（2014）潭中民一终字第494号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-11-06
案件名称
建鑫地产开发有限公司与许慧娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省湘潭市中级人民法院
所属地区
湖南省湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潭中民一终字第494号上诉人（原审被告）建鑫地产开发有限公司，住所地湖南省湘潭市岳塘区河东大道88号。法定代表人施朱平，该公司董事长。委托代理人杨俊，湖南湘剑律师事务所律师。委托代理人赵金梅，系被告公司职工。被上诉人（原审原告）许慧娟。委托代理人冯远卓，湖南湘瑞律师事务所律师。上诉人建鑫地产开发有限公司与被上诉人许慧娟房屋买卖合同纠纷一案不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2014）岳民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月4日受理后，依法组成由审判员陈卫平担任审判长，审判员肖锋、冯海燕参加的合议庭，代理书记员刘欣担任记录，于2014年12月26日公开开庭进行了审理。上诉人建鑫地产开发有限公司的委托代理人杨俊、赵金梅，被上诉人许慧娟的委托代理人冯远卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判查明：2013年3月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》各一份，约定：原告购买被告开发的岳塘区宝塔街道河东大道321号建鑫城国际社区2号楼270110号房；原告应于2013年3月11日前，将全部购房款229047元一次性存入指定监管账户；被告应在2013年6月30日之前将商品房交付原告使用；被告应当书面通知原告办理交房手续，交房通知应由被告用挂号邮件的方式向原告发出；如果被告逾期交付超过90天，则原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款229047元。被告却未用挂号邮件的方式向原告发出交房通知，亦未书面通知原告办理交房手续，致被告未按照《商品房买卖合同》约定于2013年6月30日前向原告交付房屋，并逾期交房超过90天，根据合同约定，在此种情况下原告有权单方解除购房合同并有权要求被告支付相应违约金，同时原告认为《商品房买卖合同》中约定的违约金明显低于被告给自己造成的实际损失，主张以原告实际损失确定违约金数额。原告诉请中的1万元违约金是以原告支付的229047元购房款为基数，按银行同期贷款利率从2013年7月1日起计算至起诉之日止，原告自愿放弃起诉之后的违约金。为维护自己的合法权益，原告遂依法提起诉讼，提出如诉称所述之请求。原判认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》以及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告均应该按照合同的约定履行各自义务。合同签订后，原告依约将全部购房款交付给了被告，但被告未按约向原告书面告知办理收房手续，导致其未能按时向原告交付房屋，构成违约，应承担相应的民事责任。被告因违约导致逾期交房超过90天，原告要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉请符合双方合同约定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；原告要求被告返还全部房价款229047元的诉请符合法律规定，予以支持。根据相关法律规定，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量；按照《商品房买卖合同》中约定的违约金，被告需要支付原告违约金229元，显然低于原告的实际损失，原告可以请求人民法院予以增加，且原告主张的违约金的数额基本相当于自身实际损失，故原告要求被告支付违约金10000元的诉请合理合法，予以支持。双方合同明确约定被告应当书面通知原告办理交房手续，交房通知应由被告用挂号邮件的方式向原告发出，故被告关于合同签订当日其已当面告知原告办理收房手续，原告至今未来被告处办理收房，故被告不存在违约行为，《商品房买卖合同》依法不得解除的辩解理由不成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：一、解除原告许慧娟与被告建鑫地产开发有限公司于2013年3月11日签订的《商品房买卖合同》；二、被告建鑫地产开发有限公司退还原告许慧娟购房款229047元；三、被告建鑫地产开发有限公司支付原告许慧娟违约金1万元；以上二、三项合计239047元，限于本判决生效之日起十日内支付。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4890元，减半收取2445元，由被告建鑫地产开发有限公司承担。宣判后，建鑫地产开发有限公司不服，上诉称：1、原判认定事实错误，根据双方补充协议第十一条约定“出卖人关于履行合同的各项通知予以口头或书面方式送达，买受人对此均予以认可”在2012年11月12日建鑫地产开发有限公司的房屋已具备交付条件，故2013年3月11日双方签订房屋买卖合同时，上诉人已当面告知了被上诉人收房，应当认定上诉人已合理履行了交房的义务；2、原判处理不当，根据合同意思自治原则，本案解除合同的违约金应以双方合同约定标准计算，即便请求增加的，也应当以实际损失确定违约金数额，而本案被上诉人未举证证明实际损失，原判不应以同期贷款利率为标准计算。综上请求二审撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人许慧娟答辩称：1、上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均对交房明确约定了以书面方式，属于针对特定问题的特别约定，而《合同补充协议》第十一条是对一般问题的概括性约定，故上诉人认为可以口头通知交房的理由不能成立；2、本案合同中对上诉人逾期交房的违约金约定明显过低，原判根据实际情况予以的调整正确。综上，请二审依法驳回上诉，维持原判。二审期间当事人双方均未提交新证据。二审经审理查明，原判认定的事实基本清楚，证据确凿、充分，本院予以确认。本院认为，结合当事人的诉辩理由及查明的事实，本案争议焦点为：一、原判认定事实是否清楚。根据查明的事实，建鑫地产开发有限公司与许慧娟签订的《合同补充协议》第五条“商品房交接的补充约定”中规定交房通知由建鑫地产开发有限公司用挂号邮件的方式向许慧娟发出，许慧娟应当自收到交房通知之日起15天内前往办理房屋交接手续；第十一条“通知联络的解决办法”中规定建鑫地产开发有限公司关于履行合同的各项通知均按照合同中许慧娟提供的通讯地址予以口头或书面方式送达。其中第五条属于双方单独对交房通知送达方式的约定，其效力高于第十一条对概括性的通知联络方式的约定，且一审建鑫地产开发有限公司未提供确凿证据证明2013年3月11日签订合同时已告知许慧娟交房，原判认定建鑫公司没有按照合同约定履行交房义务构成违约，许慧娟有权根据合同约定行使合同解除权正确。建鑫地产开发有限公司称原判认定事实不清，其已按照合同约定履行交房义务的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、原判处理是否恰当。本案建鑫公司作为房地产开发企业，应对因其违约造成购房者提出解除合同的违约损失承担责任，虽双方在合同中约定按购房者累计已付款的0.1%支付违约金，但该约定明显低于房地产开发企业违约后无偿占有购房者资金而造成的损失，原判根据许慧娟要求调整违约金的诉讼请求认定的违约金未超过银行同期贷款利率的标准，处理恰当。建鑫公司称原判处理不当，应按合同约定计算违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实基本清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4890元，由上诉人建鑫地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审 判 长 陈卫平审 判 员 肖 锋审 判 员 冯海燕二〇一五年一月十三日代理书记员 刘 欣附依据法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定……” 来自