（2014）穗越法民三初字第2796号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-12-31
案件名称
广州市越秀区第三土地房屋管理所与余炳洋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市越秀区第三土地房屋管理所,余炳洋
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第二百三十五条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第2796号原告：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地广州市越秀区。法定代表人：梁青，该所所长。委托代理人：郑海涛，该所职员，联系地址。委托代理人：劳绮玲，该所职员，联系地址。被告：余炳洋，住广州市越秀区。委托代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。原告广州市越秀区第三土地房屋管理所诉被告余炳洋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭雪独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑海涛、劳绮玲，被告余炳洋及其委托代理人李书华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：广州市越秀区农林下路39号1609房（建筑面积40.7339平方米）是原告管辖的公有房产，原告与被告签订的租赁期限自2012年7月1日至2014年6月30日止。据查被告配偶毛春梅另有房屋在从化市街口街凤仪东路七巷8幢701房（建筑面积115平方米）、从化市江浦街港湾路18号4幢704房（建筑面积142.78平方米）、从化市街口镇河东南路33号601房（建筑面积85.70平方米）、富丽家园东发楼西座601房（建筑面积51.50平方米）。原告2014年5月20日向被告发出《收回房屋的通知》，被告至今未办理退屋手续。根据《广东省公有房产管理办法》第十一条，住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。双方签订的《广州市直管房租赁合同》第二十条第3项约定，被告或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，原告有权解除本合同并收回房屋；签订本合同后，被告或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给原告。因此，原告请求法院依法判决：1、被告户将广州市越秀区农林下路39号1609房腾空交还原告，被告及同住人员迁出上述房屋；2、被告向原告支付2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费（参照2013年广州市房屋租金参考价的标准，48元／平方米·月×40.7339平方米=1955.2元）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案房屋是被告的唯一住房，被告仍符合租赁公租房的条件，不同意腾空涉案房屋。被告原是广州市越秀区农林下路55号209房的使用人，自1987年至2000年一直居住在该房内。2012年4月1日，被告依与案外人广州建和房地产开发有限公司签订的《广州市房屋拆迁安置协议书》回迁至涉案房屋。原、被告于2012年5月24日补充签订《广州市直管房（住宅）租赁合同》，约定被告承租涉案房屋。涉案房屋为被告唯一住房。被告与前妻因感情破裂，于2014年7月协议离婚并办理离婚手续，被告提及的从化市街口街凤仪东路七巷8幢701房、从化市江浦街港鸿路18号4幢704房、从化市街口镇河东南路33号601房、富丽家园东发楼西座601房等归女方及儿子所有。被告名下没有房产，故不同意腾空、搬离涉案房屋。2、在双方租赁合同期满后，原、被告虽未再次续签租赁合同，但原告以收取租金的方式确认了双方的租赁关系。原告按照117.4元／月的标准从被合同约定的扣款账号中扣取租金至2014年10月20日，因此原告要求被告参照2013年广州市房屋租金参考价标准，缴纳2014年7月1日至腾空房屋之日止的房屋使用费诉讼请求不成立。3、2011年12月，农林下路39号1609房交付给被告居住是毛坯房，被告自筹资金装修该房屋，装修款合计37065元。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，装修费用依法应当由被告承担。据此，原告应当返被告装修款37065元或将该笔款项折抵房租。综上，农林下路39号1609房是被告的唯一住房，被告及其家人不存在拥有多处房产的情形，根据国家的惠民政策，在被告没有其他住所的情况下，原告应当保障被告最基本的居住权。另外，原告在明知被告仍符合公租房租赁条件的前提下，仍起诉要求解除双方租赁关系。因此，请法院依法驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2012年5月24日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订了《广州市直管房（住宅）租赁合同》，其中载明：甲方同意将坐落在越秀区农林下路39号1609部位的房地产出租给乙方，作住宅用途，其中使用面积27.71平方米。租赁期限从2012年4月1日至2014年6月30日，月租金额117.4元。租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回房屋和设备给甲方，并在《房屋交接及设备清单》上签名或盖章，房屋交接后乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行处置。如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同。乙方同意并确认下列事项：本人或共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，甲方有权解除本合同并收回房屋；签定本合同后，本人或配偶获得了自有产权房屋的，保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方，逾期不交回的，视为乙方违约，按本合同第二十一条第2项、第3项的规定处理。本合同履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可向人民法院提请诉讼解决等。上述合同已于2012年6月14日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局登记备案。2014年5月21日，原告以EMS的方式向被告（地址：广州市农林下路39号1609房）邮寄了《关于收回房屋的通知》，邮件号码106××××5208，该通知载明：余炳洋：你是我所农林下路0039号1609的承租人。经查，你已拥有自有产权住房，不符合《广东省公有房产管理条例》的规定。现我所决定自通知送达之日起与你终止租赁关系，收回上址房屋。请你于2014年5月26日前，将上址房屋交回我所，并办理退租手续。否则我所将通过法律途径收回房屋，并自通知送达之日起，按2013年广州市房屋租金参考价的标准，收取房屋使用费等。原告提交的电子邮件查询资料显示，该邮件于2014年5月21日投递并签收。原告为证明被告在本市有其他住房，向本院提交了：1、《直管房承租人情况申报表》，载明：承租直管房地址：广州市越秀区沿江路；管理单位越秀区第三房管所；承租人姓名余炳洋，性别男，工作单位广州广日电梯工业公司；承租人毛某，性别女，工作单位从化市江浦街社区卫生服务站；承租人单位证明及意见：承租人参加房改购房情况（售房单位、地址及建筑面积）：无；是否参加货币补差或货币房屋补贴：无；其他房屋租“凭”情况（出租人，地址及使用面积）：无，下面加盖“广州广日电梯工业有限公司”公章，并注明日期2012年1月18日；配偶单位证明及意见：配偶参加房改购房情况（售房单位、地址及建筑面积）：无；是否参加货币补差或货币房屋补贴：无；其他房屋租“凭”情况（出租人，地址及使用面积）：无；下面加盖从化市江埔街社区卫生服务中心公章，并注明日期“2011年12月20日”。2、3张从化市国土资源和房屋管理局综合档案室于2014年11月17日出具的《房地产发证档案查询证明》和1张广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年11月13日出具的《房地产权情况证明》，分别载明：房屋坐落从化市街口街凤仪东路七巷8幢701房，名称毛某，权利证号第0114008504号，占有份额全部，建筑面积115平方米，登记日期2014年7月1日；房屋坐落从化市江浦街港湾路18号4幢704房，名称毛某和余某，权利证号0114008505号，各占50%份额，建筑面积142.78平方米，登记日期2014年7月1日；房屋坐落从化市街口镇河东南路33号601房，名称毛某，权利证号0612709号，占有份额全部，建筑面积85.70平方米，登记日期2003年3月24日；房屋坐落番禺区大石街富丽家园东发楼西座601房，权属人毛某，产权证号0210277727，占有份额全部，建筑面积51.50平方米，发证日期2014年6月24日。原告对证据1无异议，称证据2所举的四份证据产权人均为案外人毛某，而在被告起诉前已与前妻离婚，其前妻有任何房产与本案无关。被告为证明其名下无房产，向本院提交了广州市房地产档案馆出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，证实被告名下查无房产情况记录。原告称对该证据真实性无异议。被告为证明其回迁至涉案房屋后对该房屋进行了装修，向本院提交了：1、广州市创成装饰材料有限公司于2012年2月24日出具的《房屋装修合同》（载明：御东和府北塔1609户型专供套餐价：39300元）；2、广州市创成装饰材料有限公司于2012年5月31日向被告开具的装修费发票35827.43元；3、广州燃气集团有限公司于2012年5月24日出具的不锈钢波纹管暗埋安装费1237元。原告对上述证据真实性无异议，但称与本案无关。被告为证明其离婚的事实，向本院提交了《离婚证》，载明：姓名余炳洋，性别男，出生日期1964年11月14日；姓名毛某，性别女，出生日期1975年5月7日；登记日期2014年7月7日；离婚证字号D440184-2014-000475。原告对该证据的真实性没异议，但与本案无关。原告于2014年11月10日提起本案起诉。庭审中原、被告双方共同确认，原告按照117.4元／月的合同标准向两被告收取租金至2014年11月30日。被告表示涉案房屋现由其独自使用，被告在广州市天河区一家电梯公司做质量管理工作，月收入水平在3500元左右。另，庭审中，本院询问被告如何处理其与配偶婚姻存续期间的从化市街口街凤仪东路七巷8幢701房、从化市江埔街港湾路18号4幢704房、从化市街口镇河东南路33号601房、番禺区大石街富丽家园东发楼西座601房，被告称上述房产并非本案的夫妻共同财产，现被告单身，上述房产与本案不具有关联性。婚姻关系期间被告配偶毛某没有和被告共同生活，毛春梅工作在从化市并未居住在涉案房屋内。本院认为：原、被告自愿签订的《广州市直管房（住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行。该合同约定，承租人确认本人及共同居住的人员没有自有产权房屋，如有虚假，原告有权解除合同并收回房屋。为此，原告于2014年5月21日向被告方发出《关于收回房屋的通知》要求收回房屋时，被告与配偶毛某尚未离婚，当时毛春梅名下拥有自有产权的从化市街口镇河东南路33号601房，原告依约主张被告迁出涉案房屋的诉求于法有据，本院予以支持。虽然被告与毛某已离婚，但被告拒绝向本院提交其与毛某离婚时关于财产处理的相关协议，以证明其没有其他住房，故其抗辩理由，本院不予采纳。因被告主张以其对涉案房屋装修物件抵偿租金的抗辩意见于法无据，被告亦未提出反诉，故本院不予采纳。虽然原告于起诉前向被告方发出《关于收回房屋的通知》，但原告仍按原合同标准向被告收取2014年7月1日至2014年11月30日的租金，因此不能视为上述租赁合同于原告发出通知之日解除，合同解除时间应为本判决发生法律效力之日。合同解除之后，被告不再享有公房租金待遇，应按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅租金参考价支付房屋使用费，原告主张按照建筑面积40.7339平方米作为计算标准，但并无提交相应证据证实，因此应当按照合同约定的使用面积27.71平方米计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告余炳洋户（含同住人员）于本判决发生法律效力之日起30日内迁出广州市越秀区农林下路39号1609房，将上述房屋腾空交给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。二、被告余炳洋于本判决发生法律效力之日起十日内，将2014年12月1日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（按照117.4元／月的标准）一次性支付给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。自本判决发生法律效力之次日起至被告余炳洋户交还房屋之日止的房屋使用费，由被告余炳洋按广州市房管部门公布的同期同地段同类型住宅租金参考价的标准（以使用面积27.71平方米计，以不超过原告主张的每月每平方米48元为限）逐月支付给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。三、驳回原告广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取75元，由原告广州市越秀区第三土地房屋管理所负担25元，被告余炳洋负担50元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 郭雪二〇一五年一月十四日书 记 员 戴鹏 更多数据：