（2014）西民二初字第178号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-11-13
案件名称
青海傲世文化传播有限公司与青海申宝房地产开发有限责任公司、西宁申宝物业管理有限公司租赁合同纠纷民事判决书
法院
西宁市城西区人民法院
所属地区
西宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青海傲世文化传播有限公司,青海申宝房地产开发有限责任公司,西宁申宝物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三十九条第一款，第一百三十四条第一款，第一百四十条，第一百四十八条第一款，第一百六十条，第一百六十一条
全文
青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民二初字第178号原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司。法定代表人黄蓉，系该公司经理。委托搭理人安文钰，西宁市城北中心法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司.法定代表人晁增辉，系该公司总经理。委托代理人兰鹏，青海启程律师事务所律师。被告西宁申宝物业管理有限公司。法定代表人赵建宁，系该公司总经理。委托代理人李增茂，男，1972年11月16日出生，汉族，系西宁申宝物业管理有限公司经理。原告青海傲世文化传播有限公司（反诉被告）与被告青海申宝房地产开发有限责任公司（反诉原告）、西宁申宝物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，原告青海傲世文化传播有限公司于2014年11月6日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员辛皎菱适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司法定代表人黄蓉及委托代理人安文钰与被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司委托代理人兰鹏、被告西宁申宝物业管理有限公司委托代理人李增茂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司诉辩称，原告方因2014年7月举办“2014首届夏都啤酒文化旅游节”及相关活动，需要租赁场地，经与被告西宁申宝物业管理有限公司协商，其同意在其经营管理范围内即博纳广场大屏幕正前方场地租赁给原告，双方为此于2014年7月4日签订了场地租赁合同，但物业公司则以青海申宝房地产开发有限责任公司的名义盖章，双方在合同中明确约定了各自的权利义务。合同生效后，原告方当即为项目的举办进行了大量工作，雇佣了工作人员，分别与各地演艺人员签约演出协议，并为场地搭建及广告等项目付出了大量资金，同时亦收取了入场小吃经营人员押金，但在双方的履行过程中，原告却无法按时按质举办活动，究其原因是被告住户阻碍，相应许可手续无法办理，城管部门不允许在公共通道举行商演等，被告因此无法提供场地，而此情况被告方在签订合同时并未向原告告知，从而导致原告无法完成项目。而且在2014年8月在举办该活动中入场小吃经营人员将原告及被告西宁申宝物业管理有限公司诉至法院，判令被告赔偿各项损失总计233340元，后与物业公司交涉，均未得到满意答复，现原告方认为，双方签订的合同有效，但由于被告的原因未能提供合同约定的场地，从而导致原告方项目无法举办，给原告造成了巨大损失，故诉至法院，请求依法判令二被告连带赔偿原告经济损失共计233400元，本案诉讼费由被告方负担。而对于被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司所提出的反诉请求，首先双方签订的《场地租赁合同》情况属实，但其对所出租的场地被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司并未有完全的土地使用权，致使原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司未能完成啤酒文化节的举办，对其所提出的双方合同未生效因此不承担赔偿责任的意见不予认可，并对其要求原告（反诉被告）承担场地使用费51957元，办公用房费用7280元，总计59237元的反诉请求，依法不予认可，要求驳回其全部反诉请求。原告（反诉被告）方提交如下证据（第一组证据）：1、2014年7月4日双方签订的《场地租赁合同》一份，拟证明双方存在租赁合同关系，并且在合同的第三项约定：“出租方保证临时出租的土地具有完全的使用权，不得在土地上设置任何担保或障碍，不能因为任何第三方行使权力而影响承租方的正常使用”，合同第十一项的约定，是在合同签订前支付保证金100000元，而本合同已经签订说明被告（反诉原告）已经同意免除10000元保证金；2、土地查询书两份，拟证明申宝房地产公司出租的场地系博纳广场业主及博纳公司共有；3、申宝房地产公司房产证一份，拟证明申宝房地产公司仅对博纳广场四层享有权属，但对原告（反诉被告）所承租的土地没有使用权；4、宁政土（2010）44号西宁市人民政府文件，拟证明所涉诉土地在2011年已被列为储备土地，不属于申宝房地产公司所有，被告明知该地已被列为国家储备用地仍与原告（反诉被告）签订合同，本身就属于欺诈行为；5、申宝物业公司对西宁市房产局物业管理处的说明一份，拟证明在2011年9月13日申宝物业退出申宝房地产，申宝物业公司不具备与原告方签订合同的权利；6、2011年9月23日西宁市城西区人民政府会议纪要一份，拟证明博纳广场物业由其业主委员会自行管理；7、西宁市城西区人民法院民事裁定书一份，拟证明被告申宝物业公司不具有原告所租赁土地的物业管理资格；8、2012年5月11日西宁市人民政府110号令，其中第十条2项规定公共停车场未经法定程序不得改变用途，未经法定程序不能做其他用途；9、信访办接待记录，拟证明博纳广场业主反映（租赁土地）存在噪音等问题，此点也是被告方未予履行合同的原因之一。上述证据的证明方向是被告（反诉原告）申宝房地产开发有限公司不具有出租该租赁土地的主体资格。第二组证据中：1、演出赔偿协议书三份，拟证明原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司向演出人员李弈成、百存玉、郑天强三人赔偿共计116000元；2、（2014）西彭民初字第122号民事判决书，拟证明原告向参加啤酒节的小吃商贩赔偿24543.5元；3、收据一份，拟证明原告方为举办活动购买所需物件花费6584元；4、票据16张，证明原告为举办啤酒节雇佣人员的工资24750元被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司对上述第一组证据的质证意见：《场地租赁合同》的真实性无异议，但对证明方向不认可，合同约定支付100000元保证金后生效；对于土地查询书两份、申宝房地产公司房产证一份、申宝物业公司对西宁市房产局物业管理处的说明一份、宁政土（2010）44号西宁市人民政府文件、西宁市城西区人民法院民事裁定书一、2011年9月23日西宁市城西区人民政府会议纪要一份（2-7证据）上述证据的真实性有异议，要求说明证据的来源，此证据应当是另一未审结案件的证据，其中土地查询书的时间是2005年4月1日，博纳广场已经由申宝房地产公司收购，不能证明现已土地的使用权情况；房产证仅能证明房产的权属问题，与本案中所涉及的土地使用权无关；宁政土（2010）44号西宁市人民政府文件中关于土地储备计划并不能证明申宝房地产公司不享有该土地的使用权；申宝物业公司对西宁市房产局物业管理处的说明一份、宁政土（2010）44号西宁市人民政府文件、西宁市城西区人民法院民事裁定书、2011年9月23日西宁市城西区人民政府会议纪要一份，其中部分材料不全，不予质证；2012年5月11日西宁市人民政府110号令，其所证明的目的不符合本案的情况，首先承租的场地不是停车场，其次博纳广场停车场也不是公共停车场；对于信访办接待记录不予认可，业主单方的意见，并不能证明真实的情况。对上述第二组证据的质证意见：其中涉及损失的票据均是收据，没有正规发票，故对其真实性无法予以认可；对（2014）西彭民初字第122号民事判决书的真实性无异议。被告西宁申宝物业管理有限公司对上述证据的质证意见：同意第一被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司的全部质证意见。被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司辩诉称，原告（反诉被告）所述与事实不符，合同无法履行的真实原因是原告（反诉被告）方未能按约办理此次啤酒节活动，应当取得的相关行政部门审批手续未能取得，同时依据合同约定的生效条件，其应当向被告（反诉原告）支付保证金100000元，但至今未交，因此被告（反诉原告）认为双方合同成立但未能生效。综上，因原告（反诉被告）方自身过错，所产生的损失应当由其自行承担，对其诉讼请求应当依法予以驳回。而依据双方所签订的《场地租赁合同》，原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司所承租场地位置为“博纳广场大屏幕正前方”，租赁期限为2014年7月7日至2014年8月3日，共计27天，租金为61000元，原告此次举办旅游节的相关活动资质、取得相关政府部门的许可和租赁期间的各种登记、许可、备案均由原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司负责。合同签订后，原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司于2014年7月7日开始使用场地，搭建舞台，但其一直以资金紧张为由，拖延支付保证金，至今未履行。而其在举办活动过程中，因未能取得政府相关部门的许可，当地城管部门责令其停止举办活动，待取得相关部门的许可后，方能继续经营，但原告（反诉被告）在补办许可手续期间，仍然在使用被告（反诉原告）的场地，摆设啤酒桌、进行酒水的销售，直至2014年7月29日止，其因无法办理相关许可手续而自行离场，其使用的办公用房至2014年10月19日才交还，因此被告（反诉原告）认为，由于原告（反诉被告）未能按合同约定给付保证金导致合同未能生效，其违反诚实信用原则，不能取得相关政府部门的许可，最终导致合同无法履行，存在重大过错，应当承担缔约过失责任，赔偿反诉原告的各项损失，即要求赔偿被告（反诉原告）的场地使用费51957元，办公用房费用7280元，总计59237元，本案反诉费由原告（反诉被告）负担。被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司提交如下证据：第一组证据：土地使用权证书、博纳广场宗地图、土地权属查询书及土地面积分摊表、已出售房产确认清单，拟证明本案所涉及的土地的使用权最早归博纳广场享有；第二组证据：《西宁市房屋买卖契约》、《补充协议书》、减免利息协议、转让无形资产发票、申宝房地产公司房产证、西宁市人民政府文件、土地使用税发票、以上证据拟证明原博纳广场的房屋及土地的使用权通过合法的转让，已经变更为申宝房地产公司所享有，同时在办理房产变更登记后，在办理土地使用权变更登记时，该宗地被西宁市政府列为2010年第五批政府储备土地计划，土地规划发生变化，所以暂停办理了土地使用权变更登记，而并不是原告不享有该土地的使用权，且实际情况是申宝房地产公司以该土地使用权人的名义在缴纳土地使用税，证明了被告申宝房地产公司确系该土地的合法的使用权人；第三组证据：《场地租赁合同》一份，拟证明原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司所租赁的场地是“博纳广场正前方”，即大屏幕正前方；第四组证据：博纳广场现场照片，证明场地的实际位置并不影响同行；第五组证据：西宁市公益商宣传活动许可制度（宁城管字（2007）6号），证明原告方并未按照相关规定向政府部门申请活动许可，违法经营，被依法查处，造成合同不能履行；第六组证据：西宁市城西区人民法院（2014）西彭民初字第122号民事判决书，该份判决确定了被告申宝物业管理公司并未与原告签订合同，并非此次活动组织者，不承担任何法律责任，而由于原告未在举行活动前将相关手续办妥，致使活动无法举行，造成合同无法履行；第七组证据：申宝物业公司证明原告使用原告的场地时间为23天，使用办公房时间为104天，并未支付任何租赁费。原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司对上述证据的质证意见：对第一组证据的真实性无异议，但恰好证明了博纳公司是业主之一，分摊面积存在，因此所租赁土地属于业主分摊面积；对第二组证据的真实性无异议，但与本案无关；对第三组证据的真实性无异议，但合同约定的是在签约前向其缴纳保证金100000元整，但在实际履行中确并未缴纳而与原告签订了合同，应当属于被告方默认合同的生效，且依据合同的约定，所提供的土地必须是其享有土地使用权的土地，但该土地被告（反诉原告）并不享有独立的土地使用权，实际存在分摊面积，因此未经其他业主的同意而擅自出租该地，影响其他业主导致原告无法履行合同；对第四组证据的质证意见：真实性无异议，但大屏幕正前方应当包括停车场，否则无法举办啤酒文化节；对第五组证据的质证意见：对该份证据的真实性无异议，但对证明方向不认可，原告并没有受到任何处罚，亦不能证明原告方未向相关部门申请许可；对第六组证据的质证意见：该份判决的真实性无异议，原告确实受到了经济损失；对第七组证据的质证意见：该份情况说明不能作为证据使用。被告西宁申宝物业管理有限公司对上述证据的质证意见：无异议，予以认可。被告西宁申宝物业管理有限公司辩称，被告申宝物业公司不是本案租赁合同的当事人，与本案的损失无任何法律关系，其仅是博纳广场的业主服务企业，其未实施出租场地的行为，亦与原告方所诉求的损失无关，请求依法驳回原告方对其的诉讼请求。被告西宁申宝物业管理有限公司未提交书面证据。对于上述双方当事人提交的证据，需结合证据的来源、形成时间及证明效力，并按照证据的三性要求，综合认定上述证据的证明效力。本院依职权调取证据：一、于2014年12月24日在西宁市城西区城管局古城台管理中队处所做的关于韩涛副队长的谈话笔录一份，证实在原告（反诉被告）在办理啤酒节时，确因未办理相关的许可和占道手续，因此要求其清场的事实；二、于2014年12月24日在西宁市城西区地方税务局出具的一份“情况说明”，证实原告在2014年7月14日晚仍在经营。经审理查明，2014年7月原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司因举行“2014首届夏都啤酒文化旅游节”活动，于2014年7月4日与被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司签订了《场地租赁合同》，依据合同的约定：一、租赁场地的位置为“博纳广场大屏幕正前方”，二、租赁期限为2014年7月7日至2014年8月3日止，租金为61000元整，原告（反诉被告）方应当在2014年7月12日前通过现金方式一次性结清租金；三、出租方即被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司应保证临时出租的土地具有完全的土地使用权，不得在土地上设置任何担保或障碍，不能因为任何第三方行使权利而影响承租方的正常使用，承租方即原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司承诺期具有策划实施本次活动的相应资质，并已向政府相关部门办理了相关许可手续，同时承诺在规定的经营范围内合法从事经营活动，且对于租赁期间的各种登记、许可、备案等均由其自行负责，租赁期间形成的各种税收、行政费用等均由其负责；四、原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司还应当在合同签订前，向被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司支付100000元保证金，但双方均未按此条款约定履行，后原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司开始在租赁场地筹备活动，至2014年7月14日因其未取得举办此次活动的相关行政审批手续，故其自行退场，并导致此次活动中部分商户起诉原告（反诉被告），本院已作出（2014）西彭民初字第122号生效民事判决，已经确定其应当承担责任的事实和法律依据。至今，原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司未给付被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司租赁费。另查明如下事实：一、原告（反诉被告）实际租赁场地时间8天（2014年7月7日至7月14日止），每天租赁费为178元（2014年7月7日至2014年8月3日，共计28天，租赁费61000元，61000÷28＝178，即每天租赁费178元），总计租赁费为1424元（178元／天×8天=1424元），而实际超出合同约定时间占用办公用房为76天（自2014年8月4日至2014年10月19日止），租赁费用按同商业地区每平方米60元单价计算，应当为5320元（即35平方米×60元／平方米／月×76天），上述两项合计6744元；二、被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司于2009年12月31日与西宁博纳实业发展有限公司签订了《西宁市房屋买卖契约》，现已取得了西关大街37号（博纳广场）房屋的产权，并在该房屋范围内的土地使用权随该房屋一并转让与被告（反诉原告）。本院认为，本案所要解决的法律焦点问题：一是本案被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司是否享有所出租土地的使用权；二是导致原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司未能按约举办活动的直接原因是什么；三是依据双方签订的合同，原告未能按约举行活动与被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司有无法律上的直接因果关系，被告（反诉原告）的过错责任点何在，以上三点是确定本案双方当事人责任而需要明确的事实和法律问题。综合案件中双方当事人的举证证据，首先被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司已于2009年12月31日通过买卖合同行为取得并享有该土地的使用权，其后在该土地上进行商业开发建设，而原、被告在合同中约定租赁地为“博纳广场大屏幕正前方”，合同并未注明四周界限，约定不清晰，原告并未提供确实证据证实“博纳广场正前方”不属于被告（反诉原告）青海申宝房地产公司所有或属“博纳广场”业主共有，因此对于原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司所辩称的申宝公司不享有该土地使用权的答辩意见不予采信，故双方所签订的《场地租赁合同》合法有效，应当予以确认。其次，在合同履行过程中，围绕双方当事人确定的权利义务，被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司提供了合同约定的场地，原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司应当具有办理该次活动的所有相关行政审批手续，而其已经搭建舞台设施举办活动，但未能继续举办经营活动的直接原因有证据证实系原告（反诉被告）傲世文化公司未办理好相关的行政审批手续，亦未取得相关行政部门的批准，因此导致其退场，该结果与被告（反诉原告）申宝房地产公司无直接的法律因果关系，该公司不存在法律上的过错责任，故该责任应当由原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司负责，所造成的损失应自行承担，被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司不应承担赔偿责任，故对原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司要求被告承担损失的诉讼请求，予以驳回。对于要求被告西宁申宝物业管理有限公司承担责任的诉讼请求，依法不予支持，该物业公司既不是签订合同的主体，亦未收取任何费用，因此不承担任何责任。对于被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司的反诉请求，在核实原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司实际租赁场地和占用办公用房的具体时限，合理部分依法给予支持。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、六十一条、二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十条、第一百四十八条第一、三款、第一百六十条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司对被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司、被告西宁申宝物业管理有限公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司给付被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司场地租赁费1424元、占用办公室房屋使用费5320元，两项合计6744元，该款项于判决生效后三日内履行完毕。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4801元，减半收取2400.5元，由原告（反诉原告）青海傲世文化传播有限公司负担；本案反诉费641元，减半收取320.5元，由原告（反诉被告）青海傲世文化传播有限公司负担32.05元，由被告（反诉原告）青海申宝房地产开发有限责任公司负担288元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 辛皎菱二〇一五年一月十四日书记员 刘玉花附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条【合并审理】原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一、三款：人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十条简单的民事案件由审判员一人独任审理，并不受本法第一百三十六、一百三十八条、第一百四十一条规定的限制。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十一条人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结。 来自：