（2014）渝一中法民终字第07973号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-07-29
案件名称
张露与王伟房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张露,王伟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第07973号上诉人（原审被告）张露，户籍所在地重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。委托代理人钟在勇，重庆大鼎律师事务所律师。委托代理人王倩，重庆大鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王伟，住重庆市长寿区。委托代理人梁荣，重庆渝州律师事务所律师。委托代理人但兴明，重庆渝州律师事务所律师。上诉人张露与被上诉人王伟房屋租赁合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年10月13日作出（2014）长法民初字第04005号民事判决。上诉人张露对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张露及其委托代理人钟在勇、王倩、被上诉人王伟的委托代理人但兴明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：原告王伟与何建芳系夫妻关系，位于原重庆市长寿县晏家镇晏维街41号1-2号房屋（房权证号：房权证206字第××号）登记在何建芳名下，该房屋系王伟与何建芳的夫妻共同财产。2010年8月1日，原告与被告签订《门面出租合同》，约定将上述房屋租赁给被告使用，租赁期限为2010年8月1日至2015年7月31日，第一年租金24000元，第二年起租金随行就市，被告向原告交纳了500元押金。被告最后一次租金交纳至2014年1月31日，后继续占用租赁房屋至今。审理中，经本院释明，原告明确表示对合同解除的其他后果另行起诉。被告表示要反诉，但提交的反诉状上的被反诉人非本案原告，其反诉不符合法律规定。对合同解除的后果被告可以另行诉讼。同时查明，2013年10月24日，重庆市长寿区人民政府作出《重庆市长寿区人民政府国有土地上房屋征收决定公告》（长寿府发（2013）121号），本案租赁房屋属于征收范围内。一审法院认为，原告王伟与被告张露签订《门面出租合同》系双方的真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。合同在履行过程中，租赁房屋被重庆市长寿区人民政府依法征收，该情形对原、被告而言属于不能避免、不能克服的不可抗力客观情况，《门面出租合同》已无再履行的条件。因此，对原告要求解除与被告签订的《门面出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告无权继续占用租赁房屋，应当搬离。故对原告要求被告搬离租赁房屋的诉讼请求，本院亦予以支持。被告辩称租赁房屋在2013年10月24日被政府征收后，所有权即转移到了长寿区人民政府，原告不能再向其提供《门面出租合同》约定的租赁房屋，《门面出租合同》已于征收公告发布之日解除。本院认为，征收行为属不可抗力原因，只是合同解除的一个法定情形，但其不必然引起合同的立即解除。如当事人遇不可抗力要解除合同，需双方达成合意或经法定程序予以解除。且依据相关规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中政府公告发布之后，合同仍在履行中，且被告实际占用租赁房屋至今。因此，对该辩称意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十九条之规定，判决如下：一、原告王伟与被告张露于2010年8月1日签订的《门面出租合同》自本判决生效之日解除；二、被告张露在本判决生效之日起5日内搬离位于原重庆市长寿县晏家镇晏维街41号1-2号房屋（房权证号：房权证206字第××号）。案件受理费80元，由被告张露负担（原告已预交，被告在履行生效判决时迳付原告）。上诉人张露不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误，自政府征收决定公告发布之日起，被上诉人之妻不再是租赁房屋的所有权人，上诉人与被上诉人之间的房屋租赁关系自征收决定公告发布之日因合同终止而依法解除，被上诉人诉请上诉人立即搬离涉案房屋无事实和法律依据；上诉人在没有依法获得搬迁补偿款、搬家费的情况下，任何人都无权要求上诉人从涉案租赁房屋中搬出等。请求撤销原判，依法改判等。被上诉人王伟答辩称：本案是房屋租赁合同，不存在征收法律关系，上诉人称因征收房屋所有权的转移是混淆了法律关系，征收决定并不影响合同相对方的权利；上诉人混淆了合同解除和合同终止的关系，征收行为并不是双方能预见的，任何一方都有权诉请解除合同，合同解除后才存在合同终止的情形；根据相关法律规定，是双方协商，由合同约定来处理，也可以起诉，搬迁后并不影响其行使权利。请求二审依法维持原判。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，上诉人张露与被上诉人王伟签订的《门面出租合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定享有权利并履行各自的义务。在合同履行过程中，王伟的房屋被重庆市长寿区人民政府依法征收，该情形导致租赁合同已经无法继续履行，合同目的不能实现，该征收行为属于不可抗力的情形。因此，王伟要求解除租赁合同的理由正当，本院予以支持。虽然涉案租赁房屋被政府依法征收，房屋所有权已经发生变动，但租赁物在租赁期间发生所有权变动的，并不影响租赁合同的效力，所有权变动不能改变王伟合同相对人的地位，其作为合同相对人依然享有要求解除合同的权利。在双方租赁合同解除后，张露无权再占有该租赁房屋，并应当立即搬离该房屋。至于张露提出的有权获得相应补偿的问题，其可以与王伟自行协商或另行诉讼解决，本案不作处理。综上，上诉人张露的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人张露负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年一月十三日书 记 员 张冀兮 百度搜索“”