（2013）丰民初字第1723号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-29
案件名称
刘尊全与徐州市三杰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
丰县人民法院
所属地区
丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘尊全,徐州市三杰房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百一十一条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
江苏省丰县人民法院民 事 判 决 书（2013）丰民初字第1723号原告刘尊全，公务员。委托代理人尹玉梅（系刘尊全之妻）。委托代理人王锦秀。被告徐州市三杰房地产开发有限公司，住所地丰县经济开发区。法定代表人苗新春，该公司董事长。委托代理人高峰，江苏它石律师事务所律师。委托代理人胡绪辉，江苏它石律师事务所律师。原告刘尊全诉被告徐州市三杰房地产开发有限公司（以下简称三杰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后先适用简易程序，后转为普通程序，于2013年11月27日、2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告刘尊全及委托代理人尹玉梅、王锦秀，被告三杰公司委托代理人高峰、胡绪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘尊全诉称：原告2012年4月22日购买被告开发建设的新城花园8-1-1002室房屋，合同中约定房屋层高2.85米。2013年5月18日上房后发现该房屋阳台部分层高仅2.4米，严重影响晾衣架正常安装使用，采光不足，有压抑感。被告也没有按照合同约定期限交付原告购买的地下室。原告就违约赔偿事宜多次找被告协商，被告拒绝赔偿。请求判令被告支付迟延交付地下室的违约金1626元，赔偿阳台层高不够给原告造成的损失54489.24元，被告承担诉讼费用。被告三杰公司辩称：对于地下室交付违约问题，同意按照合同约定计算，认可违约金为1626元。被告交付房屋不存在阳台部分层高不够2.85米的情形，层高和净高是两个不同的概念，原告混淆这一工程技术术语。被告交付的房屋即使存在原告所主张的阳台净高2.4米情形，也符合房屋建筑规范标准要求，也可以满足原告正常使用阳台晾晒衣物和摆放花草的生活需要，应当驳回原告主张层高不够而要求赔偿损失的请求。经审理查明：2012年4月22日，原告与被告签订新城花园8-1-1002号房屋商品房买卖合同，约定层高为2.85米，单价每平方米3881元。同日，原被告还签订了新城花园8号楼1单元-105号地下室买卖合同，合同约定2012年7月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付，单价每平方米2000元，总价款28240元。2013年5月18日被告交付给原告涉案房屋和地下室。原告发现阳台层高不足2.85米，与被告协商未果，引发诉讼。前述事实由原告提交的两份商品房买卖合同、购房发票、缴纳物业费票据和当事人庭审中一致的陈述证实。被告举证丰县住建局发给的房地产开发住宅项目交付使用通知书和8号楼剖面示意图，主张原告房屋阳台部位层高图纸标注2.85米，被验收机关认可竣工验收合格。经法院组织原被告到场进行现场勘查，原告所购买8号楼10层房屋阳台和客厅的天花板高度不一致，阳台部位的天花板比客厅部位的天花板低30厘米，阳台和客厅之间本来有一混凝土浇注的梁，阳台天花板高度与梁的最低面高度一致，而客厅天花板高度比梁的最低面高出30厘米；8号楼顶层11楼房屋阳台和客厅之间有塑钢门窗隔开，阳台是露台式不封闭，11楼的阳台地面与11楼客厅地面明显低10余厘米，结合现场勘查时工程施工人员提供的施工图纸，明显可见11楼阳台地面与其客厅地面比下降30厘米，即原告所买10楼房屋的阳台部位的天花板向下凸出约30厘米，结合10楼房屋的客厅部位层高2.85米，减掉下凸部分30厘米，即使加上层高应当考虑的屋面浇注层正常厚度，根据现场勘查测量和该房屋的施工图纸可以判断，阳台部位层高不能达到2.85米。被告交付的房屋确实存在阳台部位层高达不到合同约定2.85米的事实。涉案房屋三杰公司虽然交付使用，但尚未完成房屋初始登记，没有房屋登记机关确认的房屋建筑面积判断阳台建筑面积数据。根据现场勘查中工程施工人员提交的图纸标注数据可见：阳台东西长4米，南北宽2.06米，建筑面积8.24平方米。现场勘查时测量涉案房屋阳台内空东西长3.77米、南北宽1.74米，使用面积6.56平方米。本院认为：原被告签订两份商品房买卖合同真实合法有效，双方应当按照合同约定履行，未履行合同义务的应当承担违约责任。被告迟延交付地下室，按照合同第九条约定承担出卖人逾期交房违约责任，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止（2012年8月1日至2013年5月18日），被告按日向原告支付已实际交付房款28240元万分之二违约金，合计违约金数额1637.92元（290天×28240元×0.0002），原告主张1626元并不超过按照合同计算的违约金数额，应当支持。被告交付原告房屋阳台部位层高不够合同约定的2.85米，属于违约行为，并且该违约行为确实影响原告安装晾衣架及采光等正常使用该房屋的舒适程度。虽然符合房屋建筑设计规范规定的房屋净高不低于2.4米的要求，但被告在出卖涉案房屋时并没明确披露该房屋阳台层高低的情形，违反诚实信用交易规则。原告请求按照《消费者权益保护法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，让被告承担阳台价款二倍的赔偿，因被告违约行为达不到前述司法解释规定的三种明显欺诈并导致合同无效情形，故原告主张双倍赔偿的请求法律依据不足，不予支持。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条规定，标的物质量不符合约定，买受人依照合同法第一百一十一条的规定要求减少价款的，人民法院应予支持。当事人主张以符合约定的标的物和实际交付的标的物按交付时的市场价值计算差价的，人民法院应予支持。价款已经支付，买受人主张返还减价后多出部分价款的，人民法院应予支持。原告虽然没有按照前述司法解释条文主张权利，但其要求按阳台价款双倍赔偿，实际就包含阳台面积的房款全部返还的意思。涉案房屋阳台按照建筑面积8.24平方米，单价每平方米3881元计算，阳台部分的房屋价款为31979.44元。被告违约行为明显，确实也造成原告使用阳台的不便和舒适度降低，被告应当承当减少价款责任，酌定被告返还原告15000元。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、被告徐州市三杰房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告刘尊全迟延交付地下室违约金1626元，返还原告房屋价款15000元，合计支付给原告151626元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费605元，由原告刘尊全负担200元，被告徐州市三杰房地产开发有限公司负担405元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 李念鑫审 判 员 黄 伟人民陪审员 李正远二〇一五年一月十三日书 记 员 张 玲 来源：百度搜索“”