（2014）吉中民三终字第267号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-07-02
案件名称
永新县恒兴家园业主委员会与永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省吉安市中级人民法院
所属地区
江西省吉安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
永新县恒兴家园业主委员会,永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吉中民三终字第267号上诉人（原审原告）：永新县恒兴家园业主委员会。负责人：刘丽娟，该业主委员会主任。委托代理人：李朝栋，该业主委员会副主任。被上诉人（原审被告）：永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司。法定代表人：单庚明，该公司董事长。委托代理人周芳彪，该公司员工。上诉人永新县恒兴家园业主委员会（以下简称恒兴家园业委会）因与被上诉人永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服永新县人民法院（2014）永民初字401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年12月份被告经相关部门批准开始建设永新县恒兴家园小区，在其规划设计方案各项技术指标中明确：1、总用地面积18070平方米；2、总占地面积5810.36平方米；3、建筑密度32.15%；4、建筑总面积39538.91平方米；5、容积率2.19；6、绿地面积6350平方米；7、绿化率35%等内容。同时在方案中明确物业管理用房为200平方米。在总平面规划图、总平面图、景观分析图中标注了亭子和水池等园林设施。小区建成后被告向全体业主交付了商品房，并向全体业主移交了一间保安值班室，但对物业用房双方在移接交时发生纠纷。2012年3月份原告恒兴家园业委会依法成立，并经永新县房地产管理局备案，经召开临时业主大会作出决议并授权原告恒兴家园业委会起诉被告，拟起诉的事项为：请求按规划建设大门、中心花园、监控及其他；请求拆除违规建设车库和恢复小区周界；请求按规定移交物业用房。原审法院认为：业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。原告恒兴家园业委会由业主大会选举若干委员组成，有自己的主任、副主任、委员，有自己的公章，具备一定的组织机构，并经房地产行政主管部门登记备案合法成立，具备民事诉讼主体资格，但原告应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。《江西省物业管理条例》第三十三条规定：“建设单位应当按照物业总建筑面积千分之二的标准，在物业管理区域内配置物业管理用房，最少不少于一百二十平方米；其中，业主委员会办公用房最低不少于二十平方米。物业交付时，物业管理用房由建设单位交付物业企业代管。”依据该规定被告作为建设单位必须向原告移交包括办公用房在内不少于120平方米物业管理用房，现被告已在其规划设计方案各项技术指标中明确物业用房为200平方米，且原告要求移交的物业管理用房属于与物业有关的活动，故原告主张要求被告移交200平方米的物业管理用房的请求，依法予以支持。对原告要求被告提供保安室一间的请求，虽然被告未在其规划设计方案中和恒兴家园小区销售资料中明确，但《江西省城市新建住宅小区安全防范设施建设管理规定》要求建设单位在建设小区时对小区的安全防范设施如治安值班室等同步规划、同步实施、同步验收并投入使用，该规定系江西省建设厅为加强城市新建住宅小区安全防范设施的建设和管理，提高新建住宅小区安全防范功能而制定管理性规定，虽非法律、行政法规或地方性法规的强制性规定，但作为省级建设行政主管部门在不违反法律、法规的前提下，对本辖区内的建筑行业在建设施工中进行规范管理，建设单位应当予以遵守。鉴于保安室被告已经移交，且原告方一直使用至今，故对该项请求不再进行处理。被告提出物业管理用房应当向物业公司移交，因恒兴家园小区目前没有物业企业入驻，物业管理方面的事项由原告代行，故原告要求被告向其移交物业管理用房并无不妥，对被告的该辩解，依法不予支持。被告提出恒兴家园业委会成立及召开临时业主大会作出决议的程序不合法的辩解，由于被告未提供相应的证据予以证实，依法不予支持。原告要求被告按规划设计完善小区园林设施以及安装和完善小区内路灯、楼梯间公共灯和电子监控设施的诉讼请求，由于上述请求系商品房买卖合同所规定的权利义务关系，已超出物业管理的范围。根据合同相对性原则，原告提出与此相关的诉讼请求属主体不适格，故对原告的上述起诉，依法应予驳回。综上所述，依照《物业管理条例》第十五条、第十九条，《江西省物业管理条例》第三十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决：一、被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司于判决生效后60日内向原告永新县恒兴家园业主委员会移交200平方米物业管理用房；二、驳回原告永新县恒兴家园业主委员要求被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司按规划设计完善小区园林设施的起诉；三、驳回原告永新县恒兴家园业主委员要求被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司安装和完善小区内路灯、楼梯间公共灯以及电子监控设施的起诉。案件受理费7300元，由原告永新县恒兴家园业主委员负担4300元，由被告永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司负担3000元。上诉人恒兴家园业委会不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人要求被上诉人按规划设计完善小区园林设施以及安装和完善小区路灯、楼梯间公共灯和电子监控设施的行为取得了业主大会的授权，被上诉人按规划设计完善上述设施是其应尽义务，上诉人为履行业主大会授权的职责合理合法，主体适格。被上诉人永新县赣粤恒兴房地产开发有限公司答辩称：1、业主委员会的法定职责是：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主，物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（4）监督管理规约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。第（5）项中的“其他职责”必须是与物业管理有关的其他职责。2、我国《民事诉讼法》明确规定，原告起诉必须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中上诉人的上述请求事项系商品房买卖合同关系的权利义务关系，与其没有直接利害关系。根据上诉人的上诉理由和被上诉人的答辩意见，归纳本案争议焦点为：上诉人要求被上诉人按规划设计完善小区园林设施以及安装和完善小区内路灯、楼梯间公共灯和电子监控是否超越其职责范围？本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为：业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，代表全体业主执行业主大会作出的决议，维护全体业主的利益。其职责是：（1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（2）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（4）监督业主公约的实施；（5）业主大会赋予的其他职责。第（5）项中的“其他职责”应当是与物业管理有关的职责，而上诉人要求被上诉人按规划设计完善小区园林设施以及安装和完善小区内路灯、楼梯间公共灯和电子监控系商品房买卖合同所规定的权利义务，已超出物业管理的范围，即上诉人的诉请超越了其职责范围，属主体不适格。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人永新县恒兴家园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 平审 判 员 廖东江代理审判员 肖永兰二〇一五年一月十三日书 记 员 张志坚 关注公众号“”