（2015）昌中民二终字第6号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-06-10
案件名称
王永宝与新疆富友房地产开发有限责任公司合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王永宝,新疆富友房地产开发有限责任公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
昌吉回族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）昌中民二终字第6号上诉人（原审原告）：王永宝。上诉人（原审被告）：新疆富友房地产开发有限责任公司。法定代表人：张俊阁，该公司经理。委托代理人：郑海池，新疆广泽律师事务所律师。上诉人王永宝，上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司因合同纠纷一案，不服昌吉市人民法院（2014）昌民二初字第441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月26日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月14日公开开庭进行了审理。上诉人王永宝，上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司的委托代理人郑海池到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：富友国际花园23号楼由被告新疆富友房地产开发有限责任公司开发。2013年1月10日，经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位对该工程进行验收，各方均同意竣工验收。该工程于2013年3月6日在昌吉市建设工程质量监督站备案。2013年9月28日，原告王永宝（买受人）与被告（出卖人）订立一份商品房买卖合同，双方约定王永宝购买被告开发的位于昌吉市69区1丘（长宁路富友国际花园）28栋23幢3单元6层602号房屋，该房屋建筑面积为96.79平方米。合同第八条约定：出卖人应在2013年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订当日，被告即向原告发出入住通知书，该房屋于2013年10月28日办理入住手续。后原告于2013年12月20日办理验房入住手续。原告王永宝认为该套房屋存在小卧室有净高差、墙面边长差等质量问题，与被告协商无果后，向昌吉市房地产管理局投诉。被告于2014年3月12日向昌吉市房地产管理局回复，内容为：针对业主的投诉，我公司提供如下解决方案：1、维修：对23号楼3单元602室进行维修，达到国家相关法律法规所规定的标准，所产生的费用由我公司承担。2、换房：我公司所开发的富友国际花园小区内达到预售条件的没有售出的房子业主王永宝可任选，价格按照王永宝购买23号楼3单元602室时的价格执行并按实际房款多退少补，多由王永宝负责向我公司缴纳，少则由我公司退给王永宝，购房手续费仍按照实际进行多退少补，由换房所产生的损失由我公司负责。3、退房：我公司根据国家相关法律规定对王永宝的损失进行赔偿，业主在我公司缴纳的购房首付款，相关手续费，给银行两个月的按揭贷款，房屋增值差额（需经具有资质的专业房屋评估公司评估并经我公司和王永宝本人双方认可）等相关法律有明确规定的费用我公司将支付给王永宝，以上费用同时按照银行同期定期存款利率支付王永宝利息（不包括房屋增值差额部分的利息），支付的同时我公司与王永宝双方解除购房合同，从此再无瓜葛。4、由我公司负责将23号楼3单元602室提前还款解押，解押后我公司与银行沟通以一套房的房贷政策为王永宝办理34号楼3单元502室的按揭贷款，王永宝已还的二个月按揭贷款由我公司负责支付给王永宝。以上工作我公司需先和王永宝解除23号楼3单元602室的购房买卖合同，然后再签订34号楼3单元502室的购房买卖合同，以上工作需要业主王永宝的配合，否则我公司无法完成相关工作。以上方案需经我公司与银行沟通无误确定后方可办理。5、以上四个方案业主王永宝可任选其一，确定好后我公司负责办理相关手续，业主王永宝配合我公司工作。6、业主王永宝的物业费和取暖费顺延缴纳，从34号楼3单元502室销售合同签订日期开始按实际天数计算并向物业公司缴纳，如退房则不收费物业费和暖气费。王永宝于2014年3月14日领取该回复，并签字“同意换房，但对赔偿保留意见”。后双方就换房事宜协商未果，原告遂诉至本院。原审法院认为：原告王永宝与被告新疆富友房地产开发有限责任公司订立的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，对其效力予以确认。合同是双方当事人合意的结果，双方当事人达成合意后，理应受自己所表达的意思的拘束。双方在合同中约定，被告应当在2013年10月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。该房屋所在的23号楼已于2013年1月10日经勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收，并于2013年3月6日在昌吉市建设工程质量监督站备案，即原、被告订立商品房买卖合同时该房屋已符合双方所约定的交房条件。被告向原告交付房屋后，原告发现该房屋存在小卧室有净高差、墙面边长差等质量问题后，与被告交涉未果后，向向昌吉市房地产管理局投诉，被告向昌吉市房地产管理局提交回复中提出了4种解决方案，供由原告选择。原告自昌吉市房地产管理局收到该回复后，选择第2种方案即换房方案，该方案中并未明确更换的具体房屋，即需双方进一步磋商进行确定，双方就更换的具体房屋未达成一致意见，即就更换房屋并未形成合意，在此情况下原告要求被告履行换房协议即由69区1丘28栋第23栋3单元602室换至34号楼3单元502室的诉讼请求，缺乏相应的依据，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述规定，商品房因主体结构质量不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同；对于不属于前述情形的质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任。就本案而言，该房屋的质量问题并不属于主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用，被告作为出卖人应承担修复责任。在此情形下，被告出具回复，提出4种解决方案，表明其愿意就该房屋存在的质量问题与原告协商解决，原告选择换房方案后，虽双方就换房并未达成一致，对此不应归责于原、被告中的任何一方。在此种情况下，被告仍负有修复责任。原告基于被告提供的方案2，存在能够更换房屋的合理信赖，而未再要求被告修复或自行修复房屋，与被告就更换房屋进行磋商。在原告发现房屋质量问题后与被告交涉及就更换房屋与被告进行磋商期间，原告存在另行租赁房屋所产生的损失、来往交通的交通费损失、误工产生的误工费损失。在原、被告就换房未达成一致意见的情况下，被告应赔偿原告的上述损失。综合考虑该房屋修复可能需要的时间，原告基于信赖同被告就换房磋商的合理时间，原审法院酌情确定被告应赔偿原告租赁房屋的损失6000元、误工费1500元、交通费200元。需要指出的是，被告承担上述赔偿责任后，并不能免除其依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定所应承担的修复责任。遂判决：一、被告新疆富友房地产开发有限责任公司赔偿原告租赁房屋损失6000元、误工费损失1500元、交通费损失200元，合计7700元，于本判决生效后五日内给付；二、驳回原告王永宝的其他诉讼请求。上诉人王永宝上诉称：双方当事人经昌吉市房管局调解以及后来双方电话沟通已经达成了换房的协议。请求：撤销原判第二项，改判支持上诉人履行换房协议的请求。被上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司答辩称：双方之间达成换房协议，上诉人的请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉。上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司上诉称：双方当事人签订房屋买卖合同时，房屋已经是现房，被上诉人对房屋现状做了充分的了解后才决定购买的。在被上诉人交付房屋时上诉人对房屋再次进行可验收，交付房屋后，被上诉人提出的质量问题上诉人多次排人上门修缮，但被上诉人拒绝工人进入房屋，至今不能修缮的责任在被上诉人，令上诉人承担租赁房屋损失、误工费、交通费用没有依据。请求撤销原审判决第一项，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王永宝答辩：原审判决第一项正确，请求维持，并撤销第二项。二审中双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：上诉人王永宝主张履行换房协议，针对上诉人提出的房屋质量不合格的理由，上诉人购买的房屋是现房，其在验房时在验房表中对房屋的状况进行了签字确认，除了提出部分区域吊扇的问题，并未提出其他的质量问题。被上诉人的房屋经过勘察单位、施工单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收，并于2013年3月6日在昌吉市建设工程质量监督站备案，被上诉人的房屋符合双方约定的交房条件，本院对上诉人提出的被上诉人房屋质量不合格的上诉理由不予支持。对上诉人提出的双方已经达成了换房协议的上诉理由，上诉人向昌吉市房地产管理局投诉后，被上诉人针对上诉人的投诉在向房管局的回复中提出了4种解决方案，上诉人选择了其中第2种换房方案，该方案并未对要调换的房屋进行明确约定，房管局的复函是被上诉人向昌吉市房屋管理局的答复，不是本案双方当事人协商一致的依据，庭审中被上诉人不认可双方就换房事宜达成一致，本院对上诉人提出的双方达成了换房的协议的上诉理由不予支持。综上，上诉人提出的履行换房协议的主张没有依据，本院不予支持。对上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司提出的不予赔付租赁房屋损失、误工费损失、交通费损失的主张，上诉人出售的房屋在保修期内存在质量问题，上诉人应当承担修复的责任，双方当事人对所购房屋的修理事宜一直在磋商，至今未达成一致意见，上诉人对房屋存在的待修复问题也未进行修复，被上诉人在双方磋商期间产成的租赁房屋损失、误工费损失、交通费损失实际发生，上诉人应当予以赔偿。上诉人称未进行修理是由被上诉人造成的，对该事实上诉人未提供证据证实，本院对该理由不予采纳。上诉人提出的不予赔付损失的上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人王永宝、上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司提出的上诉理由均不能成立，原审查明事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新疆富友房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李 季 生代理审判员 孜来汗·司马代理审判员 何 辉二〇一五年一月十四日书 记 员 马 恒 来自：