（2014）嘉民三（民）初字第1325号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-07-23

案件名称

某某置业（上海）有限公司与马某某房屋租赁合同纠纷案一审判决书

法院

上海市嘉定区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

某某置业（上海）有限公司,马某某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

上海市嘉定区人民法院民事判决书（2014）嘉民三（民）初字第1325号原告某某置业（上海）有限公司。法定代表人施某某，总经理。委托代理人黄某某。委托代理人张家驷，上海志道律师事务所律师。被告马某某。原告某某置业（上海）有限公司与被告马某某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2014年12月18日公开开庭审理。原告之委托代理人黄某某、张家驷、被告马某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月12日，原、被告签订一份租赁合同，约定被告向原告租赁位于某某路1901号大楼一楼B-4商铺作为儿童游乐体验馆经营，合同同时对装修免租期、租金优惠期、租金价格、支付方式和时间均作了约定。原告按合同约定于2013年5月1日将该物业移交被告，但被告仅在2013年3月和4月份共交付125，165元履约保证金外，未交付任何租金、物业管理费和追加履约保证金。至2014年3月1日双方又签订一份补充协议，约定从2014年3月1日起至2014年6月30日支付租金和物业管理费为每月3，000元，费用从被告缴纳的履约保证金内扣除。协议签订后原告依约从被告的履约保证金中扣除了物业管理费。此外按上述合同约定被告应于2014年8月15日前支付2014年9月、10月两个月租金和管理费，扣掉的履约保证金应于扣除之日起5日内补足被扣除部分，但被告一直未支付任何费用。现原告按照租赁合同第十条（二）项约定，于2014年10月10日向被告发出解除租赁合同的通知，并向被告要求支付其应付的各项费用。但被告仍未支付。故原告起诉要求：一、确认原、被告于2013年4月12日签订的房屋租赁合同于2014年10月11日解除；二、判令被告迁出承租的房屋归还原告；三、判令被告支付从2013年5月1日起至2014年10月10日的租金433，791元；四、判令被告支付从2013年5月1日起至2013年12月31日、2014年7月1日起至2014年10月31日的物业管理费150，192元；五、判令被告支付从2014年10月11日起至实际交付日每天823元的房屋使用费；六、判令被告支付从2014年11月1日起至实际交付日每天411.5元的物业管理费。被告辩称，不同意原告的全部诉请。2012年底被告在考察了锦银休闲广场后从案外人卢某某处承接下位于上述广场内的一个舞厅，并于2013年上半年将紧邻舞厅的800平方米空地承租下来开办儿童乐园。该儿童乐园在花费了80万元后于2013年7月1日正式开张，开张后给小朋友免费玩了一个月。2013年9月，原告在儿童乐园和舞厅的边上招租了一家出租车改装公司，该公司的主要业务是进行二手车喷漆。喷漆的气味严重影响了被告舞厅和儿童乐园的经营，被告多次向原告物业反映，但他们却置之不理。无奈之下被告甚至还和二手车改装的老板发生了纠纷。在此情况下，被告无力交租，只能在2014年3月份将舞厅还给案外人卢某某。此后不到半个月时间，二手车喷漆公司就撤出了锦银休闲广场。原告物业也承认之前的二手车喷漆对被告造成了损害，故同意以每月3，000元的优惠价大力弥补。当时原告物业经理表示这种政策可以实行两年，但补充协议只能半年一签。被告希望原告能遵守承诺，继续按照每月3，000元的标准履行合同。如果原告一定要求被告搬离，则需给予被告补偿。经审理查明，2013年4月12日，原、被告签订一份《租赁合同》约定：原告将其坐落于本市嘉定区某某路1901号一楼B-4、建筑面积823平方米的商铺出租给被告作为儿童游乐体验馆使用，租赁期限自2013年5月1日起至2020年4月30日，其中2013年5月1日至同年7月31日为装修期，同年8月1日至12月31日为免租、免物业管理费期间，2014年1月1日至同年8月31日期间免租金，同年9月1日起至2015年8月31日期间租金按照每天每平方米1元计算，租金、管理费均为每两个月一期，首期计租为2014年9月1日，共计50，066元，缴付日期为2014年8月15日前，管理费由上海锦盈物业管理有限公司管理收取，是出租方为协助承租方开展经营活动提供管理和服务而收取的相关费用，按照每天每平方米0.5元计算，每月12，516元，首次收取管理费为2014年1月1日，履约保证金及商品质量保证金合计125，165元，该款以及首期物业管理费应在签署合同后5日内支付等。上述合同还约定，履约保证金及质量保证金被全部或部分扣除后，被告应于收到原告通知之日起或明知履约保证金及商品质量保证金被全部或部分扣除之日起五日内，补足被扣除部分；合同第十条约定，被告未能按时交纳或补足履约保证金、服务质量保证金的、或拖欠租金、管理费达15天的，原告可以提前终止合同、收回铺位，除已收取被告的租金及各项保证金不予退还外，被告还应向原告支付装修期和免租期所对应的租金及管理费。上述合同签订后，原告即向被告交付了租赁商铺，被告则于2013年4月中旬向原告交付履约保证金125，165元并于同年4月下旬向原告支付首期物业管理费（即2014年1月至2月）25，032元。此后，被告进行装修后入场经营。经营过程中，2013年，由于同一商场内进驻一家二手车改装公司，被告遂向原告提出该公司喷漆有刺鼻气味，影响其经营。2014年3月1日，原、被告签订一份《补充协议》载明为扶持被告经营，双方对上述2013年4月12日的租赁合同达成自2014年3月1日起至2014年6月30日止租金减免的补充协议，在上述期间，原告同意被告按照每月3，000元支付租金及物业管理费，费用从被告缴纳的履约保证金内扣除；原履约保证金为125，165元，扣除相应费用后，截止到2014年6月30日，剩余履约保证金为113，165元。补充协议签订后，被告仍未向原告支付过任何费用。2014年10月9日，原告向被告发出解除租赁合同的通知，称由于被告未按约定在2014年8月15日前向原告交付首期租金及2014年7月份以来拖欠的物业管理费，故原告正式通知被告即日起解除与被告于2013年4月12日签订的房屋租赁合同。被告于2014年10月10日左右收到该份函件。审理中，被告陈述二手车改装公司大约在2014年四、五月份退出，但由于前期造成的影响，此后被告儿童乐园的经营状况仍不理想，且原、被告口头约定二年内按照每月3，000元缴费，故被告不同意按照合同约定租金标准缴纳。另外，在被告收到原告诉状材料之后，就已经出售了儿童乐园内的设施设备，清空了场地，但不同意返还，除非原告给予补偿。原告表示按照约定被告违约应当没收保证金，但考虑被告实际情况，愿意将保证金返还，但不同意补偿。由于双方意见不一，致调解不成。上述事实，有租赁合同、《补充协议》、解除租赁合同的通知、缴费凭证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，本院予以认定。本院认为，原、被告间的租赁合同、补充协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。现被告认为租赁商铺所在广场内入驻的二手车改装公司影响了其经营，即便被告陈述属实，则被告在对该影响已经充分了解的情况下于2014年3月1日与原告签订补充协议，双方一致确认由原告对被告半年内的租金和物业管理费进行减免，并未涉及其他；且按照被告自述，该二手车改装公司也于补充协议签订后的不久即2014年四、五月份撤出；综上，被告应当继续履行双方之间的租赁合同。对于被告辩称原告口头同意其两年内按照每月3，000元的标准支付租金和物业费的意见，由于原告不予认可，被告也未能就此举证，故本院对此不予采信。由于此后被告仍未向原告支付租金和物业管理费，违反了合同约定，原告据此行使单方解除权合法有据，本院予以支持。具体的解除日期以被告收到原告解除通知即2014年10月10日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，视情况恢复原状。故原告要求被告迁出租赁房屋并将该房屋返还原告的诉请合法有据，本院予以支持。基于双方租赁合同第十条的约定，因被告违约致合同解除，被告还应向原告支付装修期和免租期所对应的租金及管理费。故原告诉请要求被告支付2013年5月1日至2014年2月28日、2014年7月1日至同年10月10日期间的租金的诉请，合法有据，本院予以支持。对于原告主张的2014年3月1日至同年6月30日期间的租金，由于双方签订了补充协议予以减免，且被告陈述该减免是针对二手车改装公司的影响的补偿，被告该陈述具有一定合理性，且双方已履行上述补充协议，故原告再主张上述期间的租金，本院不予支持。对于原告主张的2013年5月1日起至同年12月31日、2014年7月1日起至同年10月10日期间的物业管理费，合法有据，本院予以支持。合同解除后，由于被告仍继续占用涉案商铺，造成原告房屋使用损失，故被告应当比照原合同租金标准向原告支付占有使用费。故对原告要求被告按照每天823元的标准支付从2014年10月11日起的房屋使用费的诉请，本院予以支持。此外，原告继续主张合同解除后的物业管理费，缺乏合同依据，原告也未举证证明合同解除后仍提供物业服务的事实，故本院对原告该项诉请不予支持。审理中，原告自愿将租赁保证金返还，于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告某某置业（上海）有限公司与被告马某某于2013年4月12日签订的《租赁合同》于2014年10月10日起解除；二、被告马某某应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区某某路1901号一楼B-4商铺，并将该商铺返还原告某某置业（上海）有限公司；三、被告马某某应给付原告某某置业（上海）有限公司自2013年5月1日至2014年2月28日的租金250，330元以及2014年7月1日至2014年10月10日的租金83，174元；四、被告马某某应给付原告某某置业（上海）有限公司自2013年5月1日至2013年12月31日的物业管理费100，128元以及2014年7月1日至2014年10月10日的物业管理费41，585元；五、原告某某置业（上海）有限公司应返还被告马某某保证金113，165元；六、上述第三、第四、第五条相抵，被告马某某应于本判决生效之日起十日内给付原告某某置业（上海）有限公司362，052元；七、被告马某某应按每天823元的标准偿付原告某某置业（上海）有限公司自2014年10月11日至上述第二条所述租赁商铺返还之日止的房屋使用费；八、驳回原告某某置业（上海）有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9，639元，减半收取4，819.5元，由原告某某置业（上海）有限公司负担1，831.5元，被告马某某负担2，988元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员　　庄羽凤二〇一五年一月十四日书记员　　顾　叶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。搜索“”