（2014）沙民三初字第1023号

裁判日期: 2015-01-14

公开日期: 2015-05-13

案件名称

尹懂强与被告朱新生、朱凯房屋买卖合同纠纷民事判决书

法院

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院

所属地区

乌鲁木齐市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

尹懂强,朱新生,朱凯

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条

全文

乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民事判决书（2014）沙民三初字第1023号原告（反诉被告）：尹懂强。委托代理人：杨健军。被告（反诉原告）：朱新生。被告（反诉原告）：朱凯。二被告共同委托代理人：张晓红，新疆天阳律师事务所律师。原告尹懂强（反诉被告）与被告朱新生（反诉原告）、朱凯（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月27日、12月18日公开开庭进行了审理，原告尹懂强（反诉被告）的委托代理人杨健军，被告朱新生（反诉原告）及其委托代理人张晓红［同时作为被告（反诉原告）朱凯的委托代理人］到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告尹懂强诉称，2013年4月23日，原、被告签订《房产转让合同》，合同约定原告将乌鲁木齐市南昌路11号底商住宅楼1栋-1层地下室转让给被告，转让价款137万元，被告最迟不得超过2013年5月22日前付清全款，双方还就其他内容进行了约定。合同签订后，原告如约履行了前期合同义务，交付了房屋并于2013年5月9日及同年6月14日将房屋所有权证书及土地使用证办理至朱新生之子朱凯名下，而被告仅仅支付了1294400元，尚欠75600元未付，经原告多次催要未果，现诉至法院，请求法院判令二被告连带支付拖欠的购房款75600元，欠款利息4791.15元（75600元×13个月×4.875%），本案的诉讼费由二被告承担。被告朱新生、朱凯辩称并反诉称，首先，我方已付款金额为131万元，沙区法院（2013）沙民三初字第866号判决书对我方已付款金额已进行确认，另外，被告接收地下室前，原告将地下室出租并收取了1万元定金，被告接收地下室后，承租人以地下室无法经营为由要求退租，被告代原告退还了1万元定金，被告实际支付金额为131万元；其次，原、被告签订的合同约定办理完毕房屋过户手续后即给付剩余房款，之后再办理土地证的变更登记，我方受让房屋后发现房屋存在有诸多瑕疵，原告提出剩下房款不再支付，我方就没有再行支付剩余房款，原告就给我方办理了房产证和土地证的过户手续，证明原、被告就剩余房款已经达成合意不再支付，针对涉案房屋，原告是将其从李宣成处购买的哈密路227平方米沿街商铺地下室转让给被告，原告称房屋水电暖齐全，而房产过户手续办理完毕后，我方得知该房屋暖气是由原告私自接通，2014年7月，热力公司向我方发送催款通知，要求该地下室业主办理用暖手续并结清所有费用，至此，被告才知道原告拖欠了2011年-2013年度的采纳暖费及滞纳金，并应支付私自接暖的改造费，为避免热力公司停止供暖，2014年7月8日，被告垫付了2011年-2013年度本应由原告支付的采暖费、部分滞纳金，并垫付了私自接通暖气改造的维修费15000元，另外，原房主李宣成因与楼上超市业主就开通地下室门头事宜存在争议，李宣成与楼上业主协商约定为楼上业主安装橱窗，原告向被告转让地下室时并未告知被告，被告接收地下室后，楼上业主依据李宣成与其签订的协议将地下室门头填平，并拆除门头栏杆，导致地下室无法使用，被告代李宣成及原告履行了加装超市橱窗的义务，并垫付了费用27090元，原告违反诚信义务，向被告转让地下室时，隐瞒了私自加装暖气并拖欠采暖费以及前房主未履行为楼上超市业主加装橱窗义务的事实，为避免停止供暖，为地下室保留通道，被告垫付了拖欠采暖费及滞纳金，以及私自加装暖气应补交的费用，并代原告履行了为楼上业主加装橱窗的义务，上述费用本应由原告承担，现我方提出反诉如下：1、判令原告支付被告垫付的暖气费9986.6元，滞纳金5000元；2、判令原告支付被告垫付的私自接通暖气改造费15000元；3、判令原告支付被告垫付的门头改造费27090元，三项合计57076.6元。原告尹懂强对被告朱新生、朱凯的反诉请求辩称，我方认为本案不构成反诉，反诉是基于牵连问题，存在事实和法律上的联系，本案的本诉是基于商品房买卖合同，反诉是基于供热合同，两个法律关系不一致，在供热合同中债务人是李宣成，而非我方，从反诉状上看，拖欠的暖气费是2011年-2013年的，这期间的房主是李宣成而非我方，我方是2013年4月23日才与李宣成签订的房屋买卖合同，暖气费的债权人是热力公司，债务人是李宣成，被告应该向李宣成主张暖气费，被告虽然垫付了暖气费，但不能取得对我方的债权，债权是具有相对性的，门头是李宣成与超市业主签订的协议，也与我方无关，故我方不同意被告的反诉请求。经审理查明，2013年7月29日，本院受理了朱凯、朱新生诉李宣成、陈强、尹懂强针对本案诉争房产（乌鲁木齐市沙依巴克区南昌路11号底商住宅楼1栋-1层地下室）的房屋买卖合同纠纷一案，经审理查明，涉案房产原所有权人为李宣成，2013年3月5日，李宣成与尹懂强签订《房产转让合同书》，约定李宣成将涉案房产转让给尹懂强，转让价为90万元，合同签订后，尹懂强向李宣成支付了房款，李宣成亦将房屋将交付给尹懂强。因涉及房屋所有权变更问题，3月6日，李宣成向尹懂强出具了公证委托书，委托尹懂强办理涉案房屋的房产转让相关事项，其中包括代签房屋转让合同书，代办房产转让过户手续事宜，委托期限自委托人签字之日至委托事项办妥为止。同年4月20日，尹懂强委托陈强在网上发布广告信息，办理该地下室出租出售事宜，陈强发布广告信息称：该地下室可做经营，欲出租出售，朱新生和朱凯看到该信息后欲购买该地下室，并对该地下室进行了实地查看，同年4月23日，在居间人居间下，朱新生与尹懂强签订《买卖定金合同》，约定朱新生愿意认购涉案房产，并自愿支付定金确定买卖关系，该房产资料买方已阅并现场实地勘验完毕，予以认可，房产交易价格137万元，买方支付定金5万元等。当日，朱新生向尹懂强支付了5万元，并由朱新生（乙方）和尹懂强（甲方）签订《房产转让合同书》，约定甲方将涉案房屋转让乙方，转让价为137万元，分三次于2013年5月22日前付清，甲方必须在2013年5月25日前将房屋交付乙方等，该合同中房屋基本用途一栏填写“地下室”，合同签订后，朱新生陆续向尹懂强、陈强支付了130万元（含5万元），尹懂强亦将房屋交付了原告，同年5月9日，尹懂强依据李宣成出具的授权委托书与朱凯办理了涉案房屋的过户手续（由李宣成变更登记为朱凯），并领取了房屋所有权证，该房屋所有权证房屋规划用途一栏填写“地下室”，同年6月14日，朱凯和尹懂强办理了土地使用权证过户登记手续，该国有土地使用权证中登记地类（用途）为“仓储”，因朱新生、朱凯取得该地下室后无法作为商业经营用途使用，原、被告双方发生争议遂成诉。本案上诉后，二审法院查明的事实与原审法院查明事实一致，二审法院最终认定，李宣成与尹懂强签订房产转让合同书后，双方已实际履行，李宣成向尹懂强出具的委托书其真实意思表示应系委托尹懂强办理委托房产过户手续，尹懂强接受该房屋后即将该房屋再次转让，该授权委托书实质是为减少中间过户环节，朱新生与尹懂强签订房产转让合同书后，朱新生向尹懂强、陈强交付了房款，尹懂强、陈强收到房款后亦未将房款转交李宣成，该房屋转让合同书系尹懂强以本人的名义与朱新生签订，李宣成并未享有该合同权利，其与朱新生之间不存在买卖合同关系，故该房屋转让合同书的当事人应系朱新生与尹懂强，另朱新生与尹懂强签订的房产转让合同中房屋用途一栏中注明“地下室”，与朱凯取得的房屋所有证中规划用途一栏“地下室”相一致，朱新生在购买房屋前对该房屋状况进行了现场查看，对房屋状况已进行充分了解，且该房屋国有土地使用证中登记地类（用途）明确为仓储，朱新生、朱凯在办理房产过户手续时应该知道该地下室用途，现因地下室不能作为商业经营使用，朱新生、朱凯主张撤销《房产转让合同书》的诉讼请求事实和法律依据不足，法院不予支持。2014年7月，新疆通达热力有限责任公司向涉案房屋的住户发出催款通知，该通知载明：2011年供暖前期，我公司检修人员发现该地下室在未告知我公司的情况下私自接暖，我公司多次联系该房主前来解决此事，对方一直以各种理由为借口不来办理供暖手续和缴纳采暖费用。根据《乌鲁木齐市城市供热管理条例》规定，对擅自并网、改变用热设施性质及运行方式，用热户不按合同约定缴纳热费的，供热单位可以逾期之日起，按日加收欠缴热费总额3‰的滞纳金，对拒不缴纳的，可停止供热。现我公司以书面形式通知住户，请尽快来我公司办理用暖手续并结清所有费用。在所附的清单明细中，其中采暖费2011年至2012年度、2012年至2013年度和2013年至2014年度采暖费分别是4993.30元，滞纳金28368.15元（2011年-2012年滞纳金14895.15元、2012年-2013年滞纳金9431.10元、2013年-2014年滞纳金4041.90元）、设施配套费9078.70元，私自接暖造成其他用热户不热的改造费用20000元，合计72426.85元。同年7月8日，热力公司向朱凯收取涉案地下室2011年-2012年的采暖费4993.30元、2012年-2013年的采暖费4993.30元、滞纳金5000元，维修费15000元。另查，一、被告朱新生、朱凯当庭提出要求原告支付门头改造费27090元的反诉请求不在本案中进行处理，其要求另案起诉，且针对该部分反诉请求其亦未缴纳相应的反诉费用；二、针对热力公司的应收款项，被告称为了避免停止供暖，其只支付了部分款项。以上查明的事实有（2013）沙民三初字第866号民事判决书、（2013）乌中民四终字第972号民事判决书、催款通知、欠款明细、发票、收据、当事人陈述及庭审笔录为证。本院认为，本案首先应解决本诉与反诉是否应该合并审理的问题，本案系房屋买卖合同纠纷，原告的本诉请求是要求被告支付剩余房款及利息，而被告系针对其接收房屋后，因房屋存在瑕疵而要求原告支付代垫的采暖费、滞纳金、采暖改造费和门头改造费，被告提出的反诉请求与原告提出的本诉请求系基于同一房屋买卖合同，具有事实和法律上的牵连关系，本院认为合并审理并无不当。其次针对原告的本诉请求，生效判决已经认定涉案房屋转让合同的当事人为朱新生与尹懂强，房屋转让价款为137万元，朱新生向尹懂强、陈强支付了房款130万元，且经庭审查明事实，二被告亦没有充分证据证实其代原告向承租户支付了1万元的事实，故本院仅能依据生效判决认定二被告仅支付了130万元房款，针对原告要求二被告支付房款75600元的诉讼请求，本院对其适当调整仅对合理部分70000元（137万元-130万元）予以支持；针对原告要求二被告支付欠款利息4791.15元的诉讼请求，本院认为，涉案房屋系原告向二被告实际转让，原告应负有按现状交付保证被告正常使用的瑕疵担保义务，被告接收房屋后，系因房屋不能正常使用导致本案诉讼，故原告亦对房屋价款不能如约支付负有一定责任，故其要求被告支付欠款利息的依据不足，本院不予支持。再次针对被告要求原告支付采暖费9986.6元、私自接通暖气的改造费15000元的反诉请求，本院认为，合同具有相对性，针对房屋内置设施原告应向被告负有按原状交付并保证被告正常使用的义务，现供热公司向原告收取的2011年-2012年采暖费4993.30元、2012年-2013年采暖费4993.30元以及私自接通采暖改造费15000元均属于被告接收房屋之前应发生的费用，且被告已经实际垫付，原告理应赔付该笔费用，故被告的该项反诉请求合理有据，本院予以支持；针对原告要求被告支付代垫的滞纳金5000元的诉讼请求，本院认为，该金额与热力公司实际要求交纳的滞纳金数额有所出入，且因涉及2013年-2014年的采暖费滞纳金系被告自己接收房屋后未能按时交纳所致，该部分滞纳金亦应从5000元滞纳金中予以剔除，本院仅能按比例调整后对合理部分4287.60元（5000元-4041.90元÷28368.15元×5000元）予以支持。以上原告应负担的款项，因部分属于原所有权人应负担费用，鉴于合同相对性原理，原告可在案外向适格主体另行主张。针对原告要求被告支付垫付的门头改造费27090元的反诉请求，因其庭审中明确不在本案中进行处理，且亦未向本院缴纳相应的反诉费用，故本院对其不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告朱新生、朱凯向原告尹懂强支付拖欠的购房款70000元；二、驳回原告尹懂强要求被告朱新生、朱凯支付欠款利息4791.15元的诉讼请求；三、原告尹懂强向被告朱新生、朱凯支付垫付的采暖费9986.6元；四、原告尹懂强向被告朱新生、朱凯支付滞纳金4287.60元；五、原告尹懂强向被告朱新生、朱凯支付改造费15000元。以上各项折抵后款项合计40725.8元，被告朱新生、朱凯于本判决生效之日起十五日内向原告尹懂强付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼标的80391.15元，实际给付标的70000元，占争议标的的87.07%，应收本诉受理费1809.78元（原告尹懂强已预交），由原告尹懂强负担234元，被告朱新生、朱凯负担1575.78元。反诉诉讼标的29986.6元，实际给付标的29274.2元，占争议标的的97.62%，应收反诉案件受理费274.83元（被告朱新生、朱凯已预交），由原告尹懂强负担268.29元，被告朱新生、朱凯负担6.54元。邮寄送达费40元（原告尹懂强已预交），由原告尹懂强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审　判　长　　谷丽娜人民陪审员　　陈双设人民陪审员　　李　笠二〇一五年一月十四日书　记　员　　施群峰关注公众号“”