（2015）一中民终字第206号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-01-26
案件名称
李振东与王全义农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李振东,王全义
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第206号上诉人（原审原告）李振东，男。委托代理人廖映菲，北京市墨风律师事务所律师。委托代理人秦素平，女。被上诉人（原审被告）王全义，男。委托代理人王建萍（王全义之女）。委托代理人吴树臣，男。上诉人李振东因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第04015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李振东在原审法院诉称：我是延庆县×村村民，在该村二区35号院有北房六间、西房两间。大约七、八年前，经村民李×介绍，我将房屋以5000元的价格卖给王全义，我收取房款后，将集体土地建设用地使用证以及我写的一张字据交给王全义，我们之间没有签书面协议。此后，王全义将西房拆除，只剩下北房六间。因为我是农民，不知道国家不允许买卖农村宅基地的政策，且王全义是河北人，户口也在河北，不是我村村集体经济组织成员，我们的买卖行为不受法律保护，故依据《土地管理法》的规定，请求法院确认我们双方的买卖行为无效，同时我要求王全义返还房屋及宅基地使用权，我也同意退还李振东购房款。王全义在原审法院辩称：我系河北省赤城县农民。2001年，我通过李振东亲戚李×介绍，购买了诉争房屋。2001年2月8日，由李振东村时任村书记吕×执笔，村主任赵×见证，我与李振东签订一份《买卖房契约》，双方均依该协议履行完毕。我认为该契约合法有效，李振东称其是农民不懂政策，而我是河北户口均不是协议无效的理由。同时，我买的是房屋，我支付的5000元是购房款，并没有购买宅基地，宅基地是随房而来的。此外，我国《土地管理法》并无具体规定外地农民购买北京农民的房屋属于无效。今年，我本想将诉争房屋卖掉回老家买房居住，但李振东得知房价上涨后将我起诉。我现在年纪已大，老伴有病，经济条件不好，且我早已将河北老家的房子卖掉，诉争房屋系我现在唯一住房，即使买卖协议无效我也无法腾退，请法院驳回李振东全部诉求。原审法院经审理查明：李振东系北京市延庆县×村村民，王全义系河北省张家口市×村村民。2001年，王全义经李振东亲戚李×介绍，以5000元的价格购买了李振东所有的位于延庆县×村二区35号院内的北房六间、西房两间，王全义给付了价款，李振东将房屋交付王全义居住使用，同时将集体土地建设用地使用证交给王全义，该证载明的土地使用人为李振东。此后王全义对北房进行了装修，将西房拆除重建了两间石棉瓦房，重整了院墙及院门，又种植若干树木，一直居住至今。2014年6月23日，李振东诉至法院，请求确认双方当年的房屋买卖行为无效，要求王全义返还房屋及院落，并同意退还购房款并给予适当补偿。本案在审理过程中，王全义提交有双方签名，落款日期为2001年2月8日的《买卖房契约》一张，该契约载明：“兹有×村民李振东将自己北房六间、西房两间，东至郭×墙皮外、南至外墙皮、西至关街、北至关街院落一处卖给外地居民王全义，全款伍仟元整，一次性付清，空口无凭，立字为证。证人赵×，执笔吕×。”王全义以此证明双方之间的买卖房屋契约真实有效，并提交赵×的书面证言：“今有×村在2001年李振东卖房卖给王全义”以及吕×的书面证言：“李振东卖给王全义房，我是执笔人”。李振东对此均不予认可，表示从未见过王全义提交的契约，契约上的签名并非其本人所签。依据书面证言上的联系方式，合议庭当庭电话联系赵×、吕×，二人称书面证明均系本人所写，因当时系村干部，王全义找到二人，由吕×执笔、赵×见证写下《买卖房契约》，但均记不清李振东是否在场，不过可以证明李振东确实将房屋卖给了王全义。李振东坚称从未见过此买房契约，其上签名并非自己所签，但承认将房屋卖给王全义，卖房时写过一个字据但不是此份契约，此契约系伪造，但表示不申请笔迹鉴定。李振东申请证人李×出庭作证，李×证明，在十多年前，其作为介绍人，促成了双方之间的房屋交易，李振东以5000元的价格将诉争房屋卖给王全义，但村干部并不在场，其从未见过王全义提交的《买卖房契约》，当时王全义口头承诺如果以后不住诉争房屋，李振东可以原价将房屋赎回。王全义仅认可李×为介绍人促成房屋交易的事实，对其证言其他部分不予认可。此外，王全义提交了赤城县×村村民委员会出具的证明一张，该证明载明：“兹证明我村村民王全义于1995年去延庆打工，走时将自己的三间旧房卖给本村村民张×，现已无房屋居住，特此证明。”李振东对该证明不予认可。经法院释明，双方均不同意垫付评估费用，均不申请对房屋及附属设施进行价格评估。因双方分歧较大，此案未能协商解决。上述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、《买卖房契约》复印件、集体土地建设用地使用证复印件、村民委员会证明、现场照片等在案佐证。原审法院认为：本案中，虽然李振东对王全义提交的2001年2月8日《买卖房契约》始终不予认可，李振东坚称双方未签订正式的房屋买卖合同，但依据双方陈述及证人证言，足以认定双方之间存在房屋买卖关系。根据我国《土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住，其附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在房地一体的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。王全义并非北京市延庆县×村村民，购买诉争房屋的同时实际取得了宅基地使用权，故双方之间的房屋买卖行为，侵犯了集体经济组织的利益，该行为违反相关法律法规的强制性规定，应属无效。对李振东要求确认双方房屋买卖行为无效的请求，法院予以支持。因无效而取得的财产，应当予以返还。然而，现因王全义常年居住已致院内原有状况产生改变，且房屋目前价格较当年亦发生较大变化，虽房屋买卖行为因违反法律法规强制性规定而无效，但该交易的达成确系双方的真实意思表示，在李振东未对王全义的信赖利益损失进行弥补之前，要求王全义腾退欠妥，况且诉争房屋系王全义唯一住所，尚不具备腾退及返还房屋的条件。对李振东要求王全义返还房屋及土地使用权的主张，法院不予支持。在王全义具备相应腾退条件后，李振东可另行主张返还房屋及院落，并同时返还王全义购房款。因双方均不同意垫付评估费用，不申请对房屋及附属设施进行价格评估，故对因购买诉争房屋所造成的信赖利益损失，本案不予处理，王全义可另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十三条、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第（五）项之规定，判决一、李振东与王全义买卖北京市延庆县×村二区35号院内房屋的行为无效。二、驳回李振东的其他诉讼请求。李振东不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求判决对方返还房屋及宅基地使用权。其主要上诉理由是：1、合同已被确认无效，应当双方返还。2、王全义在河北老家另有住房，不在此处居住。王全义服从一审法院判决，但认为合同应属有效。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：双方未经批准私自转让宅基地，该行为因违反法律强制性规定而无效。但王全义及家人已在该处居住多年且进行了翻修，在李振东未对王全义相关建设成本及房屋差价进行合理补偿的情况下，法院对于李振东要求王全义腾退房地的请求不予支持。双方可以协商补偿问题后，另行解决腾退问题。综上所述，李振东上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由李振东负担三十五（已交纳）；由王全义负担三十五元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由李振东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一五年一月十三日书 记 员 索 彤 更多数据：