（2014）泉民初字第3903号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-05-20
案件名称
徐州市巨易物业管理有限公司与沈咏梅物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市巨易物业管理有限公司,沈咏梅
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民初字第3903号原告徐州市巨易物业管理有限公司，住所地徐州市中山南路145号。法定代表人张新春，该公司经理。委托代理人任卓伦，男，1964年4月27日生，汉族。委托代理人郭钢，男，1958年5月17日生，汉族。被告沈咏梅。原告徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）诉被告沈咏梅物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年1月7日公开开庭审理。原告巨易物业公司的委托代理人任卓伦、郭钢到庭参加诉讼。被告沈咏梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨易物业公司诉称，2009年11月1日，原被告双方建立了物业服务合同关系，2009年3月1日起原告便依约为华润花园小区提供物业服务。被告依约应向原告支付物业费用6244元（从2010年5月至2014年6月止）、暖气费7532元（2009年至2011年、2013年至2014年）、违约金6244元。现被告以实际行动拒不交纳所欠费用，经催要未果，特诉至法院请求判令被告给付上述各项费用，诉讼费由被告承担。被告沈咏梅未作答辩。经审理查明，被告沈咏梅系徐州市华润花园小区X-X室业主，该房屋建筑面积为140.35平方米。2009年10月31日，华润花园业主委员会（甲方）与原告巨易物业公司（乙方）签订了《华润花园物业管理服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定，甲方将华润花园委托给乙方实行物业管理，委托管理的事项包括房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公用设施的维修养护、管理和运行服务，本物业规划线内属物业管理范围的市政公用设施的养护、恢复、保持等管理，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，交通、车辆行驶及停泊管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作（不含人身、财产保险保管责任），组织开展社区文化娱乐活动，管理与物业有关的图纸、档案、资料，按照物价部门规定将全区供暖费用按照全区供暖产权面积合理分摊，法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项；约定合同期限为3年，自2009年11月1日起至2012年10月31日止；约定乙方有权按照相关规定及合同约定的收费标准收取物业服务费、水费、电费、暖气费费用，对不能按时缴纳费用的责任人和无故拒缴费用的责任人有权报告相关行政部门或依法提起诉讼。约定物业服务费为每月每平方米0.85元／月（按建筑面积计算、多层为0.35元）的标准向业主收取，采取先服务后收费的办法，收取周期为两个月一次，第一次缴费日为合同生效后的60天，以后缴费日为第一次缴费的对应日或与自来水交费日期同步，逾期缴费的按每天千分之三支付违约金。后原告巨易物业公司对小区提供了物业服务。2009年11月15日，被告沈咏梅所在小区的华润花园业主委员会（甲方）与原告巨易物业公司（乙方）签订《供暖及设备保养承包协议》，约定由原告巨易物业公司对华润花园小区实施冬季暖气供应及供暖设备保养工作。期限为2009年10月25日至2014年3月10日，每年的10月25日为暖气管道调试，11月1日至11月30日为暖气收费期，次年3月10日至10月25日为暖气设备保养期，保证小区供暖期内各住户室温度符合国家强制标准要求；费用按照产权建筑面积每平方米15元收取。2009年11月18日，原告巨易物业公司（甲方）与徐州市居安小区供暖服务中心（乙方）签订《供暖及设备保养承包协议》一份，约定由徐州市居安小区供暖服务中心对华润花园小区实施冬季暖气供应及供暖设备保养工作，期限为2009年10月25日至2014年3月10日，每年的10月25日为暖气管道调试，11月1日至11月30日为暖气收费期，次年3月10日至10月25日为暖气设备保养期。合同第三条第八项规定，乙方对拒不交纳暖气费的业主，可以采取拆表停止对其供气；不使用暖气的业主，乙方有权按国家相关规定收取30%的基本热损费，对拒不交纳暖气的业主，乙方有权通过法律手段主张自己的合法权利；甲方应协助乙方搞好供暖服务共组，协作清收拖欠的费用。2013年5月1日，华润花园业主委员会（甲方）与原告巨易物业公司（乙方）再次签订《华润花园物业管理服务合同》，合同内容与2009年10月31日签订的合同内容大体一致。合同期限为两年，自2013年5月1日起至2015年4月30日。物业服务费收费标准变更为高层每月每平方米1元／月（按建筑面积计算、不含一、二层）。2013年11月9日，华润花园业主委员会（甲方）与原告巨易物业公司（乙方）签订《华润花园供暖委托合同》，将2013年至2014年的暖气费收费标准调整为22元／平方米。2014年6月24日，原告巨易物业公司通过EMS向被告沈咏梅送达《催费通知单》。另查明，原告巨易物业公司曾将徐州市华润花园小区其他部分业主诉至本院，该部分业主抗辩华润花园小区存在暖气不足、下水管道断裂、车位被占等涉及原告巨易物业公司物业服务不到位的问题，本院据此未支持原告巨易物业公司关于违约金的诉讼请求。因被告沈咏梅未缴纳物业费等相关费用，原告巨易物业公司遂以诉称理由起诉来院。案件审理过程中，被告沈咏梅丈夫刘延生陈述：“所欠费用的数据我不清楚，但是部分物业费我确实没有交。因为我的车停在小区指定的位置被砸了好几天，找到物业公司的人他们也不问，我说如果你们不能处理的话我就不交物业费，所以才一直拖到了现在。另外我认为原告的物业公司不具备物业管理的能力。什么都没问，例如小区的篮球场常年都是坏的，包括原告的物业公司进入小区的时候我们作为业主都不知道，楼道下面经常会贴出让巨易物业滚出小区的字样。我不明白巨易物业为什么还能在小区里管理，所以我认为物业费根本没有必要交。”本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非是合同当事人为由抗辩的，人民法院不予支持。原告巨易物业公司与徐州市华润花园业主委员会签订的《华润花园物业管理服务合同》不违法法律、行政法规有关规定，真实有效，本院予以确认。原告巨易物业公司对华润花园小区实施了物业服务后有权收取依照合同收取物业服务费。被告沈咏梅作为华润花园小区业主应及时缴纳物业费用。依照双方物业服务合同的约定，被告沈咏梅应向原告巨易物业公司缴纳2010年5月至2014年6月的物业服务费6244元。对于原告巨易物业公司关于被告沈咏梅给付逾期付款违约金（滞纳金）的诉讼请求，虽然其主张符合合同约定，但考虑到被告沈咏梅未付物业费确系事出有因，故对该请求本院不予支持。对于原告巨易物业公司关于的暖气费的诉讼请求，因原告巨易物业公司未能提交其已经实际为被告沈咏梅垫付相应暖气费的证据，亦未提交其已经支付给供暖公司暖气费用的凭证，故对此请求，本院不予支持。原告巨易物业公司有相应证据后，可另行向义务人主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告沈咏梅向原告徐州市巨易物业管理有限公司缴纳自2010年5月至2014年6月止的物业服务费6244元。二、驳回原告徐州市巨易物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告徐州市巨易物业管理有限公司负担200元，被告沈咏梅负担100元（此款原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 杨 瑞审 判 员 沈九安人民陪审员 李 丽二〇一五年一月十三日书 记 员 李为卿 来源：