（2015）东民初字第5723号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2016-03-18
案件名称
内蒙古兴泰物业服务有限责任公司与刘某物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
鄂尔多斯市东胜区人民法院
所属地区
鄂尔多斯市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
内蒙古兴泰物业服务有限责任公司,刘某
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第5723号原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，地址内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区。法定代表人王某，系该公司总经理。委托代理人白某，系该公司副总经理。被告刘某，女，汉族，现住鄂尔多斯市康巴什新区。本院于2015年8月12日立案受理了原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司诉被告刘某物业服务合同纠纷一案，并于2015年11月3日依法由审判员玛拉庆夫担任审判长、代理审判员郭猛与人民陪审员斯琴巴拉组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白某、被告某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告为鄂尔多斯市康巴什新区揽胜苑三期小区的物业服务单位，被告为该小区X号楼X单元X号房屋的业主，原告于2011年5月30日与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，于2014年1月1日与被告所在的小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业服务费。原告按照合同约定履行了物业服务义务，但被告未支付相应的费用。原告以此为由诉至法院，请求：1、依法判令被告支付原告所欠物业费共计6617元；2、依法判令本案诉讼费由被告承担。被告辩称，不认可原告的诉讼请求，理由是：1、前期物业服务应该通过建设单位进行招投标选聘，原告没有进行过招投标选聘；2、建设单位由买受人签订的商品房买卖合同中没有包含前期物业服务的内容，没有告知前期物业费交纳的标准；3、原告从未催缴过物业费，原告的大部分诉讼请求已经超过诉讼时效；4、小区的建设单位是内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司，前期物业服务单位是内蒙古兴泰物业服务有限责任公司，建设单位与物业服务单位存在隶属关系，属于同一公司，等于自己与自己签订的物业服务合同，有失公平公正，严重侵害了广大业主的利益。根据《物业管理条例》第24条，国家提倡建设单位与物业服务单位相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应服务资质的物业服务企业。《物业管理条例》第25条，建设单位与物业服务单位签订的买卖合同，应当包含前期物业服务的内容。《物业管理条例》第28条第二款，住宅物业的建设单位必须通过招投标的方式选聘具有相应服务资质的物业服务企业。《中华人民共和国招投标法实施条例》第34条规定，与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的法人、其他组织或者个人不得参加投标；5、第一届业主委员会于2014年1月15日选举产生，2014年4月16日在鄂尔多斯市康巴什新区房地产管理中心完成备案手续，兴泰物业公司与王雄虎签订的物业服务合同在业主委员会选举产生和备案之前属于个人行为；6、物业服务不到位，小区监控设施不完备，楼道玻璃不擦，楼梯清扫不干净，小区绿化不到位，不给除草、修理，监控坏了不维修。针对其主张，原告提交以下证据予以佐证：1、公司营业执照一份、组织机构代码证一份、资质证书一份，变更证明一份，证明原告内蒙古兴泰物业服务有限公司是依法成立的具有物业资质的公司法人，有权从事物业服务经营活动；2、商品房买卖合同一份，证明被告是该小区业主，被告房屋的初测面积；3、揽胜苑三期前期物业服务合同一份，证明原告与鄂尔多斯市康巴什新区揽胜苑三期开发商兴泰房地产公司签订的前期物业服务合同约定自2011年5月30日至业主委员会成立止由原告对揽胜苑三期提供前期物业服务的事实；4、揽胜苑三期物业服务项目备案申请表一份，证明揽胜苑三期前期物业服务合同是经过当地房管部门备案的，是合法有效的；5、业主委员会备案证明存根一份，证明该小区业主委员会是依法成立的，于2014年4月16日备案；6、物业委托服务合同一份，证明原告于2014年1月1日与鄂尔多斯市康巴什揽胜苑三期业主委员会签订《物业服务委托合同》，约定由原告对揽胜苑三期小区自2014年1月1日至2017年1月1日止提供物业服务的事实。被告向法庭提供以下证据：1、收据原件2份、兴泰官方网站网页复印件4份，证明物业公司和房地产公司是同一家公司，没通过公开招标；2、光盘一份，证明物业与地产公司是一家；3、收据一份，证明垃圾清运费按照业主临时公约、物业服务指南及房屋装修管理手册规定为500元，原告收取1000元；4、照片16张，证明物业公司服务不到位，没有达到物业服务收费标准；5、揽胜苑三期首届业主委员会选举通知一份、业主委员会备案证明一份、业主委员会选举结果公示一份、证人证言2份，证明原告提供的合同是无效合同，因为业主委员会还未成立合同就已经签订了；6、住宅质量保证书和住宅使用说明书一份，证明原告与兴泰房地产是一家人。庭审过程中，原、被告对对方提供的证据进行了质证：原告证据1，被告不认可，不清楚；原告证据2，被告对其真实性不认可，对房屋面积认可；原告证据3，被告不认可，2011年5月30日还没给交房；原告证据4，被告认为复印件不认可；原告证据5，被告不认可，没有经过查证；原告证据6，被告不认可，认为业主委员会是2014年4月16日备案，合同签订的时间是2014年1月1日，所以是无效合同，原告主体不适格。原告签订了三年的物业服务合同，但服务期未满就撤出了小区，没有固定的物业服务场所，没有按照合同内容履行物业服务义务，合同内容也没有向业主公示，没有按照合同中的三星级提供服务。被告证据1，原告对其真实性认可，对证明的问题不认可，原告与开发商均是独立的法人，不是同一法人；被告证据2，原告不认可；被告证据3，原告对其真实性认可，对证明问题不认可，需要庭后调查；被告证据4，原告对真实性认可，对证明的问题不认可，因为原告是2015年8月1停止服务，被告提供的证据是10月份，不在原告服务期内。被告证据5，原告对其真实性认可，对证明的问题不认可，业主委员会是2014年4月16日备案，物业服务合同实际是2014年9月30日签订的，只是时间签到了2014年1月1日，是业主委员会主任为争取物业费由2.6元变为1.8元而签订的，有证人为证。被告证据6，原告对其真实性认可，对证明的问题不认可，理由是不能证明两者之间关系。本院审查认为，原告证据1中除变更证明与本案无关联性其他证据符合证据三性要求，予以确认；原告证据2，被告对房屋面积认可，对该事实予以确认；原告证据3，系原告与开发商签订的前期物业服务合同，合同真实有效，不违反相关法律、法规，予以确认；原告证据4、5，符合证据三性要求，予以确认；原告证据6，虽业主委员会成立时间为2014年1月15日，合同签订日期为2014年1月1日，但合同落款处有业主委员会的公章，视为其对合同有追认行为，且从前期物业至2015年7月29日一直由该公司提供服务，表明业主委员会的真实意思为代表业主同意与该物业公司签订物业服务合同，对该合同予以确认。被告证据1、2、3、6，与本案无关，不予确认；被告证据4，因该证据无其他证据佐证，不足以证明被告所要证明的内容，不予确认；被告证据5，除证人证言证人未到庭无其他证据佐证不予确认外，其余与本案相关，予以确认。经审理查明，原告与内蒙古兴泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，与被告所在的小区业主委员会签订了《物业委托服务合同》，约定由原告为被告所在小区提供物业管理服务，被告按房屋面积向原告支付物业服务费。《前期物业服务合同》约定物业服务期限为从2011年5月30日起至业主委员会成立止，收费标准为2.6元／㎡／月。《物业委托服务合同》约定物业服务期限为从2014年1月1日起至2017年1月1日，收费标准为1.8元／㎡／月。另查明，位于鄂尔多斯市康巴什新区揽胜苑三期X号楼X单元X号房屋为被告某所有，建筑面积为101.18平方米。再查明，被告所在的康巴什揽胜苑三期小区的业主委员会于2014年1月15日完成选举并公示，于2014年4月16日备案，原告于2007年11月19日准予从事物业管理服务。原告于2015年7月29日对该小区终止服务。本院认为，原告与开发商，与被告所在小区的业主委员会签订的《前期物业服务合同》、《物业委托服务合同》不违反相关法律、法规，系合法有效的合同，双方应依照合同内容履行相关义务。原告对被告的房屋所在的小区进行了物业管理服务，被告应向原告支付相应的物业服务费用。现据原告提交证据可证实已为该小区提供物业服务，但被告未提供相关证据证明已支付了该房屋的物业服务费用，故应承担相应的民事责任。关于被告主张的原告诉讼请求已过诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。本案中因原告于2015年7月29日终止服务，期间双方约定的权利、义务处于持续状态，故原告于2015年8月12日起诉，未过诉讼时效，对被告主张不予支持。原告主张的物业费为从2013年1月1日至2015年7月31日。被告所有的位于鄂尔多斯市康巴什新区揽胜苑三期7号楼1单元201号房屋的建筑面积为101.18平方米。原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定前期物业服务期限为从2011年5月30日起至业主委员会成立止，约定前期物业服务价格为2.6元／㎡／月，原告与被告所在小区的业主委员会签订的《物业委托服务合同》约定物业服务期限为从2014年1月1日起至2017年1月1日，收费标准为1.8元／㎡／月。故被告所有的该房屋从2013年1月1日至2013年12月31日的物业费：101.18㎡×2.6元／月／㎡×12个月=3157元，从2014年1月1日至2015年7月29日：101.18㎡×1.8元／月／㎡×19个月=3460元，共计6617元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：被告刘俊霞于本判决生效后一次性给付原告内蒙古兴泰物业服务有限责任公司其所有的位于鄂尔多斯市康巴什新区揽胜苑三期X号楼X单元X号房屋从2013年1月1日至2015年7月29日期间的物业费6617元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告刘俊霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 玛拉庆夫代理审判员 郭 猛人民陪审员 斯琴巴拉二〇一五年一月十三日书 记 员 李 琸 冉 来源：百度“”