（2014）徐执复字第61号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-23
案件名称
刘小虎金融借款合同纠纷执行案裁定书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
刘小虎,江苏睢宁农村合作银行中山支行,丁允彩,刘金花,睢宁县金辉薯类种植有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百九十条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十五条
全文
江苏省徐州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2014）徐执复字第61号申请复议人（利害关系人）刘小虎，个体户。委托代理人刘猛，男，1982年8月6日出生，汉族。申请执行人江苏睢宁农村合作银行中山支行，住所地睢宁县睢城镇中山北路时代商城****号。法定代表人吴强，该行行长。委托代理人吴治中，江苏仁台律师事务所律师。被执行人丁允彩，个体户。被执行人刘金花，居民身份号码不详。个体户，系丁允彩之妻。被执行人睢宁县金辉薯类种植有限公司。法定代表人丁允彩，该公司董事长。在江苏睢宁农村合作银行中山支行（以下简称睢宁农合银行中山支行）申请执行丁允彩、刘金花、睢宁县金辉薯类种植有限公司（以下简称金辉公司）借款合同纠纷一案中，睢宁县人民法院经评估、拍卖程序，裁定将被执行人金辉公司所有的房屋（以下简称涉案房产）折抵欠款归申请执行人睢宁农合银行中山支行所有。2014年7月4日，该院发出执行公告，责令金辉公司及涉案房屋占有使用人在2014年7月15日前从该房屋内迁出。异议人刘小虎以该院执行行为侵害了其租赁权为由提出执行异议，后被该院（2014）睢执异字第31号执行裁定驳回。刘小虎不服该裁定复议至本院，本院依法组成合议庭对本案进行了审查。本案现已审查终结。申请复议人刘小虎复议称，其与金辉公司签订的租赁涉案房产的合同尚有四年多未届满，租金已交付并投入70余万元装修，金辉公司将涉案房产租赁给其时并未告知该房产已设置抵押权，现执行法院的执行行为已经侵害了其作为善意第三人的利益。综上，请求法院撤销执行法院异议裁定，停止对涉案房产的执行。申请执行人睢宁农合银行中山支行答辩称，睢宁县人民法院关于本案的裁定有事实和法律依据，应予维持。被执行人丁允彩、刘金花未到庭亦未提供书面答辩意见。本案的争议焦点为，申请复议人刘小虎在涉案房产上形成的租赁关系能否对抗申请执行人睢宁农合银行中山银行的抵押权。睢宁县人民法院经审查查明，2009年4月27日，申请执行人睢宁农合银行中山支行与被执行人金辉公司签订房屋抵押合同，以金辉公司所有的、位于睢宁县睢城镇东升街132号建筑面积为2514.56平方米的房屋为被执行人丁允彩、刘金花在申请执行人睢宁农合银行中山支行处的贷款提供抵押担保。2009年4月28日，双方在睢宁县房屋管理局办理了抵押登记。刘小虎与金辉公司签订房屋租赁的时间为2009年11月18日，租赁期至2018年2月17日。睢宁县人民法院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。可见，后成立的租赁关系对先设立的抵押权无对抗效力，抵押权人在实现权利时，能以房屋并无租赁关系存在（即无权利瑕疵）变卖、拍卖而获得清偿，租赁关系对于受让人亦无约束力。至于承租人可以依其与出租人之间的内部合同关系主张权利，即如果在订立租赁合同时出租人没有告知承租人有关抵押的事实的，出租人应该承担损害赔偿责任；如果已告知的，则由承租人自己承担。涉案房屋的租赁行为系在房屋设定抵押权之后，申请执行人睢宁农合银行中山支行在实现抵押权时，有权以拍卖、变卖的方式而获得清偿，其作为以物抵债的受让人，第三人的租赁关系对其无约束力。异议人的异议主张无事实和法律依据，执行异议不能成立，遂裁定驳回刘小虎的异议。本院经审查查明的事实与睢宁县人民法院查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，金辉公司为担保本案债务在涉案房产上为睢宁农合银行中山银行设立抵押并办理了登记，后又将涉案房产出租给申请复议人刘小虎使用，该租赁关系不得对抗申请执行人睢宁农合银行中山银行的抵押权，故睢宁县人民法院裁定驳回刘小虎的异议有事实和法律依据，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：驳回申请复议人刘小虎的复议请求，维持睢宁县人民法院（2014）睢执异字第31号执行裁定。本裁定送达后即发生法律效力。审判长 李 飞审判员 黄 博审判员 袁晓非二〇一五年一月十三日书记员 孙 熠 来自