（2014）沪二中民二（民）终字第2472号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-01-25
案件名称
上海宏贯网络科技有限公司与徐坚、张德慧房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海宏贯网络科技有限公司,徐坚,张德慧,潘鑫
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪二中民二（民）终字第2472号上诉人（原审原告、反诉被告）上海宏贯网络科技有限公司。法定代表人李锁联。委托代理人ＸＸ，上海凯正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）徐坚。被上诉人（原审被告、反诉原告）张德慧。上述两被上诉人之共同委托代理人顾伟康，上海市亚太长城律师事务所律师。原审第三人潘鑫。上诉人上海宏贯网络科技有限公司（以下简称“宏贯公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院（2013）杨民四（民）初字第3390号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，徐坚、张德慧系夫妻。上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）原系徐坚、张德慧共同共有。2012年12月23日，徐坚、张德慧与案外人金某某签订《房地产借款抵押合同》，约定徐坚、张德慧向金某某借款本金人民币（以下币种均为人民币）350，000元，借款期限为2012年12月23日至2013年6月22日，以系争房屋作为抵押。2012年12月25日，徐坚、张德慧作为委托人出具《委托书》，明确委托人因故无法亲自办理系争房屋的相关事宜，特委托受托人潘鑫为本委托人的代理人，就系争房屋代表本委托人办理下列所列事项：代为签订定金协议、买卖合同；代为办理房地产转移登记、过户手续；代为签署相关文件；代为领取房价款；代为办理抵押登记及抵押登记注销手续等。委托期限自2013年6月25日至2014年6月24日。2012年12月27日，系争房屋上设立抵押，抵押权人为案外人金某某，债权金额为350，000元。2013年1月5日，上海市黄浦公证处出具公证书，证明徐坚、张德慧于2012年12月25日在上述《委托书》上签名。2013年7月4日，宏贯公司作为买受人（乙方），徐坚、张德慧作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款为1，030，000元，甲方于2013年7月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。在2013年10月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款约定，自交易之日起15日内甲方若未能迁出该房屋户口则按每个户口80，000元赔偿给乙方；自产证拿到之日起三日内交房，如逾期则按房价每天千分之二赔偿给乙方，直至交房为止。潘鑫在该合同尾部甲方处签名。合同附件中的付款协议未作约定。2013年7月5日，办理系争房屋的产权过户手续。2013年7月9日，系争房屋上设立的案外人金某某的抵押权被注销。2013年7月10日，宏贯公司法定代表人李锁联向潘鑫转账支付600，000元，后潘鑫于当日向案外人金某某网转450，000元。2013年7月22日，系争房屋的产权登记至宏贯公司名下。2013年8月，徐坚、张德慧起诉潘鑫、宏贯公司要求确认潘鑫代徐坚、张德慧签订的关于系争房屋的房地产买卖合同无效及要求将系争房屋恢复至徐坚、张德慧名下。2013年10月17日，徐坚、张德慧向法院申请撤诉。2013年10月18日，法院作出（2013）杨民四（民）初字第2626号民事裁定书，裁定准许徐坚、张德慧撤回起诉。2013年11月，宏贯公司具状来院，要求判令：1、徐坚、张德慧继续履行2013年7月4日的《上海市房地产买卖合同》，要求徐坚、张德慧将系争房屋交付给宏贯公司；2、徐坚、张德慧支付逾期交房违约金120，000元；3、徐坚、张德慧支付逾期迁出户口违约金400，000元。徐坚、张德慧则提起反诉，要求判令：1、确认其与宏贯公司于2013年7月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、系争房屋产权恢复登记至徐坚、张德慧名下。原审另查明，系争房屋由徐坚、张德慧及徐坚的父母共同居住至今。系争房屋内现有徐坚及其父、母、哥、侄子共计5人的户籍。原审审理中，宏贯公司出示了一份落款日期为2013年6月25日，由徐坚、张德慧签署的《委托授权书》，内容为：“今徐坚、张德慧授权潘鑫将上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室以人民币壹佰零叁万元出售给上海宏贯网络科技有限公司指定人员。所得房款还银行及金某某借款。所有税费由本人承担”。徐坚、张德慧认可该授权书上的签名系其本人所签，但并非于2013年6月25日所签，而是在2012年年底所签，且签名时授权书上的内容系空白。徐坚、张德慧于2013年12月向法院申请对该授权书上徐坚、张德慧的签名及所填内容的形成时间进行鉴定。2014年1月23日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具《情况说明》，明确由于受现有条件限制，无法明确判断署期为“2013、6、25”的《授权委托书》上的“徐坚、张德慧”签名及内容填写字迹形成时间。原审法院经审理后认为，宏贯公司虽与作为徐坚、张德慧代理人的潘鑫于2013年7月4日就系争房屋的买卖签订了《上海市房地产买卖合同》，但该合同对于付款未作约定，且宏贯公司与潘鑫在宏贯公司尚未支付房款且系争房屋上尚设有案外人金某某抵押权的时候即办理了系争房屋的产权过户手续；其次，宏贯公司未提供其于2013年7月22日取得系争房屋产权后曾要求徐坚、张德慧交付系争房屋、迁出户口主张的证据；第三，宏贯公司至今未付清房地产买卖合同中约定的房价款，至今仅提供了其法定代表人向潘鑫转账支付600，000元的转账凭据，而无徐坚、张德慧或潘鑫出具的收据，宏贯公司、潘鑫的上述行为显然有违房屋买卖的交易惯例。故法院认为，宏贯公司、徐坚、张德慧于2013年7月4日签订的《上海市房地产买卖合同》并非双方真实意思的表示，该合同为无效合同。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。宏贯公司应配合徐坚、张德慧将系争房屋产权恢复登记至徐坚、张德慧名下。同时，基于宏贯公司的法定代表人李锁联曾于2013年7月10日向潘鑫转账支付了房款600，000元，因徐坚、张德慧曾签订委托书，委托潘鑫领取房价款，且根据目前查明的事实，潘鑫在收到该笔款项后向系争房屋的抵押权人金某某转账450，000元，故买卖合同无效后，应由徐坚、张德慧向宏贯公司返还该600，000元。由于上述房地产买卖合同系无效合同，故宏贯公司主张继续履行该合同及按该合同的约定主张徐坚、张德慧支付逾期交房违约金及逾期迁户违约金的请求，均不予支持。潘鑫经法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，法院依法缺席审判。原审法院据此作出判决：一、上海宏贯网络科技有限公司与徐坚、张德慧于2013年7月4日就上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、上海宏贯网络科技有限公司应于判决生效之日起十日内协助徐坚、张德慧将上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权恢复登记至徐坚、张德慧名下；三、徐坚、张德慧应于判决生效之日起十日内返还上海宏贯网络科技有限公司房款600，000元；四、驳回上海宏贯网络科技有限公司要求徐坚、张德慧继续履行上海宏贯网络科技有限公司与徐坚、张德慧于2013年7月4日就上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》，要求徐坚、张德慧将上海市杨浦区阜新路XXX弄XXX号XXX室房屋交付上海宏贯网络科技有限公司及要求徐坚、张德慧支付逾期交房违约金120，000元、逾期迁出户口违约金400，000元的诉讼请求。原审判决后，上诉人宏贯公司不服，向本院提起上诉称：潘鑫作为徐坚、张德慧的受托人持有公证委托书，宏贯公司基于此才会与潘鑫磋商房屋交易细节，并根据双方的合意签订了涉案《上海市房地产买卖合同》，有关付款时间双方曾达成口头协议，相关《委托授权书》也显示徐坚、张德慧知晓系争房屋以103万元的价格出售给宏贯公司；宏贯公司曾电话联系要求潘鑫尽快联系徐坚、张德慧交房迁户，也曾派人上门查看情况。由此，涉案《上海市房地产买卖合同》是双方真实意思表示，并非无效，要求撤销原判，改判支持宏贯公司原审诉请，并驳回徐坚、张德慧原审全部反诉请求。被上诉人徐坚、张德慧答辩称：涉案《上海市房地产买卖合同》约定交易价格103万元远低于市场价，未约定付款时间，只有交房日期，宏贯公司在房屋买卖过程中从未看过房屋，也没有与徐坚、张德慧接触过，这些都违背正常交易习惯。故不同意宏贯公司的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。原审第三人潘鑫未作陈述。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审审理中，宏贯公司陈述，在签订《上海市房地产买卖合同》之前不知道系争房屋上设定抵押，是在办理过户前才知道，因疏忽也没有在签订合同前调取过产权信息，合同上虽然有房屋的抵押信息，但宏贯公司并没留意；之前和潘鑫并不认识，在与其协商过程中口头约定先付60万元房款，徐坚、张德慧解决好腾房、迁户口事宜，之所以不在合同上注明，是出于对潘鑫的信任；在签合同前不知道系争房屋内有几个户口，之所以专门对户口赔偿作出约定，是觉得房产交易不管户口的事情，这样的约定有利于宏贯公司；宏贯公司委托其他朋友去看过房，当时知道徐坚、张德慧出售房屋是为了归还他人的借款。本院认为，当事人从事民事活动应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，宏贯公司表示其系基于徐坚、张德慧的委托书，才与潘鑫磋商并进行了系争房屋的正常交易，但纵观整个交易过程，却存在诸多不合常理之处，包括：虽涉案《上海市房地产买卖合同》明确系争房屋存在抵押信息，但宏贯公司表示其在签订合同之前不知道系争房屋上设定抵押，是在办理过户前才知道，也没有在签订合同前调取过产权信息；宏贯公司之前和潘鑫并不认识，却出于“信任”，仅作口头协商，不在合同中约定付款情况；宏贯公司称签合同前不知系争房屋内的户籍情况，却在合同中专门对户口赔偿作出约定。此外，在看房、收款、开具收据、过户以及催收房屋等交易环节上，宏贯公司的表现均有异于正常情况，且其无法对此给出足够合理的解释。现宏贯公司上诉主张系争房屋交易正常、有效，鉴于前述分析，其与潘鑫就系争房屋进行的交易显然与普通房屋买卖存在重大区别，损害了徐坚、张德慧的正当权益，宏贯公司并非正常意义上的善良购房人，其上诉要求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币9，040元，由上诉人上海宏贯网络科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威代理审判员 俞 璐代理审判员 徐 江二〇一五年一月十四日书 记 员 薛凤来附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度“”