（2014）穗海法生民初字第335号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-04-24

案件名称

邱宏锋与广州三新实业有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

广州市海珠区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

邱宏锋,广州三新实业有限公司

案由

物权保护纠纷

法律依据

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十七条

全文

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书（2014）穗海法生民初字第335号原告邱宏锋，男，1951年10月26日出生，汉族，住所地广州市越秀区。被告广州三新实业有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人张明园，董事长。委托代理人吴绮玉，被告职员，联系地址广州市。原告邱宏锋诉被告广州三新实业有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邱宏锋，被告的委托代理人吴绮玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告是海珠区南洲北路南燕中街101号（即原南洲花苑A2幢首层S42号商铺）业主。1999年6月21日，原告向被告购买了已正常运作的肉菜市场，并签订了《南洲花苑A2栋首层商铺租金保证及经营权委托合同》，约定甲方同意将上述商铺售予乙方作为肉菜市场使用；乙方同意于签约日起委托甲方及甲方授权的物业公司对该房产进行经营及管理，有效期10年（即1999年8月1日至2009年7月30日止）；委托期内，甲方如对房屋及设备故意或过失造成损毁需负责修复或赔偿。被告在原合约期满后，并没有恢复市场原貌，而擅自拆除原肉菜市场内一切设备和变电房、消防器材、厕所等。未经规划局批准，擅自违规改变市场内结构，私自打通一楼顶部铺设排污管道与沙井，使排污管及沙井悬挂在一楼顶上，严重威胁首层业主安全。市场出入口及消防通道改成商铺出租，并把原先一楼上二楼的水泥楼梯，未经报建擅自改成电梯，严重占用了首层业主的公摊面积。擅自安装电动升降货梯。被告不择手段，最终目的就是把肉菜市场搬上二楼。综上，起诉请求：1、判令被告支付自2012年1月10日起至还原商铺恢复经营为止的赔偿金给原告，每月按原租赁合同约定的租金标准441元计算。2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、原告的主体不适格，原告无权起诉被告。在本案中，原告如果是对公共部位提出物权保护诉讼，依据《物权法》的相关法规，对有关共有和共同管理权利的重大事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。因此，原告不是适格的主体。二、被告在本案中对原告没有实施任何侵权行为，也没有影响原告对其物业的使用和经营，对原告没有造成任何损失，故根本不存在所谓的侵权事实。1、原告要求拆除首层层顶的公共排污管道没有任何依据，众所周知任何建筑都必须有排污管道，它是公共设施的一部分，原告的主张是荒谬的行为。2、至于电梯的安装并非被告所为，是承租方广州兆城物业管理有限公司为改善经营条件、配合政府的要求对南洲花苑肉菜市场进行升级改造，自己出钱在原公用楼梯的位置上安装电梯，方便所有业主使用，并无占用公共部位、损害业主利益；反而提升、改善了周边的经营环境，原告也是受益者之一。3、被告在没有继续承租原告的物业后，己将物业归还原告，法院对此也作了认定。至于交付后的商铺如何使用是业主自己的事；业主自己不善经营管理其物业，所产生的后果理应由其自行承担。三、被告一无侵权行为，二无侵权后果；原告要求赔偿没有依据。被告作为承租人，和原告的合同已经履行完毕，不存在任何关系。同时也不是涉案物业的管理者，原告要求赔偿没有任何法律依据。经审理查明，1999年，被告（甲方）与原告（乙方）就广州大道南南洲花苑A2栋首层S42号商铺签订《南洲花苑A2栋首层商铺租金保证及经营权委托合同》，约定甲方同意将上述商铺售予乙方作为肉菜市场使用；乙方同意于签约日起委托甲方及甲方授权的物业公司对该房产进行经营及管理，有效期10年（即1999年8月1日至2009年7月30日止）；委托期内，甲方如对房屋及设备故意或过失造成损毁需负责修复或赔偿；等。之后，被告经营及管理上述商铺，当时商铺已作为肉菜市场使用。被告经营及管理期限届满后，曾向原告发出收楼通知，但原告认为被告把首层商铺打烂并夷为平地，商铺未达到交铺条件而不同意收铺。被告曾向本院提起（2011）穗海法民三初字第3058号房屋租赁合同纠纷诉讼，要求确认原告上述商铺在2010年10月已具备符合收铺的基本装修条件。2012年1月9日，本院前往涉案商铺现场察看。之后，本院作出一审判决确认上述商铺在2012年1月9日已具备符合收铺的基本装修设施条件。原告不服提起上诉，经二审审理，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第2293号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。另查明，根据穗规验证（2008）2270号《广州市建设工程规划验收合格证》，涉案南洲花苑A2座首层和二楼的功能均为商场，建设单位为广州汇俊房地产发展有限公司（以下简称汇俊公司）。汇俊公司（甲方）与被告（乙方）于1995年3月26日签订《房地产预售契约》，订明甲方将广州市海珠区南洲花苑A2座二层商铺（房屋建筑面积3796.44平方米）出售给乙方；等。2009年11月27日，汇俊公司向广州市工商行政管理局海珠分局发出《关于南洲花苑A2市场的情况报告》，载明：“……我司在南洲花苑A2栋设立南洲花苑综合市场，面积约3000平方米，自1999年就已开始使用，并领取了工商营业执照。2005年12月被广州市规划局列为永久保留市场，并被列为升级改造名单之列，但因当时市场的承租者资金问题无法进行升级改造……直到2009年7月底，面临合同期已满的状况，我公司与小业主商讨未来市场计划时，由于首层牵涉到六、七十户小业主，各小业主持有不同意见，令我公司无法开展该市场的升级工作。考虑到市场停业后造成小区及周边居民买菜困难及生活不便，只有先将市场迁上二楼，并按广州市室内肉菜市场的升级标准设计及施工……为了给南洲花苑住户及周边居民一个良好的生活购物环境，我司希望得到有关上级部门的大力支持与理解。特此报告”。之后，广州市工商行政管理局海珠分局向广州兆城物业管理有限公司发放了《商品交易市场登记证》（证号：穗市字88050264），市场名称为“广州市南洲新街市”，市场类型为“农贸（肉菜）市场”，开办单位为广州兆城物业管理有限公司，登记日期为2009年11月30日。2013年1月5日，广州市规划局海珠分局出具“穗规海珠信（2013）1号”《关于查询南洲花园A2栋规划报建情况的复函》，载明：“陈见芬等人：……南洲花园自编A2栋首、二层前经广州市城市局穗城规南片建字（1994）第82号《建设工程规划许可证》批准建设，后经穗规验证（2008）2270号《建设工程规划验收合格证》同意通过规划验收。其后，规划部门没有受理过南洲花园A2栋首层、二层安装手扶电梯、货梯以及拆除首层公共厕所和发电房的申请……”。2013年1月5日，广州市国土资源和房屋管理局出具“穗国房告字（2013）7号”《信访事项告知函》，载明：“陈见芬：你反映占用公共通道私自临时搭建的信访事项收悉，经查，现告知如下：……二、关于发展商擅自占用、改建物业问题。南洲花苑A2栋二层商场业主为“三新实业公司”，总面积3614.5059平方米，其中分摊面积359.5916平方米，据测量成果报告书中“房地产分户图”反映，该分摊面积含一楼到二楼的楼梯面积、位于一楼的楼梯梯间及部分梯间到道路的梯台面积、一楼消防通道。二楼扶梯使用的位置是属于二楼分摊的共有面积（梯间面积），与一楼业主共同使用。“三新实业公司”在改建一至二楼楼梯扶梯及其它公共设施等内容，应依据《物业管理条例》第十一条规定，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上业主同意……”。2013年3月20日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局出具“穗国房群海字（2013）71号”《群众信访事项复函》，载明：“关于您们反映对穗国房告字（2013）7号中有关物业公司占用公共面积搭建排污管、手扶电梯等问题的答复不服，并要求作出回复的信访事项收悉。经核实，现函复如下：一、基本情况：……1999年，广州三新实业有限公司将A2首层商铺统一出租给华美公司用于开办南洲花苑综合市场，租赁期限从1999年3月1日至2009年2月26日，当时，华美公司开办南洲花苑综合市场的经营环境不能达到广州市政府对室内肉菜市场升级改造建设的要求，被广州市工商局海珠分局多次通知催办升级改造，却始终不能达标，已于2008年11月30日与三新公司解除合同，退出经营。2009年9月，南洲花苑小区业主向工商部门要求重新开办农贸市场，解决小区业主及周边群众买菜难的问题，三新公司拟将A2栋首、二层租给广州兆城物业管理有限公司进行整体经营，新经营方兆城公司在与A2首层部分业主多次协商仍未达成一致意见的情况下，兆城公司只租赁了A2栋二层，按广州市室内肉菜市场升级改造标准，投入扶手电梯等设施设备和新搭建了排污管，升级改造方案及图纸由建造方已送广州市工商局海珠分局备案，并取得了《市场登记证》。二、处理意见及建议：根据广州市规划局《关于原则同意海珠区三类市场升级改造规划（第二批）的函》（穗规函（2005）4141号）的有关意见，原则上同意南洲综合市场在实施升级改造后永久保留使用，兆城公司升级的电梯设备是在原楼梯位置上升级，为南洲花苑全体业主共同使用。鉴于您们诉求问题主要是南洲花苑综合市场升级改造后与经营方兆城公司、业主三新公司之间的纠纷问题，为此，建议您们向工商、司法等相关部门寻求帮助……”。本院于2014年7月24日下午去涉案场地进行了勘察。勘察时，广州兆城南洲市场经营管理有限公司（以下简称兆城公司）表示手扶电梯是在原有的水泥步梯上改建，把原有的一个大的水泥步梯分成两半，一半改建为手扶电梯，另一半仍为水泥步梯。被告表示并未改变过变电房，涉案商场所在楼宇有电房，位于商场外面，并指明了电房所在位置。再查明，广州市海珠区南洲花苑A2栋首层S79号铺业主张浩森在此前已向本院提起诉讼，以相同事实和理由，要求判决被告和兆城公司按照原规划图恢复原状、拆除首层楼顶排污管道、新增的手扶电梯和货梯，恢复原有公共厕所、变电房、原有水枪及水带等消防设施及赔偿其无法正常经营其商铺的经济损失。本院受理后，于2014年11月3日依法作出（2013）穗海法民三初字第3177号民事判决，认为：关于货梯问题，张浩森作为一楼商铺的业主要求兆城公司和被告拆除货梯并恢复原状，合法合理，本院予以支持；关于手扶电梯问题，涉案手扶电梯是在原水泥楼梯位置上升级，且“二楼扶梯使用的位置是属于二楼分摊的共有面积（梯间面积），与一楼业主共同使用”，故原告作为一楼业主主张兆城公司建造手扶电梯侵犯其物权的意见依据不足，原告要求被告和兆城公司拆除手扶电梯本院不予支持；关于首层商铺上方的排污管道的问题，鉴于兆城公司已取得了相关部门核发的《市场登记证》，二楼商场也已作为肉菜市场使用，而排污管道是二楼肉菜市场经营所必须，故原告要求被告拆除首层商铺上方的排污管道，理据不足，本院不予支持；关于恢复原有公共厕所、变电房、原有水枪及水带等消防设施的问题，张浩森要求被告和兆城公司恢复首层商铺的水轮、水枪等消防设施缺乏事实和法律依据，对此本院不予支持。该民事判决并据此判决如下：一、被告和兆城公司在本判决生效之日起30日内，共同拆除兆城公司搭建的位于广州市海珠区南洲花苑A2座首层商场和二层商场之间的货梯并对货梯所占一楼商场部位恢复原状。二、驳回张浩森的其它诉讼请求。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。至于原告主张的赔偿损失的问题。鉴于原告主张的搭建排污管道、增加电梯、货梯、拆除原有男女厕所等问题并不能导致原告商铺无法使用和无法经营的后果，相应的因果关系并不成立，故原告以此为由要求被告赔偿其无法正常经营涉案商铺的损失，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告邱宏锋的全部诉讼请求。本案受理费102元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李鑑辉人民陪审员　　李菲虹人民陪审员　　黄碧霞二〇一五年一月十三日书　记　员　　马智妍黄智敏微信公众号“”