（2014）中一法民一初字第1909号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-04-29
案件名称
中山市嘉怡物业管理有限公司与张小莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山市嘉怡物业管理有限公司,张小莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第十二条第一款，第四十二条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法民一初字第1909号原告：中山市嘉怡物业管理有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：李秀春，总经理。委托代理人：曾璇、梁翠琼，广东省中山市东升镇法律服务所法律工作者。被告：张小莉，女，1971年1月16日出生，汉族，广东省住中山市。原告中山市嘉怡物业管理有限公司（以下简称嘉怡物业公司）诉被告张小莉物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭于2015年1月14日公开开庭进行了审理。原告嘉怡物业公司委托代理人梁翠琼到庭参加诉讼，被告张小莉经本院公告传唤，公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告嘉怡物业公司诉称：2008年6月14日，原告与中山市比华利山住宅小区业主委员会（以下简称比华利山业委会）签订物业管理服务合同，约定由原告对比华利山小区进行物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，物业服务费按每月每平方米0.78元收取，逾期交纳物业服务费等其他费用的按欠费总额每日1‰的比例支付滞纳金。被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时交费。故原告诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付2012年9月至2013年12月拖欠的物业服务费1165.38元、梯灯、二次供水电费分摊70元、水泵房维护费48元、水损费258元，以上共计1541.38元及滞纳金（按人民银行同期同类贷款利率支付至被告结清全部费用为止，现暂计至2013年12月31日，计算方式：1541.38元×16个月×（6.55%÷12个月）=135元）；2.被告承担本案诉讼费用。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.物业管理服务合同；2.梯灯、二次供水电费分摊收费发票；3.（2013）中一法民二初字第684号民事判决书及生效证明；4.发票、用户用水清单；5.发票。被告张小莉在法定期限内未提交书面答辩状，未提供证据，亦未到庭应诉、答辩。经审理查明：原告系经营范围包括物业管理的企业法人。被告系中山市东区富湾南路致富街＊号＊房的登记产权人，该房位于比华利山小区，建筑面积78.88平方米，房产用途为住宅。2008年6月14日，原告与比华利山业委会签订物业管理服务合同，约定由原告为比华利山小区提供物业服务；服务期限自2008年6月14日至2011年6月13日；住宅的物业服务费每月每平方米0.78元；公共供水、公共照明电费，按实际摊分；水泵房维修费由原告代收，按每月每户收取3元；小区内二次加压的电费、水损费，按物业使用人每月平均摊分；物业管理服务费按月交纳，业主或物业使用人应在次月10日前交纳，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费等其他费用时，自逾期交纳之日起，按欠费总额每日千分之一的比例支付滞纳金；合同还约定了其他内容。原告按照合同约定为比华利山小区提供物业服务。合同期满后，原告与比华利山业委会未续签物业服务合同，但原告继续按原合同约定为比华利山小区提供物业服务。因被告未向原告交纳物业服务费及其他费用，原告遂于2014年7月9日诉至本院，主张前述实体权利。另查：2013年4月9日，本院立案受理中山市供水有限公司诉嘉怡物业公司供用水合同纠纷一案。经审理，本院于2013年10月10日作出（2013）中一法民二初字第684号民事判决，判决嘉怡物业公司于本判决生效之日起五日向中山市供水有限公司缴纳截至2013年5月9日的水损费97459.42元、违约金45313.52元，合计142772.94元；及之后至本判决指定履行期限之日止的违约金（违约金以尚欠水损费金额按每日千分之二计算）。该判决于2013年11月4日生效。又查：原告于立案时向本院提交通知作为证据，后于庭审时撤回该证据。该通知系比华利山业委会于2013年11月3日发出，载明“业委会同意与嘉怡物业公司在2013年11月30日终止物业服务关系”；通知还载明了其他内容。原告陈述其在涉案小区管理至2013年12月31日。原告就其诉讼请求中主张的梯灯费提供发票1张作为证据，该发票显示中山市起湾比华利山物业管理有限公司于2013年4月20日向广东电网公司中山供电局交纳比华利山致富街5号B2区梯灯自2013年1月31日起至2013年3月31日的电费45.36元。原告就其诉讼请求中主张的二次供水电费提供发票1张作为证据，该发票显示比华利山庄于2013年4月20日向广东电网公司中山供电局交纳比华利山房地产公司泵房自2013年2月3日起至2013年4月3日止的电费2843.4元。原告就其诉讼请求中主张的水损费提供发票4张作为证据，该4张发票显示比华利山业委会于2013年11月15日向中山市供水有限公司交纳水费16169.46元、9792.48元、24414.96元，于2013年12月18日向中山市供水有限公司交纳水费81809.68元，合计为132186.58元。其中，梯灯费是按每栋住户进行分摊，二次供水电费及水损费是按小区住户进行分摊。对于涉案房产所在楼宇住户，原告主张共计20户，对涉案小区住户，原告主张共计512户，但未提供证据。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告与比华利山业委会签订的物业管理服务合同是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。原告根据物业管理服务合同的约定为比华利山小区提供了物业服务，被告作为比华利山小区物业的业主，应受合同的约束，履行向原告交纳物业服务费的义务，其拖欠物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费及违约金等违约责任。关于物业服务费及水泵房维护费，比华利山业委会于2013年11月3日发出通知，载明“业委会同意与嘉怡物业公司在2013年11月30日终止物业服务关系”。该通知系由原告在立案时作为证据提交本院，后于庭审中撤回，撤回该证据后原告并未举证证明其管理期间延至2013年12月，故本院只对原告诉讼请求中被告尚欠自2012年9月至2013年11月期间的物业服务费、水泵房维护费予以支持。被告房屋建筑面积78.88平方米，故每月应向原告交纳61.53元（0.78元／平方米×78.88平方米）物业服务费，从2012年9月至2013年11月被告共计欠原告物业服务费为922.95元（61.53元／月×15个月）。物业管理服务合同约定水泵房维护费为每月每户3元，故从2012年9月至2013年11月被告共计欠原告水泵房维护费45元（3元／月×15个月）。对原告要求被告支付物业服务费、水泵房维护费的诉讼请求，合理部分本院予以支持。关于梯灯费、二次供水电费分摊、水损费，因原告未能举证证明其所主张期间梯灯费、二次供水电费的总额以及涉案小区的户数，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，该举证不能的法律后果应由原告自行承担，故对原告要求被告支付梯灯费、二次供水电费分摊、水损费的诉讼请求，本院不予支持。关于滞纳金，性质为违约金，系合同双方的合意。现原告自愿将违约金的计算标准由每日千分之一调整为中国人民银行同期同类贷款基准利率，系其自由处分权利的行为。关于违约金的计算方式，原告主张按1541.38元×16个月×（6.55%÷12个月）计算。由于物业服务费等各项费用是逐月产生，且合同约定物业服务费应在次月10日前交纳，故本院调整违约金的计算方式为2012年9月至2013年11月，以每月64.53元（物业服务费61.53元＋水泵房维护费3元）为基数，从每月的次月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算本判决确定的履行期限止。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应自行承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告张小莉于本判决生效之日起七日内向原告中山市嘉怡物业管理有限公司支付拖欠的从2012年9月至2013年11月的物业服务费922.95元、水泵房维护费45元及上述费用的违约金（计算方法：2012年9月至2013年11月，以每月64.53元为基数，从每月的次月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计至清偿之日止）；二、驳回原告中山市嘉怡物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），由被告张小莉负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长 龚竹梅代理审判员 林佩坚代理审判员 杨 丽二〇一五年一月十四日书 记 员 卢翠香 来源：百度“”