（2014）昆民一终字第689号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-05-05
案件名称
何良领与王文云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省昆明市中级人民法院
所属地区
云南省昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百一十八条第一款；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第689号上诉人（原审原告）何良领，男，汉族，1979年12月12日出生，云南省宣威市人。特别授权委托代理人ＸＸ，云南天途律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王文云，女，汉族，1950年6月9日出生，云南省昆明市人。上诉人何良领因与被上诉人王文云房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2014）西法民初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明以下法律事实：2013年10月7日，案外人王海霞（甲方）与被告王文云（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方自愿将棕树营5组团19-1-101室房屋10平方米出租给乙方使用，从2013年11月1日至2014年10月30日止。每月租金1400元，每年租金16800元。……”2014年1月8日，原告何良领（甲方）与被告王文云（乙方）签订《转让协议》，约定：“经甲乙双方协商，达成如下协议：乙方自愿转让甲方经营的棕树营翠云里19幢1单元101底牛奶店，转让费2.2万元（包含经营设备、货物、货架等所有物品，含营业执照），税收由乙方承担。甲方余下的9个月零22天房租共13600元（壹万叁仟陆百元）由乙方支付给甲方。甲方将租房合同交给乙方。甲方出售的未拿完奶卡，由乙方负责拿完。（金额超过伍佰元由甲方负责支付）。甲方于2014年1月8日交予乙方接手。”王文云于2014年1月8日出具《收条》，记载：“兹收到何良领铺面转让费2.2万，房租13600，共计35600（叁万伍仟陆佰元）（房租9月另22天）。”王海霞曾系棕树营5组团19幢1-101号房屋的所有权人。2014年1月11日，何良领（乙方）与案外人台湾手抓饼云南省昆明市总代理（甲方）签订《连锁店加盟合同书》，约定：“……一、加盟区域与权限：1.经甲方对乙方的有效身份、区域、经营思路与计划的审核、了解，乙方对甲方的项目及招商，经营管理的认同：甲方同意并授权乙方在云南省昆明市西山区开设‘粮全其美’翠雨路粮全其美手抓饼连锁店。……二、加盟费用与期限：1.甲乙双方在签订合同时，乙方须向甲方一次性缴纳连锁店加盟费人民币叁万陆仟捌佰元整。合同有效期为壹年，自2014年2月11日至2015年2月11日止，……三、甲方的义务与权利：1.甲方将已申请的粮全其美手抓饼外观专利，操作技术、运营管理及相关VI形象标识授权给乙方在合同期内使用，并在合同生效后，免费赠送乙方电炉及相关设备一台、店面装修、32吋液晶电视一台。……”同日，台湾手抓饼云南省昆明市总代理开出《收据》，记载收到何良领粮全其美手抓饼加盟费36800元。何良领于2014年4月21日出具《收条》，记载：“今收到王海霞退还房屋租金及押金（租金9100.00，押金300.00），合计9400.00元，玖千肆佰元整。”一审庭审中，原告何良领陈述：一、原告支付给被告的22000元包括：转让费，租用的一个冰箱和一个冰柜，自有的一个破旧冰箱和一个冰柜，还有打火机、小玩具等杂货的对价。其中两个冰箱和一个冰柜原告搬到其他地方继续使用，另一个冰箱因为没有办法继续使用原告已经卖掉，租赁物内原有的货架在装修时已被原告拆除，杂货现在还留着。在签订《转让协议》时，原告知道上述物品中的一个冰箱和一个冰柜是租用的。因为原告的营业执照暂时没有办理下来，被告将租赁物中原有的营业执照借给原告使用，使用几天后就归还了。二、原告正常使用过租赁物，直到案外人王海霞在2014年3月17日找到原告，称租赁物已经出售，并要求原告搬走。三、原告于2014年4月28日正式从租赁物搬走，重新找了一个铺面继续经营手抓饼，新开的店铺在《连锁店加盟合同书》允许经营的范围内。四、原告起诉后，王海霞已向原告退还了自2014年4月17日起的房租，故原告不再向被告主张租金13600元。五、原告主张的加盟损失中，其中6800元为加盟费，14500元为装修费，剩余部分为设备费用，设备现还在正常使用。被告王文云陈述：被告收取的转让费包括：冰柜、货架、货架上的杂物及租赁物的使用权。原告诉至法院请求判令：一、解除原、被告之间的《转让协议》；二、被告退还原告转让费22000元、房屋租金13600元；三、被告赔偿原告加盟费损失36800元；四、因本案产生的全部诉讼费用被告承担。根据上述确认事实，一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，根据原、被告于2014年1月8日签订的《转让协议》、被告向原告出具的《收条》及原、被告的陈述，原、被告之间的法律关系包括：1、被告将其从王海霞处承租的棕树营5组团19-1-101号房屋转租给原告，从《转让协议》签订的时间及被告收取的租金金额来看，转租的期限应为2014年1月8日起至2014年10月30日止；2、被告将棕树营5组团19-1-101号房屋内的经营设备、货物、货架等物品及营业执照移交给原告，由原告支付对价。综上，原、被告间既存在转租合同关系，也存在买卖合同关系，但转租合同关系是作为双方的主合同关系，故本案的案由仍确定为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”本案中，王海霞将租赁物出租给被告，被告又将租赁物转租给原告，原告在租赁期限尚未届满时便丧失租赁物的使用权。根据合同相对性，王海霞没有与原告建立过租赁合同关系，原告已支付但未使用的期间的租金应由被告负责向其退还，现被告未向原告退还过租金，原告当庭认可其已收到王海霞退还的未使用期间的租金，据此，可知王海霞以其向原告退还租金这一行为认可了原、被告之间的转租行为。故原、被告2014年1月8日签订的《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效。原告主张解除原、被告间的《转让协议》，该协议包含了转租合同关系及买卖合同关系，对于转租合同关系，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现被告未按照《转让协议》的约定提供租赁物给原告使用至租赁期限届满，原、被告建立转租合同关系的合同目的无法实现，原告享有转租合同关系的解除权；对于买卖合同关系，因被告已将买卖合同的标的物移交给原告，原告也已支付了对价，原、被告之间的买卖合同已履行完毕，不存在解除的可能，故原告不享有买卖合同关系的解除权。原告在《民事起诉状》中明确要求解除原、被告签订的《转让协议》，一审法院在开庭前依法向被告送达了起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原、被告间签订《转让协议》建立的转租合同关系在起诉状副本送达被告时已经解除，故一审法院对原告要求解除原、被告之间的《转让协议》的诉讼请求不予支持。原告要求被告退还转让费22000元，根据原、被告签订的《转让协议》，转让费包含经营设备、货物、货架等所有物品，含营业执照，被告另认可转让费中还包含有租赁物的使用权，根据原告的陈述，营业执照是因为原告的营业执照暂时没有办理下来，被告便将租赁物中原有的营业执照借给原告使用，被告已实际将上述经营设备、货物、货架等物品移交给了原告，原告也实际使用了营业执照和租赁物一段时间，故转让费22000元不应退还，一审法院对原告要求被告退还转让费22000元的诉讼请求不予支持。原告主张被告向其退还房屋租金13600元，原告当庭陈述在原告起诉后，王海霞已向原告退还了自2014年4月17日起的房租，因此原告不再向被告主张该笔费用，此系原告对自身权利的处分，一审法院予以确认。原告主张被告向其赔偿加盟损失36800元，其中包括加盟费6800元、装修费14500元、设备费用15500元，根据台湾手抓饼云南省昆明市总代理开出的《收据》，一审法院确认原告曾向台湾手抓饼云南省昆明市总代理支付过36800元，结合《连锁店加盟合同书》来看，该笔36800元全部为加盟费，原告据此获得了“粮全其美”手抓饼的经营权，装修和设备均为《连锁店加盟合同书》生效后台湾手抓饼云南省昆明市总代理免费赠送的，原告没有就装修及设备支付过对价。原告陈述其现在仍在《连锁店加盟合同书》允许经营的范围内继续经营手抓饼，原告对于“粮全其美”手抓饼的经营权并未因不能继续使用租赁物而丧失，即原告未产生加盟费损失，故一审法院对原告要求被告赔偿加盟费损失36800元的诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十四条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：“驳回原告何良领的全部诉讼请求。”本案案件受理费1610元（原告已预交），由原告何良领负担。一审判决宣判后，原告何良领不服，向本院提起上诉，称：一、上诉人与被上诉人签订的《转让协议》并未取得房屋所有权人王海霞的书面同意，应当认定无效，被上诉人应当退还转让费。房屋所有权人王海霞退还剩余房屋的行为仅就腾房事宜交涉后达成的补充协议，并不当然构成对转租行为的认可。二、一审法院送达民事起诉状副本的行为不构成合同解除的通知行为，据此驳回我方诉请缺乏事实和法律依据。三、上诉人因不能正常履行合同所遭受的损失应当由被上诉人进行赔偿。综上，请求二审法院判令：一、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人王文云答辩称：一、转让协议有效，王海霞违约卖房，已退赔上诉人租金9400元以及补偿费2000元。二、我方收取的转让费是店内外的所有设备、货物、装修等的价值，上诉人仍在使用中，不应当退还。综上，请求二审法院维持原判。二审中，双方均未向本院提交新的证据材料。二审经审理查明的法律事实与一审法院所确认的法律事实一致，且双方当事人均无异议，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、双方所签的《转让协议》是否有效？二、被上诉人是否应当退还上诉人转让费并赔偿损失？本院认为，首先，针对双方签订的《转让协议》是否有效的问题。双方签订的《转让协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。上诉人认为被上诉人的转租行为未征得王海霞的同意，合同应当认定无效，但根据查明的事实，上诉人剩余期限的房屋租金系由王海霞退还，应当视为王海霞对转租行为的认可，故其认为涉案合同无效的主张不能成立，本院不予支持。《转让协议》包含了转租合同关系和买卖合同关系，转租合同关系因上诉人腾出房屋而实际解除，买卖合同关系已履行完毕。其次，针对被上诉人是否应当退还上诉人转让费并赔偿损失的问题。对于转让费，《转让协议》明确载明：“转让费2.2万元（包含经营设备、货物、货架等所有物品，含营业执照）”，故从约定的内容来看，转让费包含的是所有物品及营业执照，所有的物品、营业执照已按照合同约定移交给上诉人，合同已经履行完毕，故上诉人要求返还被上诉人转让费没有事实和法律依据。对于损失问题，上诉人的依据是其加盟“台湾手抓饼”经营所支出的加盟费，但经查明，上诉人仍继续经营“台湾手抓饼”，并未对其造成损失，对于上诉人主张装修的损失，亦未提交证据予以证实，故上诉人关于损失的主张，本院不予支持。综上，上诉人何良领的上诉请求不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1610元，由上诉人何良领承担。本判决为终审判决。审 判 长 刘昕光审 判 员 蔡 芸代理审判员 熊梓旭二〇一五年一月十四日书 记 员 郭 涛 更多数据：搜索“”来源：