（2014）长民初字第2262号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-27
案件名称
陈金宝与陈依林买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长乐市人民法院
所属地区
长乐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈金宝,黄银华,陈依林俤,陈金秀
案由
买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第十五条第一款，第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国农村土地承包法》：第四条第一款，第三十七条第一款；《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》：第十三条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
福建省长乐市人民法院民 事 判 决 书（2014）长民初字第2262号原告陈金宝，男，1987年1月9日出生，汉族，住长乐市。委托代理人李凌鹏，福建宽达（长乐）律师事务所律师。委托代理人郑冰，福建宽达（长乐）律师事务所实习律师。被告黄银华，男，1963年11月23日出生，汉族，住长乐市。被告陈依林俤，男，1964年5月20日出生，汉族，住长乐市。上列被告委托代理人俞顺源，福建紫阳律师事务所律师。被告陈金秀，男，1967年11月13日出生，汉族，住长乐市。本院于2014年6月5日受理原告陈金宝与被告黄银华、陈依林俤、陈金秀买卖合同纠纷一案后，依法组成合议庭，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告陈金宝及其委托代理人李凌鹏、被告黄银华、陈依林俤及其委托代理人俞顺源到庭参加诉讼，被告陈金秀经本院传票传唤，期限届满，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈金宝诉称：原告因开办企业需购置地块，经人介绍于2013年11月5日与被告签订了《园地卖断契》，合同约定被告将位于长乐市漳港洋边村松树下至文京寺中间溪边往东的一块土地卖断给原告为业。当天，原告通过银行转账方式向被告支付了订金人民币600000元。合同签订后，原告请教相关法律人士，方知合同项下土地属于农用地，双方所签合同违反了《土地管理法》第六十三条的内容，根据《合同法》第五十二条第（五）项规定，合同无效。因此，原告于2013年11月8日致电被告，表明该合同无效，希望被告退还订金，但遭被告拒绝。为维护合法权益，原告请求：1、确认原、被告于2013年11月5日签订的《园地卖断契》无效；2、被告退还原告订金人民币600000元（并从2013年11月9日起按银行贷款利率计算利息至三被告还清钱款之日止）。被告黄银华、陈依林俤辩称：原、被告双方确实有签订《园地卖断契》，但这是土地使用权转让性流转合同而非土地买卖合同。双方在合同中约定了流转土地的面积、金额及原告需支付的首付款，但被告不确定是否收到首付款，故请求驳回原告的诉讼请求。此外，因被告用于转让的土地不规整，应原告要求，被告还转包了园地周边的相关土地，共向四位土地经营者支出转让费19.5万元，此费用要求被告偿还。被告陈金秀未应诉、答辩。经审理查明：2013年11月5日，原告陈金宝与被告黄银华、陈依林俤、陈金秀签订了一份《园地卖断契》，合同约定被告将位于长乐市漳港“洋边村松树下至文京寺中间溪边往东”一块约13亩的土地，以每亩160000元的价格卖断给原告（合同注明土地卖断后即属原告及其子孙产业），合同未标明土地的具体四至。签订合同当日，三被告共同签名出具了收款收据，确认收到了原告通过银行转账方式向被告陈依林俤在农业银行账户汇入的部分购地款人民币600000元。因原、被告对讼争合同的效力产生争议，原告至今未对上述土地进行开发利用。以上事实有原告陈述、到庭被告承认，以及当事人提交的《园地卖断契》、被告收取购地款收据等证据证实。经询问，到庭被告明确表示其不持有所转让土地的承包经营权证，转让行为亦尚未得到发包方同意。庭审期间，本院要求被告限期提交拥有上述土地使用权的相关凭证，并对是否收到原告汇款进行核查。庭审后，被告未在法院指定的举证期限内提供拥有上述土地使用权的相关凭证，也没有说明是否收到了原告汇款人民币600000元。审理中，被告黄银华、陈依林俤为证明其应原告要求向他人转让土地并支出转让费19.5万元，向本院提交了四份土地转让协议书和四份收款收据。原告对被告提供的转让协议及收款收据的真实性持有异议，认为被告提供的转让协议中的土地使用权转让人是否享有承包经营权，转让土地是否系应原告要求，以及所转让得来的土地是否包含在原、被告签订的《园地卖断契》范围内均无法确定，被告提供的证据材料与本案没有关联性。本院分析认为，被告未提供出让人享有土地承包经营权的权证，转让协议书上未记载所转让土地的具体位置，土地转让人未出庭作证，转让协议也没有登记备案，故转让行为是否真实存在，与原、被告签订的土地转让合同是否具有关联性均无法确认。本院认为：原、被告签订的《园地卖断契》涉及农村集体土地的保护与管理，合同是否具有法律效力，可从合同内容是否合法、签约当事人的主体是否适格，以及是否履行了法律规定的土地（使用权）转让流程等方面进行综合分析。就合同内容而言，本案原、被告签订的是土地“卖断”协议，约定的是土地的归属权，而我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制，法律禁止任何单位和个人侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。因此本案涉地合同的内容违反了法律规定。被告辩称双方签订的是土地使用权的转让性流转合同，但合同通篇未出现土地“使用权”或“承包经营权”的字言，也没有使用权流转期限等记录，合同关于“土地卖断后即属原告及其子孙产业”的约定内容亦可佐证被告抗辩不成立。就签约当事人的主体是否适格问题。本院认为即使原、被告签订的是土地使用权的流转合同，但被告未提供涉案土地由其承包经营或合法使用的相关权证，无使用权即无处分权，故被告作为土地使用权转让方主体不适格。就原、被告是否履行了法律规定的土地使用权转让流程问题。本院认为，《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有土地，由集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准。”涉案土地位于长乐市漳港街道洋边村，属洋边村村民集体所有，而受让土地或土地使用权的原告户籍所在地在长乐市金峰镇金峰村。原告作为洋边村集体经济组织以外的个人如使用洋边村村民集体所有的土地，需履行法律规定的上述程序，没有履行即违反了法律强制性规定。本案原、被告签订涉地合同时显然未履行上述程序。综上所述，本院认为本案原、被告签订的《园地卖断契》违反了法律禁止性条款，根据《合同法》和《土地管理法》等相关法律规定，该合同属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还所收取的土地转让费用的主张，予以支持。三被告共同签名向原告出具了收款收据，此收据可作为被告收到原告支付的土地转让费的有效证据，到庭被告辩称不能确定是否收到钱款，又未在法院指定的期限内进行核实，应承担不利的法律后果。原告作为具有完全民事行为能力的成年人，理应认知国家关于土地公有的常识性规定，其为一己之私，违法与被告签订无效合同，亦有过错，也应承担相应的责任，故其要求被告支付土地转让费用利息的要求予以驳回。被告关于应原告要求而向他人转包土地，并支出转让费的抗辩，证据不足，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条第一、二款、第十五条第二款、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第三十七条第一款、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告陈金宝与被告黄银华、陈依林俤、陈金秀于2013年11月5日签订的《园地卖断契》无效；二、被告被告黄银华、陈依林俤、陈金秀应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告陈金宝土地转让费人民币600000元；三、驳回原告陈金宝其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告黄银华、陈依林俤、陈金秀共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 林 枫人民陪审员 蔡友华人民陪审员 郑品官二〇一五年一月十三日书 记 员 陈 敏主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。……第十五条……农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。第三十七条第一款“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。执行申请提示申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 百度搜索“”