（2014）温鹿民初字第1807号
裁判日期: 2015-01-14
公开日期: 2015-02-26
案件名称
郑定标、田金兰与李宗良、柳美英等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
温州市鹿城区人民法院
所属地区
温州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑定标,田金兰,李宗良,柳美英,李冬雪
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条
全文
温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）温鹿民初字第1807号原告：郑定标。原告：田金兰。以上二原告托代理人：郑琦，浙江建桥律师事务所律师。委托代理人：郑定国。被告：李宗良。被告：柳美英。被告：李冬雪。以上三被告的共同委托代理人：苗建跃。以上三被告的共同委托代理人：许君鞅。原告郑定标、田金兰诉被告李宗良、柳美英、李冬雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理，依法由代理审判员张乓乓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑定标、田金兰的委托代理人郑琦、郑定国，被告李宗良及被告李宗良、柳美英、李冬雪的委托代理人苗建跃、许君鞅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑定标、田金兰诉称：原告郑定标和田金兰系夫妻关系，被告李宗良和柳美英系夫妻关系，被告李冬雪系被告李宗良和柳美英的女儿。2012年阳历年底，原告因需将温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1幢3101、3102室、1-8幢地下室93号车库（以下简称标的房屋）在房屋中介登记出售，被告方通过笑瓯房产中介所的老板陈笑瓯，二次到原告出售的标的房屋现场看样后决定购买，被告与原告商定标的房屋出售总价979万元，被告李宗良向原告郑定标支付了2万元现金表示其订立房屋买卖合同的诚意。2012年12月7日，被告李宗良再向原告郑定标转账支付18万元，与前述所支付的2万元现金共计20万元作为购买房屋的定金。嗣后，原告催促被告签订标的房屋买卖合同，被告均称自己忙碌未及时签订。经原告多次催告，被告告知自己资金周转有困难，要求先支付部分购房款，其余部分暂缓至2013年7月1日前付清，暂缓支付期间由被告向原告支付利息。2013年1月1日，原告郑定标和被告李宗良签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：原告将自己所有的坐落在望江西路金汇商住广场1幢3101是建筑面积148.72平方米，1幢3102室建筑面积92.54平方米，1-8幢地下室93号车库建筑面积36.9平方米，共三处房产一并卖给被告，总价计人民币979万元，其中3101室5726500元，3102室3563500元、车库460000元。因被告现金不够要求暂付部分房款给原告，具体付款方式为：2012年12月7日付20万元，2013年1月3日付200万元，剩余759万元算利息给原告，月利率1.2%，按月付清利息，算息起始日期为2013年1月1日，剩余房款支付期限为2013年7月1日前。该协议书签订后，被告李宗良于2013年1月3日向郑定标支付了200万元购房款，原告将标的房屋交付被告使用。之后被告按照协议书约定向原告按照1.2%月利率支付了4个月利息。因标的房屋出售时尚存抵押贷款400万元，原告将被告支付的上述200万元用于归还银行贷款。2013年4月16日，标的房屋贷款到期，原、被告双方协商由被告向原告再支付200万元房款用于归还银行贷款，但由于被告资金困难，最后商定被告再支付195万元，其中100万元作为购房款，另95万元需由原告将涉案标的房屋再抵押贷款后归还被告，2013年4月12日，被告李宗良分别向原告郑定标转账支付70万元、30万元，2013年4月16日，被告李宗良向原告转账支付95万元。原告归还银行贷款后，以标的房屋再抵押贷款，于2013年4月22日向被告李宗良转账付还95万元。由此，被告共计已向原告支付标的房屋购房款320万元。后，被告称自己在2013年7月1日前支付购房款余款659万元确实由困难，为解决被告的资金困难问题和正式签订房屋买卖合同问题，原告郑定标、田金兰与被告李宗良、柳美英、李冬雪在竞宇经济咨询公司的帮助下，于2013年6月18日签订了第二份房屋买卖协议书，该协议中约定标的房屋及房内空调、洗衣机、冰箱及其他共计出售价格为980万元（房屋买卖营业税由被告负担），其中已于该协议签订前支付320万元。其余购房款计660万元，其中的500万元分2笔支付，1笔200万元支付给原告作为银行还贷，另1笔300万元转入银行作资金监管，余款10万元可以推迟分期支付，期间按照1.2%月利率支付利息，但不得迟于2013年12月31日，该协议书还约定被告所支付并用于归还银行贷款的200万元，由竞宇咨询公司垫资200万元代为归还银行贷款，但愿、被告双方需要配合竞宇咨询公司办理公证。该协议书签订后，双方于2013年6月24日到华东公证处办理了房屋买卖委托和银行贷款的公证手续给竞宇咨询公司代办还贷、过户和按揭贷款手续，竞宇公司代办手续需被告预交房屋买卖过户手续税费70万余元。上述第二份《房屋买卖协议书》签订后，被告一直没有如约支付购房款和利息，被告也一直没有筹集过户所需税费70余万元交竞宇咨询公司办理还贷、过户和按揭贷款手续，致使涉案标的房屋未能及时办理过户登记手续。经原告多系催讨购房款余款和催促办理过户手续。被告均未能履行协议。2013年7月30日，被告李宗良还向原告郑定标借了20万元，但被告李宗良仍无将该20万元用于筹集过户所需税费。2014年4月24日，二原告通过律师书面向三被告发出了《律师函》，催告三被告在收到律师函之日起15日内如约付清《房屋买卖协议书》所约定的购房款余款660万元及其利息，逾期未足额支付的，立即解除《房屋买卖协议书》。被告于2014年4月25日收到了上述《律师函》，但没有向原告支付分文购房款，为此，案涉二份《房屋买卖协议书》已经于2014年5月11日解除。《房屋买卖协议书》解除后，三被告应当向而原告返还涉案标的房屋，且因标的房屋市场价大跌，致使原告产生了重大经济损失，三被告应当赔偿二原告因此产生的经济损失。原告认为应当全面履行所签订的《房屋买卖协议书》，三被告一再拖延履行协议书约定的支付购房款主要合同义务，且至今仍有三分之二以上购房款尚未支付，虽经原告催告仍不履行，二原告有权依据《合同法》第九十四条的规定解除合同，被告应当腾空并返还标的房屋，鉴于标本案合同解除的过错在被告方，被告方还应赔偿标的房屋市场价格大跌产生的经济损失。故请求判令：1.确认原告与被告李宗良、柳美英、李冬雪2013年6月18日及2013年1月1日签订的《房屋买卖协议书》于2014年5月11日解除。2.判令被告李宗良、柳美英、李冬雪立即腾空并向原告返还温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1幢3101室、3102室、1-8幢地下室93号车库；3.被告李宗良、柳美英、李冬雪向原告赔偿经济损失341.1万元（该损失到鉴定之日2014年8月11为止，在这之后原告保留对被告追索房屋租金的权利）；4、本案诉讼费用由被告李宗良、柳美英、李冬雪承担。在举证期限内，原告提交如下证据来证明自己的主张：1.身份证、结婚证、户口簿、无婚姻登记记录证明，证明原告主体资格。2.房产证、土地证，证明原告系涉案房屋的权利人。3.2013年1月1日签订的《房屋买卖协议书》，证明1、双方约定涉案房屋状况和总价格为979万元的情况；2、双方约定被告预付220万元，余款2013年7月1日前付清，期间按照1.2%月利率支付利息。4.银行汇款凭证二份，证明被告于合同签订前支付了20万元定金，2013年1月3日支付了200万元。5.银行汇款凭证4份，证明被告于2013年4月12日向原告支付70万元、30万元作为购房款，于2013年4月16日向原告暂付95万元还贷。原告于2013年4月22日向被告返还95万元。6.2013年6月18日签订的《房屋买卖协议书》，证明双方约定郑定标的房屋加房内物品的总价款为980万元，已经支付320万元，余款660万元分期支付；余款660万元中200万元由垫资公司垫资还贷，300万元做资金监管，双方配合办理公证；尾款160万元作为借款暂缓支付，利息按月利率1.2%计。7.4份委托公证，证明双方为委托竞宇垫资公司办理银行还贷，过户及按揭贷款手续，根据垫资公司的要求办理了委托公证手续。8.借条及汇款凭证，证明被告没有筹措到房屋过户所需税费，还向原告借款20万元。9.名片二张，证明双方系通过房屋中介促成房屋买卖，并委托垫资公司办理还贷、过户及按揭贷款手续。10.律师函、快递单、查询单，证明原告向被告发出律师函催告支付购房款，并通知如未在限期内足额支付合同立即解除。11、手机短信信息，证明原告向被告催讨房款，被告对于原告的要求其支付房款并无异议，只是一味的推脱没有能力支付，存在违约。被告李宗良、柳美英、李冬雪辩称：被告为改善住房条件通过房介所寻找合适的房源。2012年12月被告通过笑瓯房产中介所的介绍，对原告出售的本案金汇商住广场房比较中意，被告提出双方到房屋介绍所签订房屋买卖合同。但原告以中介所没有用并少交中介费为借口，要求在中介不参与的情况下双方自行签订合同。被告没有经验就予以答应。2013年1月1日，双方在原告的住处自行签订了第一份房屋买卖合同。合同约定房屋总价款为979万元，被告分期付款，在付完之前按月支付利息给原告。但签订该协议时，原告隐瞒了该房已向银行贷款400万元的事实，即并未告知被告涉案房屋在银行存在贷款，该房屋存在重大瑕疵，双方发生争执。被告要求原告先行将贷款还清将没有瑕疵的房产交付给被告，但是被告以没有约定为由坚持要求被告立即付钱。期间还发生了原告因无钱还贷而要求被告予以资金周转。后双方协商于2013年6月18日在第三方竞宇公司的参与下签订了第二份房屋买卖协议书，对过户所涉及的事项做了补充的约定。双方达成一致意见：由原告作为借款人向垫资公司借款200万元，负责把本案房产的贷款还清把抵押登记注销。被告同意提供担保。垫资的担保公司提供有偿服务。垫资公司先垫钱归还贷款，待房产过户给被告之后再用被告名下的该房产在银行贷款归还给垫资公司。然而《房屋买卖协议书》签订后，原告却仍无法完成自己的义务，无法筹措200万元用于消除房屋抵押贷款，构成违约。在原告无法先行履行自己的义务、不能消除房屋过户的障碍的情况下，被告没有义务继续支付剩余房款。直至2013年12月31日，原告仍无法借到200万元用以偿还房屋抵押贷款，使得本次房屋买卖无法完成，过错责任在于原告。原告因自身原因未履行合同，被告同意双方房屋买卖合同解除不再履行。但该合同不能履行系原告的原因造成，原告要求被告赔偿其房价下跌损失无依据。被告多次与原告交涉，要求解除2013年6月18日签订的《房屋买卖协议书》并退还被告已支付的320万元及其利息52.3万元，但原告拒不退还，因此被告在原告返还款项和赔偿损失之前继续使用该房，属于行使《物权法》所规定的对该房屋的占有权，对于原告的要求判令被告腾空房屋的诉请也应该驳回。本案中由于时间关系被告未及时提出反诉，但被告方保留另案起诉本案原告返回购房款和赔偿被告损失的权利。为此，被告李宗良、柳美英、李冬雪在举证期限内向本院提交如下证据。1.交易记录，证明被告李宗良根据原告郑定标指示付款给郑定国47.3万元，吴相友2万元的事实。实际上利息支付了513000元，有几份打款凭证还未找到。2.房屋权属登记查询证明，证明原告仍将涉案房屋作为抵押物向银行贷款。审理中，原告向本院申请要求对涉案的三处房产于价值时点2014年8月11日的市场价格进行评估。本院依法委托中安房地产评估咨询有限公司温州分公司评估。2014年10月19日，评估机构对估价对象在2014年8月11日为价值时点出具估价结果：望江路西金汇商住广场1幢3101室房屋估价总价371.8万元，3102室估价总价为222.1万元，1-8幢地下室93号停车位估价总价为45万元。原告对评估结论无异议。被告对评估结论真实性无异议，但认为评估的价值时点应为原告向被告发放律师函合同解除日当天，应为2014年5月11日，另鉴定结论中价值时点选取前后矛盾，故鉴定结论应不予认可。关于评估书中价值时点评估机构已出具说明，其时间为2014年8月11日，有关内容系笔误。另本院认为本案涉案的房产一直由被告居住使用，诉争并未解决，故原告要求按起诉之日即2014年8月11日作为价值时点评估涉案房屋的价值计算该房屋的贬值金额并无不妥，且被告在鉴定前亦同意按2014年8月11日作为价值时点进行评估，故本院对于评估结论予以确定。经审理，本院认定的事实如下：原告郑定标和田金兰系夫妻关系，被告李宗良和柳美英系夫妻关系，被告李冬雪系被告李宗良和柳美英的女儿。2013年1月1日，原告郑定标（甲方）、被告李宗良（乙方）签订一份《房屋买卖协议书》，约定甲方将自己所有的坐落于本市区望江西路金汇商住广场1幢3101室（建筑面积148.72平方米）、3102室（建筑面积92.54平方米）及1-8幢地下室93号车位（建筑面积36.9平方米），共三处房产一并出售给被告乙方，总价为979万元。具体付款方式如下：乙方于2012年12月7日付20万元整，2013年1月3日付款200万元整，剩余759万元算利息给甲方，按月利率1.2%计算，起息日为2013年1月1日，本金归还时间为2013年7月1日。被告李宗良按照合同约定如期支付20万元及200万元。2013年4月12日，涉案标的房屋上抵押贷款到期，被告李宗良向原告郑定标支付70万元、30万元，2013年4月16日又支付95万元。2013年4月22日原告又向被告转账付还95万元。2013年6月18日，原告郑定标（甲方）与被告李宗良、柳美英、李冬雪（乙方）就该三处房产又签订了一份《房屋买卖协议书》，约定原告将自己所有的上述三处房产出卖给被告，总房价为980万元（包括房内的空调、洗衣机、冰箱及其他不动产）。立本协议之日，乙方计付甲方购房定金220万元（原先已支付），剩余房款于2013年12月31日前全部付钱。涉及到该房有关债务由出卖人负责处理清楚，与乙方无涉。另约定：乙方于2013年6月18日前已付房款320万元；部分房款500万元分两笔，一笔200万元作为甲方银行还贷，一笔300万元转入银行作资金监管，剩余160万元推迟付款，乙方于2013年12月31日前还清于甲方，其间按月利率1.2%计算，此借款需打欠条给甲方，于房产交易递件时给甲方。垫资公司出资200万元替甲方还贷，乙方需配合垫资公司做公证，甲方为借款人，乙方为担保人。但该份《房屋买卖协议书》仍未履行。截至到开庭之日，涉案房产上仍存在抵押登记手续，尚未注销。2013年7月30日，被告李宗良向原告郑定标借款20万元。另查明，2014年4月25日，原告委托律师向被告发送律师函，要求其收到律师函之日起15日内支付剩余购房款，逾期未足额支付，则解除原、被告于2013年6月18日签订的《房屋买卖协议书》。以上事实由双方当事人提供的身份信息、2份《房屋买卖协议书》、银行汇款凭证、借条及凭证、律师函、快递单、汇款凭证及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原告郑定标与被告李宗良于2013年1月1日就涉案温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1幢3101、3102室、1-8幢地下室93号车库三处房产签订房屋买卖协议。原告郑定标与被告李宗良、柳美英、李冬雪又在2013年6月18日就该三处房产重新签订房屋买卖协议，该两份合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人在履行合同的过程中，应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。因为两份房屋买卖协议针对的系同处房产，2013年6月18日的房屋买卖协议对于房屋买卖的有关价款、履约时间以及其他的权利义务重新作出约定，本院认为第一份买卖协议在第二份协议签订当日即2013年6月18日自动解除，已经履行的按照原合同履行，未履行的根据第二份协议有关约定履行。2014年4月25日原告委托律师向被告李宗良、柳美英、李冬雪发律师函要求被告收到律师函15日内支付剩余购房款660万元及其利息，逾期要求解除2013年6月18日签订的合同。但被告未支付剩余购房款，庭审中被告亦认可该份合同于2014年5月11日已解除，故本院予以确认该份合同于2014年5月11日解除。合同解除，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。双方合同解除后，原告要求被告李宗良、柳美英、李冬雪腾空并向原告返还温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1幢3101、3102室、1-8幢地下室93号车库符合法律规定，本院予以支持。另原告要求被告赔偿其因合同解除造成的经济损失按合同对价980万元与2014年8月11日为价值时点涉案三处房产的价值638.9万元的差价341.1万元计算，被告认为原、被告签订第一份协议时，原告刻意隐瞒自己房产上存在抵押登记的事实，不得已才签订第二份协议，但是第二份协议签订后原告仍无法筹集200万元偿还房屋抵押贷款，构成违约在先，因此要求被告赔偿损失无依据。本院认为即使原、被告签订第一份协议时，被告对原告的涉案三处房产上存在抵押登记不知晓，但双方于2013年6月18日再次签订《房屋买卖协议书》时，被告已明确知晓原告的涉案房产上存在抵押登记尚未注销，仍与原告签订协议，且未在合同中约定原告需注销抵押贷款的期限，并且合同中具体已商定被告需支付的剩余房款分三笔，200万元用于原告还贷，300万元存入银行作资金监管，另160万元作为被告欠原告的款项由被告出具借条。被告作为房屋买受人，也是合同中付款的义务人，虽然垫资公司同意垫资200万元，但是支付该款项的义务在于被告，现被告以原告未偿还银行贷款为理由认为原告违约，无事实和法律依据，对其辩称本院不予采纳。至于房产价值下降，合同解除造成原告的差价损失341.1万元，被告认为该损失不应全由被告承担，且以2014年8月11日作为价值时点不合理。本院认为根据鉴定结论，涉案三处房产在2014年8月11日的市场价值合计为638.1万元，与合同实际履行原告的既得利益980万元，存在341.9万元差价。该价值时点是原、被告共同商议选定，为本案起诉之日，本院认为较为合理，该差价损失应由被告承担。另合同解除后，被告向被告郑定标、田金兰交付的购房款320万元，原告应返回被告。庭审中，原告同意返还原、被告履行第一份合同时，被告李宗良支付给原告的利息49.3万元。被告李宗良认为自己已支付51.3万元，但仅提供凭证49.3万元，现原告同意返还49.3万元，系对自己权利的处分，本院予以准许。另被告李宗良欠原告郑定标借款20万元，原告郑定标、被告李宗良要求在本案中一并结算，因涉及到本案中其他原、被告的利益，本院不予处理。据此扣除被告李宗良、柳美英、李冬雪已支付的320万元，原告同意返还的49.3万元，原告应返还被告购房款320万元＋49.3万元－341.9万元＝27.4万元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告郑定标、田金兰与被告李宗良、柳美英、李冬雪于2013年6月18日签订的《房屋买卖协议书》于2014年5月11日解除；二、被告李宗良、柳美英、李冬雪于本判决生效之日起十五日内腾空并向原告郑定标、田金兰返还温州市鹿城区望江西路金汇商住广场1幢3101、3102室、1-8幢地下室93号车库；三、原告郑定标、田金兰于本判决生效之日起十五日内退还原告李宗良、柳美英、李冬雪购房款27.4万元；四、驳回原告郑定标、田金兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34080元，减半收取17040元，鉴定费18850元，合计35890元，由原告郑定标、田金兰负担17945元，被告李宗良、柳美英、李冬雪负担17945元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员 张乓乓二〇一五年一月十四日代书 记员 李 腾本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 来源：