（2014）惠民二初字第764号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-06-19
案件名称
广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司与毋天才物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
郑州市惠济区人民法院
所属地区
郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司,毋天才
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠民二初字第764号原告广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司。负责人陈向军，分公司经理。委托代理人李老铁、李凯（实习律师），河南华融律师事务所律师。被告毋天才，男，汉族，1978年出生。原告广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司诉被告毋天才物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法由审判员韩建伟独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告系郑州某小区的物业服务公司，由原告对该小区提供物业服务。被告自愿购买该小区16号楼1单元803号的住宅一套（其住宅面积为89.97m2），并与原告签订了《前期物业管理服务协议》。根据该协议，物业管理费由原告根据物业不同类型，按建筑面积向被告收取，具体收费标准如下：多层住宅：1.40元／月.平方米；高层住宅：1.30元／月.平方米；商业物业：1.80元／月.平方米。被告应于每月5日前缴纳物业费，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为滞纳金。在协议签订后，被告享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2012年5月到2014年7月拖欠的物业费共计3157.95元，滞纳金2807.06元，共计5965.01元。该款经原告多次催要，被告均以各种理由推脱，拒不交纳。被告的行为已严重违反了双方签署的《前期物业管理服务协议》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益。故原告诉至法院，请求依法判令被告支付原告2012年5月到2014年7月间拖欠的物业费3157.95元，滞纳金2807.06元，共计5965.01元。诉讼费由被告负担。原告为支持其主张，提供以下证据：证据1，原被告签订的前期物业管理服务协议。证明原被告之间存在物业服务合同，原告按照合同约定提供了服务，但被告没有按时交纳物业费，物业费的标准是多层住宅1.4元每月每平方、高层住宅1.3元每月每平方、商业1.8元每月每平方，物业费的交纳日期为每月5号前交纳，逾期1日应缴纳欠费总额的5‰作为滞纳金，被告至今拖欠的物业费是从2012年5月至2014年7月。被告家的建筑面积为89.97平方米；证据2，原、被告签订的收楼确认书1份。证明被告已于2010年12月18日收到本合同涉及的物业。被告辩称，被告的房屋存在重大的质量问题，室内墙面出现裂缝，预计维修费用需1000元。交房时小区没有绿化，对被告生活造成严重影响。原告主张的2012年5月到2012年10月期间的物业费及滞纳金已过诉讼时效，法院不应支持。另外小区管理不到位，如可视对讲和门禁系统从交付房屋至今一直无法使用、小区内监控多处损坏、保安数量不足等致使被告的电动车电瓶被盗。原告按每平方1.3元的价格收费，应属于一级物业的收费标准，但原告至今没有取得物价部门的收费许可，其服务也达不到一级物业的服务标准。如对小区公共部位没有进行及时修复、修理以及消防通道被占用，路灯设施不完整，小区内喷泉等景观从未启用、体育设施损坏未维修到位，保洁服务不到位、绿化养护不到位、未公布物业费使用明细及小区广告费收入的用途。小区公共地面损坏没有及时维修，小区业主人身及财务安全得不到保障，小区私搭乱建情况严重等。上述问题已多次向原告反映，但未得到及时反馈和处理。另外，滞纳金的约定也明显过高。被告的权益受到损害，物业管理混乱，广告乱拉乱扯、道路不畅通。原告收取的物业管理费用每月每平方1.3元的价格过高。因原告没有尽到其义务，所以被告拒绝交纳物业费。被告愿自原告向被告书面致歉、赔偿被告的损失之日起，按时足额交纳当日以后的物业费。为支持其辩解，被告提供有图片及说明共计10页，其中8页是公共部分现状，另外2页是被告家房情况，证明被告的房子存在严重的质量问题，墙面裂缝。被告家至今没有装可视电话。出现问题后被告向物业反映问题，物业迟迟没有给予解决等。在庭审质证中，原告对被告证据认为房屋质量是开发商的事，与原告无关；原告只是协调开发商对被告的房屋进行维修，原告和开发商不是同一个法人。被告对原告证据的真实性没有异议，但认为原告没有按照合同约定履行其义务，属于违约在先，被告享有抗辩权。经审理查明，被告购买有位于郑州市住宅一套（其住宅面积为89.97m2）。购房后，原、被告签订了一份《前期物业管理服务协议》。该协议约定，物业管理费由原告根据物业不同类型，按建筑面积向被告收取，具体收费标准为：多层住宅：1.40元／月.平方米；高层住宅：1.30元／月.平方米；商业物业：1.80元／月.平方米。被告应于每月5日前缴纳物业费，每逾期一日，应交纳欠费总额的5‰作为滞纳金。2010年12月18日，被告在原告提供的《收楼确认书》上签名，收到了该住宅和物业。此后原告为被告提供了物业服务，被告向原告交纳了2012年5月以前的物业费。被告的房屋属于高层住宅，收费标准为1.30元／月＊平方米。被告自2012年5月到2014年7月期间未交纳物业费，拖欠金额共计3157.95元。该费用经原告催要，被告至今未交纳。另查明，被告的房屋存在室内个别地方的墙壁有裂缝等问题。原告在提供的物业服务中，有时存在有诸如垃圾桶漫溢时没有及时清理、死树没有及时处理、损坏的照明等设施没有及时维修更换，入户征求业主意见少、对业主反映问题处理和反馈不及时等服务不到位的问题。本院认为：原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。协议签订后，原告为被告提供了物业服务，被告应当按照协议约定支付原告物业费。原告要求被告支付2012年5月到2014年7月期间物业管理费3157.95元的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告关于被告应按约定支付欠费总额的日5‰滞纳金的请求，因该约定的滞纳金标准明显过高，被告也不予认可，因此本院认为由被告按其所欠物业费总额3157.95元的20％支付原告滞纳金631.59元为宜。物业公司的服务具有公共性，物业费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。原告的服务虽存在一定瑕疵，但并不能免除被告交纳物业费的义务，根据原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，对此被告有权要求原告限期改正，逾期未改正或者给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任，但被告无权拒交物业费。被告的辩解理由，不符合合同约定。另外，被告欠交物业费的行为是一个连续的行为，原告要求被告支付二年前的物业费并不过诉讼时效。房屋质量问题应由房屋开发单位或建设单位负责，故对被告的辩解本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，判决如下：被告毋天才于本判决生效后五日内支付原告广州利海酒店物业管理有限公司郑州分公司物业服务费3157.95元、滞纳金631.59元，共计3789.54元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年向法院申请执行，逾期则不在执行。审判员 韩建伟二〇一五年一月十三日书记员 张晓庆 来自