（2015）沈铁西民小字第89号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-04-28

案件名称

沈阳新湖绿城物业服务有限公司诉刘宇物业服务合同纠纷一案的民事判决书

法院

沈阳市铁西区人民法院

所属地区

沈阳市

案件类型

民事案件

审理程序

其他

当事人

沈阳新湖绿城物业服务有限公司,刘宇

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百六十二条

全文

沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈铁西民小字第89号原告：沈阳新湖绿城物业服务有限公司，住所地：沈阳市铁西区北一东路31号。法定代表人：夏卫军，系该公司总经理。委托代理人：赵爽，系该公司工作人员。被告：刘宇。本院于2014年12月18日立案受理了原告沈阳新湖绿城物业服务有限公司诉被告刘宇物业服务合同纠纷一案，依法由审判员卞志霞适用小额诉讼程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理，原告沈阳新湖绿城物业服务有限公司的委托代理人赵爽、被告刘宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求判令被告支付拖欠2009年11月1日至2014年10月31日期间物业费3213.20元；2、判令被告支付60个月滞纳金6000元，3、本案一切诉讼费用由被告承担。被告辩称：我2006年11月办理入住时按物业要求提前支付了2006年11月至2007年11月期间的物业服务费598元，验房时发现南阳台在下雨下雪后存在渗漏情况，当即按物业要求进行上报，物业告知在房屋保修期内统一安排维修。2007年雨季时发现卧室南窗、天棚及墙面出现渗水情况，向物业报修，物业承诺一定彻底维修，所以我支付了2007年至2008年的物业服务费，之后渗漏处随时间推移开始长毛且逐年加重，我要求物业公司彻底维修墙体裂痕，物业公司以不能破坏墙砖为由拒绝，我告知物业公司在房屋彻底维修前将不再支付物业服务费，物业表示默认。我的房屋在即将到达五年保修期的情况下联系房屋开发公司，开发公司告知我联系物业，经新湖物业管理员协调，我于2010年12月与物业签订协议书一份，物业承诺在2011年雨季前为我维修房屋渗漏，我当场支付了2008年至2009年的物业服务费，并承诺在房屋维修完成后2011年11月前未发现渗漏就补交剩余物业服务费。物业并未按协议约定于2011年雨季前对我房屋维修，而是拖到2011年10月后才安排人员在室外吊挂绳索涂刷外墙防水剂，事实证明该维修方式无法解决渗漏问题，发展到墙体长毛，我找到物业，多次催促其维修，其一直拖延，也未催交物业费。2014年11月1日物业公司对我房屋外墙进行修补，因此时已过雨季无法检验是否渗漏，并需要雨季过后确认无渗漏后方可完成室内维修工作，才是彻底履行维修义务。原告未能适时适当履行协议内容及时维修房屋，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，督促原告尽快履行协议书承诺及时完成后续维修工作，并对给我带来的损失进行合理赔偿。经审理查明：被告系沈阳市铁西区北一东路南侧的XX住宅小区业主，其房屋为沈阳市铁西区北一东路XX号XXX室、建筑面积55.4平方米。原告为为该小区提供物业服务的企业，其2007年12月20日与小区建设单位沈阳新湖房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为XX小区物业管理区域内提供物业共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通、公共绿化的养护和管理、车辆停放管理、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理等物业服务，物业收费为包干制，住宅物业费标准为1元／月／平方米，商业物业为0.50元／月／平方米，业主于入住通知书通知收费日期之日起按年交纳，未按时足额交纳的，应支付违约金。合同期限自2008年1月25日起生效，至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时合同自动终止。2010年小区成立业主委员会后，同年6月30日原告与业主委员会签订《物业服务合同》，约定原告公司继续为小区提供物业服务，服务期限三年，自2010年6月30日至2013年6月29日。合同约定2011年1月1日起物业服务费标准为：住宅一、二期为1元／平方米／月，三期为0.9元／平方米／月，东区0.7元／平方米／月，B座2元／平方米／月，电梯费0.3元／平方米／月，等等。业主或使用人未交2011年1月1日以前物业服务费的，需按原标准交纳，即一期0.7元／平方米／月，有电梯的为1元／平方米／月，二、三期0.9元／平方米／月，东区0.5元／平方米／月，B座2元／平方米／月。2013年11月30日，原告与小区业主委员会续签《物业服务合同》，约定原告公司继续为小区提供物业服务，服务期限五年，自2013年11月30日至2018年11月29日。自2014年1月1日起执行新的物业服务费标准，即住宅1.3元／平方米／月，网点和车库0.65元／平方米／月，2016年1月1日起调整物业服务费标准。物业服务费按季、半年或年度方式交纳，于应缴费期的中间月15日前支付，逾期一日按欠费总额的3‰支付违约金。被告的房屋在三期，其于2006年11月入住，交纳了2008年10月31日之前的物业服务费，之后因房屋南卧室窗户墙面及棚顶渗水问题拖欠不交物业服务费，原告经与其协商达成一致，于2010年12月23日签订《协议书》，约定：原告同意为被告房屋在2011年雨季前免费进行相关渗漏维修，具体时间由原告安排，被告在协议生效之日起缴纳2008年11月1日至2009年10月31日期间物业服务费598元，房屋修理后在2011年11月前未发现继续渗水情况下需补交其剩余物业费。2011年11月原告为被告的房屋进行了外墙维修，被告认为未修复，要求继续维修，并拒交此前拖欠的物业服务费和此后产生的2012年、2013年、2014年度的物业服务费，2014年原告两次将被告诉至本院要求其给付物业服务费，后撤回起诉。2014年11月1日原告再次为被告房屋外墙进行了维修，被告以观察是否渗漏为由仍拖欠不交2009年11月1日以来的物业服务费，双方协商未有结果，故原告来本院提起民事诉讼。上述事实，有原、被告陈述笔录，原告提供的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》，《协议书》、《施工签证单》、《工程量签证单》等证据在卷为凭，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为：原告与XX住宅小区建设单位和业主委员会签订的物业服务合同对小区全体业主具有约束力，原、被告之间因此形成合法有效的物业服务合同法律关系。由于物业服务合同中明确约定原告为园区公共区域内的房屋共用部位、共用设备设施、公共绿地、园林等进行养护管理，提供卫生保洁服务，维护园区内公共秩序，协助公安部门做好安全防范工作等物业服务，故原告按合同约定的服务内容及范围对小区进行了上述各项物业服务，履行了应尽义务，被告作为业主享受了原告的上述服务即应按合同约定交纳物业服务费用。被告以因其房屋墙面及顶棚出现渗漏、与物业公司就维修和交纳物业费达成协议，物业公司未及时履行协议为其进行维修为由抗辩，因协议仅是就被告的房屋渗漏进行维修和2011年11月之前拖欠的物业服务费进行约定，而被告的房屋渗漏属于质量问题，在质保期内应由房屋建设单位承担相应责任，原告作为物业服务企业仅负有对业主的报修向房屋建设单位通知的义务，原告以协议方式承揽房屋建设单位的维修义务，即应按诚实信用原则履行协议约定的义务，原告未按协议约定的期间为被告维修房屋，但因协议中并未约定原告的违约责任，故即便现原告于2011年11月和2014年11月两次为被告维修房屋，不符合双方协议约定的维修期间，被告在未提供房屋仍然继续渗漏证据的情况下，亦应交纳相关期间的物业服务费，对于2012年至2014年度产生的物业服务费，原告为园区提供了物业服务，被告未举证证明原告有违约之处，应当交纳该期间的物业服务费，拖欠不交构成违约。本院对原告要求被告给付2009年11月1日至2014年10月31日期间物业服务费的诉求予以支持。关于原告要求被告给付6000元违约金一节，对于2009年11月1日至2010年6月30日期间，一方面，因《前期物业服务合同》虽约定了业主未按时足额交纳物业费应当支付违约金，但并未约定具体的违约金标准，另一方面，被告未交纳该时段物业服务费系因原告尚未对被告的房屋进行维修，双方约定“修理后在2011年11月前未发现继续渗水情况下需补交剩余物业费”，故鉴于此约定及《前期物业服务合同》中违约金标准不明，原告要求被告支付该时段所欠物业服务费的滞纳金依据不足，本院不予支持；对于2011年11月至2014年10月31日期间，原告2010年6月30日与业主委员会签订的《物业服务合同》中并未约定违约金条款，故尽管被告未按时交纳2011年1月1日至2013年12月31日期间物业服务费，原告要求其支付此时段违约金缺乏依据，本院无法支持，2013年11月30日签订的《物业服务合同》中约定了违约金标准为按欠费总额日3‰计算，但原告未提供被告欠交物业服务费给其造成重大损失的证据，同时原告在庭审调解中表示可放弃滞纳金，故对原告关于被告该期间欠交物业服务费的违约金的诉求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告刘宇于本判决生效后三日内给付原告沈阳新湖绿城物业服务有限公司2009年11月1日至2014年10月31日期间物业服务费3213.20元；未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。本判决为终审判决。审判员　　卞志霞二〇一五年一月十四日书记员　　李　鲲 微信公众号“”