑫公寓1幢商铺201号面积1582.29平方米的营业用房，租期10年，租金每月30元每平米，签订时间为2010年3月20日，落款处有“张慧飞”签字及新涌鑫购物中心公章，庭审中嘉兴建业公司称合同签订之时无公章，系提供法院执行时加盖。根据工商查询，新涌鑫购物中心2011年5月16日获得个体工商户名称预先核准，2011年12月16日工商登记核准，经营者张慧飞，经营地址嘉兴市南湖区涌鑫公寓1#楼、2#楼、建业商城。在工商局备案有租赁协议、租赁补充协议各一份，签订人为嘉兴建业公司与张慧飞，约定的年租金30万元。执行过程中，嘉兴市中级人民法院依法委托嘉兴信昌资产评估事务所对讼争房产进行评估，评估基准日2012年6月14日，评估价值合计84469700元。2012年11月27日，嘉兴建业公司向嘉兴市中级人民法院提交了关于建业商城的几点说明，表明2011年5月1日租给新涌鑫购物中心经营，2012年10月转租给个体经营户金官洪10年，并由其指名四人金官华、李欠华、程波、胡加堂。后房产三次流拍，第三次拍卖总保留价5000万元，后原告同意以5000万接收财产抵偿债务，嘉兴市中级人民法院（2011）浙嘉执民字第32-7号执行裁定书将讼争房产作价5000万元交付原告抵偿债务。2014年2月12日，讼争房产全部登记至原告名下。2014年8月12日，嘉兴市中级人民法院通知新涌鑫购物中心，房产已经过户，要求其与原告接洽房屋租赁事宜。另查，2011年初，本院受理了以王忠伟为原告或被告的40余件房屋租赁案件，均涉及到王忠伟开设的涌鑫服饰购物中心与商户的租赁纠纷。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点在于：一、被告嘉兴建业公司与张慧飞签订的房屋租赁合同效力，是否存在合同无效事由；二、若合同无效，原告主张的腾退、返还不当得利如何处理。本院认为，嘉兴市中级人民法院在拍卖讼争房产之前对其中的租赁权未明确是否需要涤除，并不代表其确认了租赁权的有效性。被告嘉兴建业公司与张慧飞签订的租赁合同的效力，仍需考虑两人签订合同之时有无租赁的真实意思表示，是否存在恶意串通损害其他人利益等情形。按照被告嘉兴建业公司提供的租赁合同，其与张慧飞在2010年3月20日签订合同，租赁范围与（2010）浙嘉商初字第1号案件查封房产范围完全一致，租赁期限十年。而此时涌鑫服饰中心的经营业主系王忠伟，从2011年本院受理的40余起租赁案件来看，相应租赁事宜仍由王忠伟负责处理。且2010年的租赁合同上张慧飞签字与其在2011年办理工商登记时签字大相径庭，张慧飞经本院合法传唤拒不到庭，本院也无法核实其签名的真实性。嘉兴建业公司提供给嘉兴中级人民法院的几点说明中也自认2011年5月租给了张慧飞经营。庭审中，本院也要求嘉兴建业公司提供张慧飞交纳租金的相应财务凭证，但嘉兴建业公司至今未提供。综上，2010年3月20日嘉兴建业公司与张慧飞签订租赁合同之时，双方并无租赁的真实意思表示，张慧飞也无实际占有使用租赁物，双方在法院查封期间在查封房产上设立一个并不实际履行的长达十年的租赁关系，明显存在恶意串通情形，按照合同法第五十三条，嘉兴建业公司与张慧飞之间的租赁合同自始无效。至于原告要求两被告腾退的诉请，嘉兴建业公司与张慧飞的租赁合同自始无效，基于该租赁关系衍生的占有皆为无权占有，理应腾退，但由于涉案商户实际由多名小业主占有使用，且各方利益不同，不宜在本案中追加，故本案中对于腾退不作处理，由当事人另行分别解决。至于原告要求被告嘉兴建业公司返还不当得利租金150万元，本院认为不当得利返还的基础是明确不当得利者、不当得利金额、与另一方受损之间的因果关系。2014年2月12日原告取得讼争房产的所有权，讼争房产的收益应当由原告取得。但嘉兴建业公司是否获得了房屋租赁收益，具体的收益金额多少，鉴于房屋实际占有人多人，也未参加本案诉讼，其是否支付房租，向谁支付，本案中均无法明确，故原告要求被告嘉兴建业公司返还不当得利150万元证据不足，该项诉讼请求本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认被告嘉兴市建业房地产开发有限责任公司与被告张慧飞就嘉兴市建国路与勤俭路交叉口的建业商城商铺127间及嘉兴市涌鑫公寓1幢201号、2幢303号、2幢622号、2幢1518号（具体见嘉兴信昌资产评估事务所2012嘉信资评字第71号房地产评估报告）签订的房屋租赁合同均无效；二、驳回原告嘉兴市罗马中望服饰有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9150元，由被告嘉兴市建业房地产开发有限责任公司、张慧飞负担，于判决生效之日起七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 陈冬琴二〇一五年一月十四日书记员 费 丁附页1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交，款汇：嘉兴市财政局财政专户，帐号39×××79，开户行农业银行嘉兴分行（具体交纳数额以《预交上诉案件受理费通知书》为准）。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来自：