（2014）穗中法民五终字第4008号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-04-14
案件名称
广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社与冯启钊土地租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市番禺区股份合作经济社
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第五条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4008号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：冯启钊，男，1965年8月17日出生，汉族，住广州市番禺区黄编村新兴路6号。委托代理人：陈忠扬，广东南粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市番禺区股份合作经济社，住所地广州市番禺区。法定负责人：苏拾壹，该社负责人。委托代理人：曾盛昌，广东百健律师事务所律师。委托代理人：杨泽绵，广东百健律师事务所律师助理。上诉人冯启钊因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年9月11日，广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社作为出租方（甲方，以下简称为“黄编村经济社”），冯启钊作为承租方（乙方），签订《空地租赁协议》。协议约定，甲方将坐落在市桥街黄编村黄编商贸城南侧空地共1050平方米（以下简称“涉讼土地”）租赁给乙方使用，在本合同签订当天内，乙方必须向甲方缴纳保证金37800元；租金从2008年11月15日起计租至2014年11月14日止，每月每平方米12元，共12600元；每月的租金乙方必须在当月的10日前交纳，乙方不按时交付租金，除需补交外，按所欠租金的0.3%比例向甲方交付滞纳金，逾期超过20天作违约处理，甲方有权终止协议收回该空地，地上附属物归甲方所有；甲方因总体规划对出租空地收回的，必须在一个月前通知乙方，该地上的建筑物由乙方自行处理，总体投资保障金额为40万元，村委会因发展需要可以随时收回，总体投资保证金额以6年平均来作出赔偿。2013年5月20日，黄编村经济社以ems快递方式向冯启钊寄送《律师函》（邮件号码：1079544690300），其中载明，根据《空地租赁协议》的约定条款，黄编村经济社因总体规划需要有权提前收回租赁物，现通知冯启钊于收到本函一个月内交还租赁物并拆除、清理租赁物上的附属物。广东省广州市南方公证处对黄编村经济社邮寄《律师函》的行为进行公证并于2013年5月27日出具（2013）粤广南方第053343号《公证书》。根据ems邮件投递情况查询结果，上述邮件于2013年5月21日妥投。黄编村经济社于2014年5月30日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除黄编村经济社、冯启钊双方于2008年9月11日签订的《空地租赁协议》，冯启钊立即将位于番禺区市桥街黄编商贸城南侧的涉案租赁地块交还黄编村经济社管业；2、冯启钊承担诉讼费用。在一审审理过程中，黄编村经济社称其于2008年9月将涉讼土地交付冯启钊使用，冯启钊在该土地上搭建了违章建筑并使用至今，由于黄编村经济社对包括涉讼土地在内的地块进行重新规划，需收回涉讼土地，遂于2013年5月20日向冯启钊寄送律师函通知其搬离涉讼土地，但冯启钊一直拒不搬离。黄编村经济社确认冯启钊向其支付了37800元租赁保证金，并一直依约交纳租金至2014年5月，2014年6月起，冯启钊未再向黄编村经济社交纳租金，亦拒绝与黄编村经济社协商解除合同、交还土地事宜。另查明，位于番禺区市桥街黄编村大北路立交桥侧面积为9496平方米的土地为商业用途的村留地，土地使用权人为广州市番禺区市桥街黄编村民委员会（以下简称黄编村委会），集体土地使用证号为番府集用（2003）字第j31-000036号。黄编村委会于2014年7月28日出具《证明》，其中载明：我村民委员会名下的位于广州市番禺区市桥街黄编村大北路立交桥侧［即市桥街黄编村黄编商贸城南侧，集体土地使用证号：番府集用（2003）字第j31-000036）的商业用途的村留地，由黄编村经济社行使占有、使用、收益和处分的经营管理权利，我村民委员会确认：1、黄编村经济社有权以自己的名义对外签订土地租赁合同以及收取租金收益；2、如黄编村经济社在行使对该村留地的经营管理权利的过程中产生纠纷的，黄编村经济社有权以自己名义提起诉讼或应诉，我村民委员会对此无异议。原审法院认为：黄编村委会是位于番禺区市桥街黄编村大北路立交桥侧面积为9496平方米集体土地的登记使用权人，根据黄编村委会于2014年7月28日出具的《证明》，其将上述土地的使用、收益权让渡给黄编村经济社，故黄编村经济社有权对上述土地进行出租并收取租金。黄编村经济社与冯启钊于2008年9月11日签订的《空地租赁协议》主体适格，内容合法，意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《空地租赁协议》约定，黄编村经济社因总体规划对出租空地收回的，须提前一个月通知冯启钊，该地上的建筑物由冯启钊自行处理。该约定即赋予黄编村经济社单方解除合同的权利，黄编村经济社于2013年5月20日向冯启钊寄送《律师函》要求冯启钊在收到该函一个月内交还涉讼土地并拆除、清理租赁物上的附属物，该《律师函》于2013年5月21日妥投，故冯启钊应于2013年6月20日前将涉讼土地交还黄编村经济社，双方签订的《空地租赁协议》解除。由于冯启钊未举证证明其已依约将涉讼土地交还黄编村经济社，故黄编村经济社要求冯启钊将涉讼土地交还其管业的主张，予以支持。由于《空地租赁协议》是因黄编村经济社对涉讼土地重新规划而解除，合同双方均不存在违约行为，故合同解除后黄编村经济社应向冯启钊退还租赁保证金37800元。冯启钊经原审法院合法传唤，无到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及举证的诉讼权利。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年8月18日作出判决：一、确认广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社与冯启钊于2008年9月11日签订的《空地租赁协议》解除；二、冯启钊应于判决发生法律效力之日十日内将其承租的位于番禺区市桥街黄编村黄编商贸城南侧的1050平方米土地交还广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社管业；三、广州市番禺区市桥街黄编村股份合作经济社应于判决发生法律效力之日五日内向冯启钊退还租赁保证金37800元。案件受理费50元，由冯启钊负担。判后，上诉人冯启钊不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案一审程序违法。在开庭当天，冯启钊右手拇指被严重夹伤，需立即进医院进行治疗，无法参加开庭，即与法庭进行沟通，法庭同意选择大约在10天后开庭，具体时间另行通知，冯启钊也同意此安排，但一直没有再接到法庭安排另行开庭的通知，后来就直接作出判决。现冯启钊怀疑相关的庭审笔录是庭后制作并倒签时间的，请二审法庭务必调取一审开庭的录像，查明当时开庭的真实性。如程序违法，应当依法发回重审。二、一审案件事实尚未查明即草率判决。冯启钊于2008年在租赁空地上建设建筑物后，由于黄编村经济社和街道没有协调好，导致冯启钊有三年无法把建筑物租赁出去，黄编村经济社为了补偿冯启钊损失，同意《空地租赁协议》的租赁期延长三年，这有2011年初黄编村委会议记录证明。原审法院在冯启钊因特殊原因无法开庭的情况下没有重新开庭，属案件事实不清，该事实应当重新查明。三、本案一审认定事实错误、适用法律错误。1、2014年6月19日黄编村经济社已发通知冯启钊2014年6月1日起不用交租金，故不存在冯启钊不交租金的情形。根据《空地租赁协议》第三条，黄编村经济社解除合同的条件是“甲方因总体规划”原因收回该空地，黄编村经济社所发的《律师函》也是以“因总体规划需要”为由而提出解除合同的。但从黄编村经济社在一审提供的证据看，根本没有任何番禺区规划局出具的该地块区域总体规划的资料加以证明规划发生了新变化，因此，黄编村经济社不具备解除合同的条件，其解除合同行为是违法的，双方应当继续履行合同。原审法院判决支持合同解除违反事实和法律。2、冯启钊在争议空地中建设有建筑物，这是《空地租赁协议》第三条认可的，且建设费用不菲。根据《空地租赁协议》第三条约定，在土地收回时建筑物由冯启钊一方处理，而原审法院判决把土地交还黄编村经济社管业，并未对地上建筑物作任何判决处理，明显违反协议约定，对冯启钊造成巨大损失，因此双方应当继续履行合同。3、根据《空地租赁协议》第三条，黄编村经济社应当对冯启钊作出补偿，但至今黄编村经济社未作任何补偿，也没有相关书面承诺，在未作任何补偿、且合同期未满情况下即判决解除合同是完全错误的。请求判令：1、撤销原审判决第一、二项，改判继续履行双方于2008年9月11日签订的《空地租赁协议》，位于番禺区市桥街黄编村黄编商贸城南侧1050平方米租赁地块继续由冯启钊使用；2、一、二审诉讼费由黄编村经济社承担。被上诉人黄编村经济社答辩称：不同意冯启钊提出的上诉请求，一审判决查明事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当予以维持。冯启钊认为一审程序违法的主张不能成立，也没有充分的证据予以证实。原审法院已经把本案的事实查明清楚，也是根据双方签订的租赁协议相关条款的约定进行裁决的，冯启钊在一审的庭审过程中没有出庭参与庭审，也没有将自己所谓的损失提起相应的主张，是冯启钊对自己权利的处分，与一审查明事实部分无关联性。且冯启钊在一审庭审后也另案提起诉讼，要求黄编村经济社补偿该地块涉案的相关损失。根据双方签订的《空地租赁协议》，黄编村经济社因总体规划对出租的空地收回需提前一个月进行通知，而黄编村经济社已经尽了通知的义务，而且黄编村经济社认为租赁协议的该条款关于规划的问题应该是村里面对涉案地块的规划，不一定要涉及全区、全街道的总体规划。涉案的租赁协议的期限是到2014年11月14日终止，冯启钊占用涉案地块的行为是拖延村里面的规划、发展的意图。因冯启钊拖延无交还涉案地块，导致整个地块上的建筑物至今无法办理验收手续，无法交付使用，严重影响黄编村经济社的收入，黄编村经济社考虑保留追索冯启钊的权利。经审理查明：原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。另查明：冯启钊确认收到原审法院发出的开庭传票。冯启钊称其因手指严重受伤未能参加原审庭审，冯启钊对其该主张未能提供相应的证据。冯启钊称黄编村村委会于2011年初的会议纪录中已同意涉讼《空地租赁协议》的租赁期限延长三年，该三年不免除租金。黄编村经济社否认存在该会议纪要，冯启钊无提供证据证明上述会议纪录存在。黄编村经济社于二审期间提供了以下证据：1、对涉讼地块的《集体土地使用证》、《市桥镇黄编村用地地形图》；2、《关于申请建设用地规划条件的复函》（穗规函（2011）5722号）、《建设用地规划红线图》；3、《关于送审建筑设计方案的复函》及规划附图；4、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》。冯启钊对上述证据的真实性没有异议，但认为无法确认其承租的土地包含在上述红线图内。本院认为：涉讼土地使用权人黄编村委会将涉讼土地的使用、收益权让渡给黄编村经济社，黄编村经济社与冯启钊于2008年9月11日签订的《空地租赁协议》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。关于原审法院程序有无违法的问题。冯启钊称其因手指严重受伤未能参加原审庭审，且原审法院已同意择期另行安排开庭，冯启钊对其该主张未能提供相应的证据，本院对此不予采信。冯启钊确认收到原审法院发出的开庭传票，但并未在规定的时间参加原审庭审，原审法院依法进行缺席审理符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，冯启钊认为原审法院程序违法依据不足，本院不予支持。关于黄编村委会有无同意延长《空地租赁协议》的租赁期限的问题。冯启钊称黄编村委会在2011年的会议记录中记载了黄编村经济社同意将《空地租赁协议》的租赁期限延长三年，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，冯启钊对其该主张负有举证的义务。冯启钊不能证明其所称的会议记录确实存在，黄编村经济社亦否认存在冯启钊所称的会议记录，故本院对冯启钊要求调取该会议纪要的申请不予接纳。冯启钊对其关于黄编村经济社同意延长租赁期限的主张未能提供相应的证据，且黄编村经济社不确认冯启钊关于租赁期延长的主张，故本院对冯启钊的该主张不予采信。关于涉讼《空地租赁协议》应否解除的问题。涉讼《空地租赁协议》约定“甲方因总体规划对出租空地收回的，必须在一个月前通知乙方。该地上的建筑物由乙方自行处理，总体投资保障金额为40万元，村委会因发展需要可以随时收回，总体投资保障金额以6年平均来作出赔偿”。黄编村经济社提供了《建设用地规划红线图》、《关于送审建筑设计方案的复函》及规划附图、《建设工程规划许可证》、《建筑功能指标明细表》、《建设工程审核书》等证据证明涉讼土地因总体规划须提前收回，黄编村经济社也按照合同约定提前一个月向冯启钊送达了收回场地的通知，冯启钊无相反证据否定黄编村经济社提供的证据，故原审法院判决确认解除涉讼《空地租赁协议》解除并要求冯启钊交还涉讼土地给黄编村经济社并无不当。如前所述，冯启钊并无充分证据证明双方已就延长租赁期限达成合意，冯启钊要求继续履行《空地租赁协议》的上诉理由依据不足，本院不予支持。至于《空地租赁协议》提前解除有无对冯启钊造成损失以及损失应如何赔偿等问题，冯启钊可另循途径解决，本案不予调处。综上所述，上诉人冯启钊的上诉理由均不能成立，本院均不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由冯启钊负担。本判决为终审判决。审判长 蔡粤海审判员 万力平审判员 李 静二〇一五年一月十三日书记员 原 炜 更多数据：