（2014）北民初字第533号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-24
案件名称
保定市卓正物业管理有限公司与魏英富物业管理合同纠纷一审民事判决书
法院
保定市北市区人民法院
所属地区
保定市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
保定市卓正物业管理有限公司,魏英富
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条；《物业管理条例（2007年）》：第二十一条，第二十六条
全文
河北省保定市北市区人民法院民 事 判 决 书（2014）北民初字第533号原告保定市卓正物业管理有限公司，住所地，保定市七一东路358号。法定代表人任喜来，董事长。委托代理人尹大庆，公司法律顾问。委托代理人辛家普，公司总经理助理。被告魏英富，男，1981年9月14日生，汉族，住保定市满城县。委托代理人魏英莉，被告姐姐。委托代理人ＸＸ，河北杜新月律师事务所律师。原告保定市卓正物业管理有限公司（以下简称卓正物业）与被告魏英富物业管理合同纠纷一案，本院于2014年4月28日受理后，依法组成由审判员张任飞担任审判长，审判员李新，人民陪审员鲁英华参加评议的合议庭，于2014年10月13日公开开庭进行了审理。原告卓正物业的委托代理人尹大庆、辛家普，被告魏英富的委托代理人魏英莉、ＸＸ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卓正物业诉称，根据《物业管理条例》和诚信·丽景蓝湾《业主公约》，原告负责诚信·丽景蓝湾住宅小区的物业管理服务，依法依规对小区房屋及配套设施设备和相关场所进行维修、养护、管理、维护区域内的环境卫生和秩序等。自2011年1月被告拖欠物业费、电梯年检维保费至今，2012年11月原告上门通知，后又在起诉前经原告及法律顾问多次催要，被告拒不交纳，因此原告诉至法院，要求被告给付所欠物业费、电梯年检维保费计2500元，承担滞纳金1184元，承担本案诉讼费用。诉讼期间，原告于2014年7月30日变更诉讼请求，要求被告给付2012年度至2014年度物业费、电梯年检维保费3750元及滞纳金5023元。原告向法庭提交《前期物业服务协议》作为证据，证明合同当事方为被告魏英富，合同中对物业费、电梯维保费的约定及违约条款。被告魏英富辩称，被告主体不适格，该房屋实际购买者与居住者是被告妹妹魏英杰一家，与被告无关，应由魏英杰一家承担物业费等。原告起诉与变更诉请中的物业费、电梯年检维保费过高。2012年的费用已超过诉讼时效。原告对小区管理存在重大过错，造成魏英杰之子王某某被绿化植物扎伤眼睛失明，双方在事发后曾口头达成协议，在该纠纷解决前停止支付物业费等费用。被告向法庭提交2011年物业费、电梯维保费交费票据、王某某一案传票、采暖费图片作为证据。经当庭举证、质证，被告对原告证据认可，但称实际购房人和居住人均为被告妹妹魏英杰一家。被告对原告提交的票据予以认可，对传票及采暖费图片主张与本案无关。庭审中，原告表示诉状有笔误，所诉费用为2012年1月至2014年12月期间的物业费与电梯年检维保费，2014年物业费与电梯年检维保费应在2014年6月交纳，被告仍未交纳。经审理查明，被告在原告保定市卓正物业管理有限公司提供物业服务的小区有住宅一套，为保定市诚信·丽景蓝湾A区10-1-301室，建筑面积138.66平方米。原告在2009年10月25日与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告有义务向原告交纳包括物业管理服务费用、电梯年检维保费等各项费用（第三条第4项），其中物业服务费按照建筑面积执行0.65元／月／平米交纳，每半年交纳一次，逾期交纳的，从每月逾期之日起每天按应交服务费的千分之三交纳滞纳金，按复利计算（第四条第1项、第4项）。按照该协议的约定，2014年物业费与电梯年检维保费应在2014年6月交纳。被告房屋实际居住人为魏英杰一家。2011年的物业费、电梯维保费均以被告名义向原告交纳。2011年10月，魏英杰之子王某某因被绿化植物扎伤眼睛，与原告发生纠纷，此后被告不再向原告支付物业费与电梯维保费，至本案开庭审理时，尚拖欠2012年度至2014年度物业费3246元、电梯年检维保费504元及物业费滞纳金。另查，被告提起诉讼的时间为2013年8月9日。本院认为，原告与被告之间签订的《前期物业管理服务协议》，为合法、有效的合同，自签订之日起成立并生效，对物业公司、小区业主均具有约束力，作为业主，应按照协议的约定行使权利，履行义务，因此原告要求被告支付2012年至2014年间的物业费、电梯维保费及相应滞纳金的主张，本院予以支持，但双方在服务协议中约定的滞纳金，其实质为法律规定的逾期付款的违约利息，因此原告主张的日千分之三的滞纳金计算过高，本院确定物业费滞纳金按照银行同期贷款利率进行计算。被告房屋虽为魏英杰实际居住，但被告作为合同当事人与原告之间达成服务协议后，并未就实际居住人变更向原告申报，魏英杰也是以被告名义继续向原告交纳各项费用，因此该物业服务协议履行的双方仍应为原、被告，被告仅以并非房产的实际购买人与居住人为由拒绝承担责任，理据不足，本院对被告该辩解不予采纳。原告提起诉讼的时间为2013年8月，故其申请的2012年的物业费、电梯维保费并未超出诉讼时效，因此被告认为原告诉请超出诉讼时效的主张，本院不予支持。被告辩称双方有口头协议，在王某某案解决之前无需支付物业费、电梯维保费，原告对此不予认可，被告对此未提交相关证据，对该辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第二十六条的规定，判决如下：被告魏英富于本判决生效后三日内给付原告保定市卓正物业管理有限公司电梯年检维保费504元、物业费3246元及滞纳金（自欠款之日，按照银行同期贷款利率进行计算，至全部履行完毕时止）。如被告魏英富未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告魏英富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长 张任飞审 判 员 李 新人民审判员 鲁英华二〇一五年一月十三日书记 员代 倩 更多数据：