（2015）绵民终字第94号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-11-26

案件名称

敬红霞诉梁春蓉房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

四川省绵阳市中级人民法院

所属地区

四川省绵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

四川省绵阳市中级人民法院民事判决书（2015）绵民终字第94号上诉人（原审原告）敬红霞，女，汉族，生于1980年9月30日，四川省射洪县人，初中文化，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人李从双，男，汉族，生于1948年4月21日，四川射洪人，高中文化，住四川省射洪县金华镇。被上诉人（原审被告）梁春蓉，女，汉族，生于1964年9月4日，四川省安县人，初中文化，住四川省绵阳市涪城区。上诉人敬红霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第6110号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了此案，上诉人敬红霞的委托代理人李从双，被上诉人梁春蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2011年1月1日，原告敬红霞租住被告梁春蓉所有的位于绵阳市涪城区剑南路西段83-32号2楼3号的新装修房屋一间，原告一次性向被告梁春蓉交付租金2400元及押金500元。被告梁春蓉向原告敬红霞出具收条一张，其上载明：“每月租房费200元，收一年租金2400元，代收房屋押金500元，从2011年11月1日起-2012年1月1号。如须退房在要满期前一个月告知房主，如房期以满才告知，房主不退押金，如门、窗、水、电、气表有损坏不退押金。以上所记全无损坏，在退房时房主一次性退清押金”。2013年1月1日，原告敬红霞向被告梁春蓉支付从2013年1月1日至2014年1月1日的房租2400元，水、电、气费105元，被告向原告出具收条一张。2014年1月1日，原告敬红霞向被告梁春蓉支付2014年1月1日至2015年1月1日的房租2400元，水、电、气费77元，被告向原告出具收条一张。2014年6月9日，被告将案涉房屋出租给案外人贾雪，原告搬出该房屋。因租期未满，原、被告双方就已交付租金及押金返还事宜协商未果，原告遂起诉来院，要求判如所请。庭审中，原告为证明其租住被告房屋的起始时间为2011年1月5日，向法庭提交其于2010年7月5日至2011年1月4日租住案外人尚茂源房屋时交纳房租费的收据，被告梁春蓉经质证认为，其对该证据不清楚，出租的时间都是从每年的1月1日起算，实际入住时间与出租时间不一致，并不影响出租时间的起算，出租时间应以1月1日为准。被告为证明原告租住房屋期间不爱惜房屋，房屋多处受损，向法庭提交案涉房屋照片七张，原告经质证认为，对照片中显示的墙上有涂画及墙面打了钉子予以认可，并认可墙上的涂画系其小孩所为，但对其他的都不予认可，并主张钉墙上的钉子是经被告方同意了的。此外，被告为主张原告从2014年5月1日起至退房时止应缴水、电、气费68元，向法庭提交其自行记录的水、电、气读数一份，原告经质证认为需要回家查表核对后，该怎么给就怎么给，法庭限期原告在庭审后三个工作日向法庭书面说明应缴未缴水、电、气费情况，逾期未交视为原告认可该金额。原告到期后未向法庭说明应缴未缴水、电、气费的情况，但主张有关水、电、气费由于被告未提起反诉，应当另案审理。原判认定上述事实的证据有当事人陈述、收条、收据、照片等证据。原判认为：原告以年租金2400元的价格租赁被告所有的房屋，原告足额交纳房租，被告交付房屋，双方之间形成了租赁合同关系。合同履行过程中，租赁期限届满前，被告将案涉房屋出租他人，原告搬出该房屋，应当视为原、被告双方就终止租赁关系，解除租赁合同达成了合意。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应当返还原告未租住期间的租金。原告主张其交纳的租金为2011年1月5日至2015年1月4日，但从其提交的收条看，2011年、2013年、2014年交纳的租金为年租金2400元，月租金200元，且租期均为当年1月1日至次年1月1日，其提交的2010年7月5日向案外人尚茂源交纳房租的收据虽显示日期为2010年7月5日至2011年1月4日，但该日期并不足以反驳原告与被告间关于租期的约定，且即使原告实际入住时间为2011年1月5日，也不当然改变原、被告之间在收条上关于租期的约定，故原告2014年交纳的应为2014年1月1日至2015年1月1日的房租，被告应当退还原告2014年6月9日至2014年12月31日的房租1355元（2400元／年÷365天／年×206天）。关于押金，双方在2011年1月1日的收条上载明“如门、窗、水、电、气表有损害不退押金”，该内容应视为双方对是否返还押金的约定。从被告提交的照片看，案涉房屋的窗户上有明显凸出部分，严重变形，造成了一定的损害，故原告要求被告返还押金的请求，本院不予支持。关于水、电、气费，原告在法庭指定期限内未对被告主张的68元水、电、气费提出异议或者说明，法院予以认可，该费用确系原告租住房屋时所产生，应在被告向原告返还的租金中予以扣除。关于原告主张的利息，由于双方未就有关退还租金的时间和利息作出约定，被告应自原告起诉之日起就应退租金扣除水、电、气费后按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率承担资金利息。庭审后，被告向本院提出请求，要求原告向其支付248元的经济赔偿并赔礼道歉，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款“当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。”之规定，被告提出该请求之时为开庭审理结束之后，本案举证期限早已届满，故对被告上述请求，本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第三款之规定，遂判决：一、被告梁春蓉在本判决生效后三日内返还原告敬红霞人民币1287元（1355元-68元），并承担该款自2014年7月8日起至判决确定的支付之日止按照中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算的资金利息；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告的其他诉讼请求。一审宣判后，敬红霞不服，向本院提起上诉，所持上诉理由是：1.一审认定事实不清，判决不当，不应把敬红霞应承担的68元水电费在本案中品迭，应由梁春蓉另案起诉；2.本案的房屋押金应判决由梁春蓉退还给敬红霞。二审查明的事实与一审一致，本院予以直接确认。本院认为，本案争议的焦点是敬红霞在租赁房屋期间所使用的水、电、气产生的费用68元能否在本案中品迭以及500元押金该不该退还的问题。对于68元水、电、气费，梁春蓉在本案中可以选择反诉，也可以选择另诉，但也可以选择抗辩品迭，很显然，对于敬红霞在租赁房屋期间所使用的水、电、气产生的费用68元采用抗辩品迭是费省效宏的事情，因此，对于68元水、电、气费一审予以品迭并无不妥。关于500元押金的问题，既然梁春蓉向敬红霞出具的收条上载明：“每月租房费200元，收一年租金2400元，代收房屋押金500元，从2011年11月1日起-2012年1月1号。如须退房在要满期前一个月告知房主，如房期以（已）满才告知，房主不退押金，如门、窗、水、电、气表有损坏不退押金。以上所记全无损坏，在退房时房主一次性退清押金”。从该收条反映出不退押金的要件有两个，一个是退房未在满期前一个月告知房主；另一个要件是门、窗、水、电、气表有损坏。对于第一个要件，很显然，敬红霞不仅提前告知，还由梁春蓉把房屋重新租赁给第三方，故，该要件不成立；对于第二个要件，双方均认可门、水、电、气表无损坏，对于窗，梁春蓉认为在敬红霞使用房屋期间，鼓了一个包，但敬红霞不予认可。由于敬红霞退还房屋时，系梁春蓉重新租赁给第三方，未在双方在场的情况下进行房屋验收，而是由梁春蓉独自将敬红霞的东西搬出房屋外面，故第二个要件从证据上说，也不成立。因此，对于500元押金应予以退还。但一审法院判决由梁春蓉支付敬红霞未使用房屋期间的房屋租金利息并按银行贷款利率计算是不妥当的，因为，敬红霞在使用房屋期间，致房屋有污损并在墙上打了膨胀螺丝，至今都未给梁春蓉恢复原状，在此情况下，认为是梁春蓉故意占用租金余额而判决梁春蓉承担利息有失公允。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项“原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：一、撤销绵阳市涪城区人民法院（2014）涪民初字第6110号民事判决；二、由被上诉人梁春蓉在本判决生效后十五日内退还敬红霞租金人民币1287元；三、由被上诉人梁春蓉在本判决生效后十五日内退还敬红霞房屋押金人民币500元；四、驳回上诉人敬红霞的其他诉讼请求。一审诉讼费25元，由梁春蓉承担15元，由敬红霞承担10元；二审诉讼费50元，由梁春蓉承担35元，由敬红霞承担15元。本判决为终审判决。审判长　　李又平审判员　　赵才明审判员　　陈　幽二〇一五年一月十三日书记员　　宋　岩更多数据：搜索“”来源：