（2014）马民初字第728号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2016-07-26
案件名称
厦门联发（集团）物业服务有限公司一审民事判决书
法院
福州市马尾区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
厦门联发（集团）物业服务有限公司,林颖
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
福建省福州市马尾区人民法院民 事 判 决 书（2014）马民初字第728号原告厦门联发（集团）物业服务有限公司，住所地：厦门市湖里区湖里。法定代表人张曙秋，董事长。委托代理人林振宇，联发公司职员，住福州市鼓楼区。委托代理人方燕，联发公司职员，住福州市台江区。被告林颖，女，汉族，住福州市鼓楼区。原告厦门联发（集团）物业服务有限公司（以下简称“联发公司”）与被告林颖物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月31日受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行审理。原告联发公司的委托代理人林振宇到庭参加诉讼，被告林颖经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联发公司诉称，原告联发公司是依据《物业管理条例》第二十一条规定选聘的前期物业服务企业。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告系长滩美墅3#104的业主，于2010年4月2日收房。依据《阳江瑞景前期物业服务合同》第三章第六条，被告应依据合同向原告交纳物业管理费用，物业服务费按人民币1.8元／平方米交纳。被告物业费收费面积为196.26平方米，其每月应交纳的物业综合管理服务费为人民币353.27元。被告自交房后，自2013年1月起暂算至起诉日已拖欠物业综合管理服务费（包括水电公摊等费用）达18个月，拖欠金额达人民币10615.20元。截止起诉之日，该违约行为仍处继续状态。为了维护原告合法权益，同时为了整个小区的物业服务日臻完善，原告曾于2013年12月11日向该业主发出催款函，要求被告支付拖欠的物业综合服务管理费等费用。现基于被告并无支付意愿，请求：1、判令被告补缴拖欠的物业综合管理服务费6358.82元（自2013年1月1日起算暂计至2014年6月30日）。2、判令被告补缴拖欠的小区水电公摊费441.08元（2013年1月至2014年4月）。3、判令被告支付延迟履行物业综合管理服务费的滞纳金人民币3815.29元。4、本案诉讼费由被告承担。被告林颖未答辩。庭审中，原告提交证据如下：1、产权证复印件，证实被告购房事实；2、前期物业服务合同，证实原告与建设单位的物业服务合同；3、业主（住房）家庭情况登记表，证实被告身份；4、身份证复印件，证实被告身份；5、催款函国内挂号信函收据，证实原告向被告催收费用；6、催款函复印件，证实原告向被告催收的具体费用；7、欠费清单，证实被告拖欠费用。原告所提交的证据1、2、3、4、5、6、7符合证据的真实性、合法性和关联性，本院予以采纳。经审理查明，本院确认如下事实：2004年11月15日，原告与福州阳光锦江房地产开发有限公司签订《阳江瑞景前期物业服务合同》，合同第六条约定，本物业管理区域物业服务收费以包干制方式收取：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：别墅：联排、叠拼、宽院——1.8元／月·平方米；双拼、独幢——2.0元／月·平方米；商场：2.5元／月·平方米。第七条第一款约定，业主应于物业交付之日起交纳物业服务费和公摊水电费；第四款约定，物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日内交纳。第二十三条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，可按日加收所欠缴费用千分之三的滞纳金。2010年2月26日，被告林颖取得福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景3#楼104复式单元的所有权，建筑面积196.78平方米，房屋产权证号为：榕房权证R字第10160**号。从2013年1月起，被告未交纳物业服务费。2013年1月至2014年4月，被告未交纳水电公摊费合计441.08元。2013年12月12日，原告向被告寄送《催款函》，要求被告付清拖欠的物业费。据原告陈述，当季度欠缴的物业费滞纳金从欠缴物业费的下一季度第一日开始计算。本院认为，阳江瑞景小区的建设单位福州阳光锦江房地产开发有限公司与原告联发公司签订的《阳江瑞景前期物业服务合同》（以下简称《服务合同》）系双方真实意思表示，内容未违反法律法规规定，合法有效，予以确认。被告林颖系福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景3#楼104复式单元房产的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，《服务合同》对被告具有约束力。被告林颖所有的福州市马尾区江滨东大道188号阳江瑞景3#楼104复式单元的建筑面积为196.78平方米，原告主张按196.26平方米计算物业服务费，不违反法律规定，本院予以支持。依据《服务合同》第六条、第七条约定，被告应在每季度首月10日内按照每月196.26平方米×1.8元／平方米／月=353.27元交纳物业服务费，但被告自2013年1月1日至2014年6月30日均未交纳物业服务费，其拖欠的物业服务费为353.27元／月×18个月=6358.82元，故原告要求被告补缴物业服务费6358.82元，符合《服务合同》约定，本院予以支持。同时，被告应支付原告2013年1月至2014年4月的水电公摊费441.08元。根据《服务合同》第二十三条的约定及原告主张，被告应支付原告2013年1月1日至2014年6月30日所欠缴物业费的滞纳金，滞纳金按照日千分之三计算，截止日期为2014年5月30日。原告主张按每月30天计算滞纳金，不违反法律规定，予以确认。按照《服务合同》约定，被告每月应支付的滞纳金为353.27元／月×3个月×0.3%×30天=95.38元。因此，被告2013年第一季度欠缴物业费的滞纳金为95.38元×14个月=1335.36元；2013年第二季度欠缴物业费的滞纳金为95.38元×11个月=1049.18元；2013年第三季度欠缴物业费的滞纳金为95.38元×8个月=763.04元；2013年第四季度欠缴物业费的滞纳金为95.38元×5个月=476.90元；2014年第一季度欠缴物业费的滞纳金计算至2014年5月30日为95.38元×2个月=190.76元，以上滞纳金合计3815.24元。被告应向原告支付滞纳金3815.24元。被告林颖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院予以缺席判决。综上，依据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告林颖应于本判决生效后十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2013年1月1日至2014年6月30日期间的物业费6358.82元；二、被告林颖应于本判决生效后十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2013年1月至2014年4月期间的水电公摊费441.08元；三、被告林颖应于本判决生效后十日内向原告厦门联发（集团）物业服务有限公司支付2013年1月1日至2014年6月30日期间所欠缴物业费截止2014年5月30日的滞纳金3815.24元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由被告林颖负担。被告林颖应负担的诉讼费已由原告垫付，被告林颖应在支付上述款项时一并返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长 李 琪人民陪审员 吴国兴人民陪审员 陈 航二〇一五年一月十三日书 记 员 张 菁