（2014）常民终字第1965号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-02
案件名称
谢建华与张益生房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省常州市中级人民法院
所属地区
江苏省常州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张益生,谢建华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第1965号上诉人（原审被告）张益生。委托代理人徐庭辉，江苏剑群律师事务所律师。委托代理人陈一安，江苏剑群律师事务所律师。被上诉人（原审原告）谢建华。委托代理人李益俊，江苏兴坛律师事务所律师。上诉人谢建华与被上诉人张益生房屋买卖合同纠纷一案，金坛市人民法院于2014年9月2日作出（2014）坛民初字第0907号民事判决，上诉人张益生对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2014年10月27立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审情况：谢建华诉称，2012年6月12日，本人与张益生签订房产买卖契约，契约约定张益生以其拆迁安置的经济开发区汇贤苑18幢105室房屋及该小区13幢6号、22幢22号车库一并转让给本人，转让价为40万元。本人当日给付房款40万元，而张益生未依约移交房屋给本人，且不予办理过户手续。本人多次催要无果后起诉至法院，请求判令张益生立即向本人交付位于金坛市经济开发区汇贤苑18幢105室房屋及13幢6号、22幢22号的两间车库，并协助本人办理上述房屋的产权变更手续；张益生承担本案的诉讼费用。张益生辩称，首先，被拆迁房屋的产权人属于本人的父亲，本人不具备签订拆迁安置协议的资格，在其父亲未追认的情况下，本人所签订的拆迁安置协议归于无效；其次，本人至今未收到诉争房屋，且诉争房屋不具备办理产权证的条件，本人无法协助原谢建华办理产权变更登记手续；再次，双方之间实属债权债务关系，房屋买卖仅为形式上的抵押。原审法院经审理查明，2012年6月7日，金坛市开发区强鑫拆迁有限公司（以下简称强鑫公司）出具证明一份，载明：“兹证明汇贤村拆迁户张益生安置在汇贤苑十八幢105室。详见规划搬迁补偿安置协议书，特此证明。”2012年6月12日，张益生与强鑫公司签订规划搬迁补偿安置协议书，主要内容为：“安置情况：原房屋面积70.40平方米，享受安置人口数3人，另外享受安置房面积49.6平方米；安置房屋为汇贤苑小区18幢105室一套、汇贤苑小区13幢6号车库1间、汇贤苑小区22幢22号车库1间……”同日，谢建华与张益生签订房产买卖契约一份，主要内容为：“出让方自愿将坐落于本市汇贤苑小区105室的房产出售给接受方；出让房屋包括13幢6号车库1间及22幢22号车库一间；房产总价为40万元；接受方于2012年6月12日前付清全部房价款，付款方式为现金，出让方于2012年8月12日前将上述房屋移交给接受方；此房为拆迁补偿安置房，房产证于2014年6月20日办理，到期甲方负责房产权过户于乙方。”张益生出具收条一份，载明：“今收到谢建华购房款肆拾万元整（400000），注汇贤苑18幢105室。收款人张益生，2012.6.12”。2013年3月11日，谢建华出具收条一份，载明：“今收到张益生现金伍万元整。”后谢建华于2014年3月17日诉至原审法院。原审法院另查明，2011年6月23日张益生与于春欣在金坛市民政局登记结婚，后于2011年8月25日在金坛市民政局登记离婚。原审诉讼过程中，强鑫公司副总经理王筱华陈述：“张加荣房子拆迁时，家庭人口为9人，张益生家分到70.40平方米，他和他妻子、儿子共3人，按照120平方米安置；张加荣分到52.61平方米，家庭成员他和他妻子、母亲三人按120平方米安置；张朝荣（张加荣兄弟）分到21.86平方米，直接拿的货币安置，还有一个张小翠，分到68.92平方米，家庭成员夫妻俩加上儿子三人，按120平方米安置。房子已经交付给张益生了，但目前汇贤苑小区整体尚不具备办证条件。”原审庭审过程中，谢建华放弃部分诉讼请求，仅要求张益生向其交付位于金坛市经济开发区汇贤苑18幢105室房屋及13幢6号车库、22幢22号车库。上述事实，有双方当事人陈述、证明、规划搬迁补偿安置协议书、金坛市房产买卖契约、收条、婚姻登记记录证明、调查笔录等在卷佐证。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。谢建华、张益生之间签订的房产买卖契约，系当事人双方真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属有效。依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张益生辩称诉争房屋实际产权人为其父亲，且与谢建华之间为借贷关系，其提交的收条尚不足以证明其观点，法院不予支持。谢建华依约给付购房款，现要求张益生立即交付房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。谢建华放弃部分诉讼请求系其处分自己民事权利的行为，法院予以准许。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：张益生于判决生效之日起15日内向谢建华交付位于金坛市经济开发区汇贤苑18幢105室房屋、13幢6号车库、22幢22号车库。案件受理费80元，由张益生负担。上诉人张益生不服上述判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认定事实不清。1、关于拆迁安置协议的效力。准建证存根、金坛市征地房屋拆迁调查表和金坛市经济开发区强鑫拆迁有限公司拆迁房屋产权、面积调查认定表可以证明被拆迁人房屋的产权人是上诉人的父亲，上诉人并不具备签订该协议的主体资格。该协议在没有上诉人父亲追认的情况下归于无效，故安置的金坛市经济开发区汇贤苑18幢105室房屋、13幢6号车库、22幢22号车库不是上诉人所有。即使拆迁安置协议有效，从拆迁安置协议和调查笔录来看，金坛市经济开发区汇贤苑18幢105室房屋、13幢6号车库、22幢22号车库为上诉人、于春欣与上诉人之子三人共同共有，在共有人对此没有追认的情况下，上诉人对房屋处分是无效的。2、原审法院在认定上诉人是否收到上述房屋证据不足，原审法院仅凭调查笔录与被上诉人的陈述就认定上诉人收到上述房屋，这是没有根据的。法院调查笔录和被上诉人的陈述都是证人证言，光有证人证言不足以认定上述事实。而事实上，开发商至今没有交付上述房屋给上诉人，上诉人并不享有任何物权，故上诉人无法向被上诉人交付上述房屋。而且即使现在开发商交付上述房屋，因上诉人羁押于江苏省边城监狱，亦无法将房屋交付给被上诉人。二、原审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间系民间借贷关系而非原审认定的房屋买卖关系。关于房屋买卖合同与收条的实质，上诉人经人介绍于2012年6月12日向被上诉人借款人民币18万元，上诉人向被上诉人打了一张40万的收条，并以买卖房屋的形式将该房屋作抵押。上诉人与被上诉人除了上述借款外没有任何经济往来。因此，2013年3月11日被上诉人向上诉人出具收条也能证明上诉人向被上诉人借款的事实。上述形式的抵押实质上是对房屋进行流押。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原审法院判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人谢建华在答辩期限内未提交书面答辩意见称，二审中口头辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。至于上诉人在上诉状中提及的拆迁房屋的所有权人以及双方之间是民间借贷关系的上诉理由，这二个理由应以证据来区分和认定。事实上，拆迁房屋不管从拆迁协议以及拆迁公司的笔录看，都可以证明房屋是张益生所有，张益生处分自己的房屋是行使民事权利，是合法有效的。至于上诉人提及双方之间是民间借贷关系的理由，没有法律关系印证，不符合客观事实。双方当事人向原审法院提交的证据均已随案移送本院。二审中，双方均没有新证据向本院提交，二审查明的案件事实与原审相一致。本院认为，根据被上诉人谢建华向原审法院提交的强鑫公司的证明、规划搬迁补偿协议书、房产买卖契约、收条以及原审法院对强鑫公司工作人员的调查笔录等证据可以认定本案所涉房屋和车库已拆迁安置给上诉人张益生，张益生将该涉案房屋和车库出卖给谢建华、谢建华已支付对价的事实，张益生上诉称出卖房屋系其父亲所有的证据不足。张益生与谢建华所签订的房产买卖契约合法有效，谢建华已履行支付买房款的义务，张益生也应按约履行交付房屋和车库的义务，原审判决判令张益生履行交付涉案房屋和车库的义务正确。至于张益生上诉所称其与谢建华系借贷关系、签订房产买卖契约系抵押，该上诉所述事实与房屋买卖契约载明的事实不一致，张益生未能进一步提交证据证明其所述房屋买卖系为借贷关系提供担保、抵押的事实，故对张益生该上诉理由，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人张益生的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人张益生负担。本判决为终审判决。审 判 长 段若鹏代理审判员 周韵琪代理审判员 吴立春二〇一五年一月十四日书 记 员 马筱艳 微信公众号“”