（2014）晋民申字第839号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2016-12-09

案件名称

临汾市尧都区三园食品有限责任公司与季新、高小梅、黄绍园、董鹏涛、李春林、李建俊、陈路房屋租赁合同纠纷一案裁定书

法院

山西省高级人民法院

所属地区

山西省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

临汾市尧都区三园食品有限责任公司,季新,高小梅,黄绍园,董鹏涛,李春林,李建俊,陈路

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零四条

全文

山西省高级人民法院民事裁定书（2014）晋民申字第839号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：临汾市尧都区三园食品有限责任公司。住所地：临汾市尧都区五一西路**号。法定代表人：段云飞，该公司董事长。委托代理人：张建国，山西晋恒律师事务所律师。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）季新，男，汉族，1966年8月9日出生，住临汾市。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：高小梅，女，汉族，1965年6月1日出生，住临汾市。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：黄绍园，男，汉族，1972年12月11日出生，住山东省龙口市。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：董鹏涛，男，汉族，1975年8月1日出生。被申请人（一审第三人、二审被上诉人）：李春林，男，汉族，1972年10月8日出生，住临汾市。五被申请人的共同委托代理人：段彦峰，山西金贝律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：李建俊，女，汉族，1956年12月4日出生，住临汾市。一审被告、二审被上诉人：陈路，男，汉族，1990年3月26日出生，住临汾市。系李建俊之子。再审申请人临汾市尧都区三园食品有限责任公司（以下简称三园食品公司）因与被申请人季新、高小梅、黄绍园、董鹏涛、李春林及一审被告、二审被上诉人李建俊、陈路房屋租赁合同纠纷一案，不服临汾市中级人民法院（2013）临民终字第694号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。三园食品公司申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。一、二审法院认定原审被告李建俊、陈路与被申请人季新等5人签订的租赁合同不是同一标的物是完全错误的。2003年9月4日三园食品公司与李建俊、陈路签订合同，将五一西路32号生猪屠宰厂租赁给李建俊、陈路，占地面积11820平方米，建筑面积5800平方米。根据双方的合同约定，李建俊、陈路以三园食品公司的名义办妥一切建房手续，投资对原建筑物进行拆除改造为框架结构的营业大楼（实际建成四层大楼）。建成后的框架结构营业大楼等设施的产权归三园食品公司所有，李建俊、陈路只有使用权。合同第十一条还明确约定：“租赁期间，乙方不得整体转包转租，不能抵押贷款，不能替他人担保，如乙方确需转包转租时，必须在乙方租赁期内，并须经甲方书面同意。”2010年7月三园食品公司得知李建俊、陈路2010年4月1日擅自将此大楼整体转租给季新等5人，三园食品公司在2010年8月29日向李建俊、陈路发出书面通知，要求其作出合理解释。但李建俊、陈路未予解释，三园食品公司诉诸法院，要求确认李建俊、陈路与季新等5人之间签订的租赁合同无效。而一、二审法院认定三园食品公司与李建俊、陈路签订的合同书约定的出租房屋是原生猪屠宰厂厂房，李建俊、陈路与季新等5人签订的租赁合同书约定的出租房屋是李建俊、陈路拆除原生猪屠宰厂厂房后新建的四层营业大楼，李建俊、陈路与季新等5人签订的租赁合同约定的租赁物与三园食品公司与同李建俊、陈路签订的合同书约定的租赁物不是同一标的物，李建俊、陈路的出租行为不属于整体转租，没有违反三园食品公司与李建俊、陈路签订的合同书第十一条约定。因此，对三园食品公司请求确认李建俊、陈路与季新等5人签订的租赁合同无效的主张不予支持是完全错误的，是歪曲事实的。三园食品公司与李建俊、陈路签订合同的目的就是为了拆除原生猪屠宰厂破烂不堪的平房，新建营业大楼，且产权归三园食品公司所有。在一审审理期间李建俊、陈路向法庭提供的证据也证明季新等5人也知道不得整体转租的约定，没有提出租赁的不是同一标的物。从这一点也可以看出李建俊、陈路与季新等5人恶意串通，转租合同应是无效的。而一审法院认为不是同一标的，合同的效力认定取决于国家意志而非合同当事人的约定而作出错误的判决，驳回了三园食品公司的请求，二审法院没有查明事实，予以维持也是错误的。（二）原判决适用法律确有错误。本案争议的焦点就是李建俊、陈路与季新等5人的转租合同是否有效问题，是否同一标的问题。本案很清楚，一是李建俊、陈路与季新等5人擅自进行整体转租；二是转租的是同一标的物。李建俊、陈路违反双方合同约定，擅自整体转租的行为是无效的。原审法院适用《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事行为应当具备的条件和五十八条民事行为无效的几种情况，还适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条几种合同无效的情形，而判决驳回了三园食品公司请求确认李建俊、陈路与季新等5人签订的租赁合同无效的请求，属适用法律错误，是对法律的一种曲解。三园食品公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定申请再审。季新等5人提交意见认为：三园食品公司再审理由不能成立，应驳回其申请。理由如下：（一）终审判决认定李建俊、陈路与季新等5人签订的《租赁合同书》合法有效，该合同约定的租赁物与三园食品公司和李建俊、陈路签订的《合同书》约定的租赁物不属同一标的物是完全正确的，不存在申请书中所称判决认为的基本事实缺乏证据证明和适用法律确有错误的问题。2003年9月4日三园食品公司与李建俊、陈路签订的《合同书》，实际上是一份土地使用权租赁合同。而2010年4月1日李建俊、陈路与季新等5人签订的《租赁合同书》是一份房屋租赁合同。理由是三园食品公司与李建俊、陈路签订的《合同书》第一条就明确约定，甲方（三园食品公司）将本公司五一西路的生猪屠宰厂，也就是这块场地整体租赁给乙方（李建俊、陈路）使用。合同并没有约定甲方将新建成的三层营业楼租赁给乙方使用。因此，李建俊、陈路实际上租用的就是三园食品公司的场地。合同约定的生猪屠宰厂的建筑物（用三园食品自己的话说就是“破烂不堪的一些平房”）全部拆除，由李、陈二人全部出资在原址上建成了一座四层商用营业大楼，李、陈二人按约定给三园食品公司交纳场地使用费。多年来，该大楼一直由李、陈二人自主独立经营。从三园食品公司与李建俊、陈路签订的《合同书》约定的租金来看，李、陈二人支付给三园食品公司的年租金只有75-85万元，而根据李建俊、陈路与季新等5人签订的《租赁合同书》约定，季新等5人支付给李、陈二人的年租金却高达570-595万元，后者是前者的7.6倍。如果两份合同的租赁物是同一标的物，为什么租金会有如此大的悬殊呢?显然三园食品公司向李、陈二人收取的就是土地租金（也就是生猪屠宰厂的场地使用费），而李、陈二人向季新等5人收取的才是房屋租金。终审判决认定的这一事实完全正确。（二）李建俊、陈路与季新等5人签订的《租赁合同书》根本没损害三园食品公司的任何利益，相反对三园食品公司还有利。三园食品公司并不是营业大楼的真正所有权人，因此，2010年4月1日李建俊、陈路与季新等5人签订的《租赁合同书》根本不会损害三园食品公司的任何利益。大楼建成后，由于李、陈二人经营不善，有时发生拖欠三园食品公司租金现象，而自从季新等5人开始租用大楼后，不管遇到多大困难，都能按时足额交付约定的租金，这样就保证了三园食品公司也能按时收到场地租赁费。在2011年10月19日季新等人甚至代替李、陈二人，直接把租赁费交付给了三园食品公司。三园食品公司应得的租金有了可靠保障。李建俊等人是在自己经营大楼遇到困难，经营不下去的情况下，与季新等5人协商签订《租赁合同书》，这起纠纷发生的真正原因是李建俊等人为了一己私利，利用他们和三园食品公司的特殊关系，恶意串通，挑起了这场诉讼。（三）季新等5人与李建俊、陈路签订《租赁合同书》后，进行了大力招商，经过三年多的苦心经营，现在市场刚有起色，步入正轨。如果支持了三园食品公司的再审请求，季新等5人将成为这起纠纷的最大受害者，在整个市场的上亿元投资就会损失殆尽，市场内的八十多个商户就会破产停业，四百多名从业人员就会下岗待业，流离失所，将会引发一系列大的诉讼纠纷，社会的和谐稳定就会受到影响，产生不良的社会后果。所以，从各方面讲，都不应支持三园食品公司的再审要求。综上所述，终审判决认定两份合同标的物不同，不存在房屋整体转租情况是完全正确的。三园食品公司请求不能成立，应驳回其申请。本院认为：（一）2003年9月4日，三园食品公司与李建俊、陈路签订合同，约定：三园食品公司将其位于五一西路32号生猪屠宰厂整体租赁给李建俊、陈路使用，二人可以投资对租赁物进行拆迁改造为三层框架结构营业楼，但投资新建各种设施的产权归三园食品公司所有。合同第十一条约定租赁期间二人不得整体转包转租，不能抵押贷款，不能替他人担保。如二人确需转包转租时，必须在二人租期内并须经三园食品公司书面同意。合同的第十二条约定了双方的权利和义务，第十四条约定了违约责任的承担等。三园食品公司与李建俊、陈路签订合同后，依合同的约定投入了资金，将原生猪屠宰厂地上房屋拆除，在原址新建四层框架结构营业楼一栋。双方合同履行至此，李建俊、陈路对新建的四层框架结构的营业楼在合同约定且在符合法律规定的期限内具有占有、使用、收益的权利。李建俊、陈路于2006年开始将该楼对外出租，后因所收租金不足，经营困难，2010年4月1日二人与季新、高小梅、黄绍园、董鹏涛、李春林签订租赁合同书，将新建四层营业楼及使用土地租赁给季新、高小梅、黄绍园、董鹏涛、李春林。约定租赁期限为10年。季新、高小梅、黄绍园、董鹏涛、李春林等人在租赁期间没有拖欠租金。从以上事实可以认定：李建俊、陈路对新建的四层营业楼有占有、使用、收益的权利，其与季新、高小梅、黄绍园、董鹏涛、李春林5人签订合同，是双方真实意思表示。合同法第五十二条规定了合同无效的五种情形，双方无该条第（一）、（三）、（四）、（五）项规定的无效的情形，也没有证据显示具有第（二）项规定的“恶意串通，损害国家、集体利益或者第三人利益”的情形。因此，三园食品公司主张双方合同无效，没有事实和法律依据。（二）三园食品公司主张其权利，是基于其与李建俊、陈路签订的合同。合同具有相对性，因此，其如果认为合同利益或者合同权利未能实现或者受到了损害，其应当基于其与李建俊、陈路签订的合同中的约定来主张自己的权利。（三）关于李建俊、陈路与季新等5人合同是否属于李建俊与三园食品公司签订的合同中约定的整体转租的情形，双方的理解并不一致。三园食品公司在再审申请中也提出：三园食品公司与李建俊、陈路签订合同的目的就是为了拆除原生猪屠宰厂破烂不堪的平房，新建营业大楼，且产权归三园食品公司所有。分析双方的主张，该“整体转租”应当理解为李建俊、陈路在合同签订后在没有按照合同约定投入资金拆迁并修建营业楼的情况下整体转租，从而获取转租利益。双方签订合同重要的目的之一，就是为了在投入资金，拆迁改建营业楼后，出租方可以获得租金，承租方在投入资金后获得经营收益。如果李建俊、陈路在没有按照合同约定的投入资金拆迁修建营业楼的情况下，就整体转租出去，这显然不符合双方合同的目的。因此，应当认定，李建俊、陈路与季新等人的租赁合同，并不等于三园食品公司与李建俊签订合同中约定的“整体转租”。此外，即使是整体转租，也不影响李建俊、陈路与季新等5人签订合同的效力。（四）李建俊、陈路与季新等5人签订合同没有使三园食品公司的合同利益遭受损失。经调查，至再审审查询问日止，季新等5人没有拖欠李建俊、陈路的租金，李建俊、陈路也没有拖欠三园食品公司租金，各方利益均得到实现，三园食品公司的合同利益没有遭受实际损失。综上，三园食品公司主张原判决认定的基本事实缺乏证据证明和原判决适用法律错误的理由不成立，其再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回临汾市尧都区三园食品有限责任公司的再审申请。审　判　长　　闫成先审　判　员　　彭志祥代理审判员　　邓高原二〇一五年一月十三日书　记　员　　刘莉媛关注微信公众号“”