（2014）盐民初字第573号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-05-28
案件名称
夏芙蓉与四川辰东房地产有限责任公司、四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
盐亭县人民法院
所属地区
盐亭县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
夏芙蓉,四川辰东房地产有限责任公司,四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部
案由
法律依据
《城市商品房预售管理办法（2004年）》：第六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第十四条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条，第二条，第九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民初字第573号原告夏芙蓉，女，汉族，农民。委托代理人ＸＸ芬，女，汉族，高中文化，农民（系夏芙蓉的嫂子，特别授权）。委托代理人秦铭，男，四川川北律师事务所律师。被告四川辰东房地产有限责任公司地址：四川省盐亭县云溪镇弥江路551号。法定代表人：冯正奎，男，系该公司董事长。委托代理人顾雄峰，系四川川北律师事务所律师。特别授权。被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部地址：盐亭县云溪镇赐紫路163号。负责人卢建文，男，系该项目部负责人。原告夏芙蓉与四川辰东房地产有限责任公司、四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告夏芙蓉的委托代理人ＸＸ芬和秦铭、被告四川辰东房地产有限责任公司的委托代理人顾雄峰到庭参加了诉讼。被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部负责人卢建文经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。原告诉称：2010年12月26日原告与四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部签订了《商品房预约协议》，原告在签订合同的同日交纳了购房款首付92389元。之后被告没有按照合同约定的时间向原告交付房屋，同时原告得知被告故意隐瞒沒有取得商品房预售许可证的前提下出售房屋，违反了法律禁止性规定，应当认定《商品房预约协议》无效。请求：1、人民法院依法确认原、被告之间签订的《商品房预约协议》无效。2、依法判决被告返还购房款92389元，并按银行同期贷款利率标准计算利息，同时赔偿房屋增值部分的损失。3、诉讼费由被告承担。被告四川辰东房地产有限责任公司辩称：原告与被告四川辰东房地产有限责任公司之间不存在商品房预约合同关系，辰东公司及分公司不是本案适格的被告，应当驳回原告对四川辰东房地产有限责任公司和项目部的诉讼请求。理由如下：第一、原告提供的“商品房预约协议”是虚假的，原告与被告不存在商品房预约合同关系，被告不应承担还款义务。第二、原告要求返还92389元的购房款，不应向“辰东公司”主张。第三、本案涉及面广，影响大。卢建文、代德一、黄晓明等人涉嫌合同诈骗，恳请法院将本案移送公安机关立案侦查，以维护原告和被告“辰东”公司以及“红日佳苑项目部”的合法权益。被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部未答辩。经审理查明：2010年12月26日，以原告夏芙蓉为乙方与被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部为甲方签订了《商品房预约协议》该协议约定：（3）乙方预定的房屋为A栋3单元10楼3号，建筑面积为105.6平方米，单价为2105.96元／平方米，总价款为222389.00元（4）支付方式，银行按揭贷，首付金额92389元，剩于130000元，作银行贷款。（5）交房时间为2011年12月31日。（6）违约责任，甲方超过本协议第5条规定时间三个月仍未能交付房屋，应按乙方已付款总额的5％向乙方承担违约金。2010年12月26日原告夏芙蓉按照约定向被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部交了首付款92389元，被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部收到夏芙蓉的首款后，出据了金额为92389元的收据，并在收据上加盖了四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部的印章。另查明，被告四川辰东投资有限责任公司成立于2007年6月5日，经营范围一般项目（以下范围不含前置许可项目，后置许可项目凭许可证或审批文件经营）；项目投资及管理；技术推广服务；酒店管理；房地产开发等…。2009年12月1日四川辰东投资有限责任公司发出关于成立红日佳苑项目部的通知，该通知载明：公司所属各分公司、科室，经公司二00九年十一月三十日股东大会研究决定，为拓宽公司在盐业务范围特成立四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部，由代德一同志任项目部经理，负责项目部事业。2009年12月1日四川辰东投资有限责任公司向盐亭县工商行政管理局提出分公司设立登记申请书并出具委托书及提供公司营业执照等相关证件，四川省绵阳市盐亭县工商行政管理局经审核后于2009年12月7日向四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部颁发营业执照，营业执照载明：1、营业场所盐亭县云溪镇赐紫路163号，2、负责人代德一，3、经营范围房地产开发。2010年1月25日四川省盐亭县地方税务局给四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部颁发税务登记证。四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部截至今日已未取得《商品房预售许可证》，所预售之房也未完工。四川辰东投资有限责任公司于2013年4月11日更名为四川辰东房地产有限责任公司。上述事实，在经庭举证质证的当事人的陈述、原、被告的身份证明、收条、商品房预约协议、证人证言等证据在卷佐证。本院认为：被告四川辰东投资有限责任公司盐亭红日佳苑项目部在未取得《商品房预售许可证》的情况下，于2010年12月26日与原告夏芙蓉签定了《商品房预约协议》，该协议违反了《城市商品房预售管理办法》第六条“…未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售”的规定，原、被告之间签订的《商品房预约协议》应属于无效协议。原告夏芙蓉为购买商品房而交付的首付款92389元，依法应当返还。被告四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部，在未取得《商品房预售许可证》的情况下而与原告签订《商品房预约协议》，主观上具有明显过错，应对此承担相应的民事责任。被告四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部是被告四川辰东房地产有限责任公司依法设立的分支机构，无独立的财产，不具有对外独立承担民事责任的能力，其民事责任应由设立该分司的法人承担。因此，对于原告夏芙蓉要求确认与被告四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部之间签订的《商品房预约协议》无效，以及要求被告返还购房首付款92389元，并按银行同期贷款利率标准计算损失的诉请符合法律规定，依法予以支持。为此，依照《城市商品房预售管理办法》第六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条一款五项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条一款一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、宣告被告四川辰东投资有限责任公司盐亭县红日佳苑项目部2010年12月26日与原告夏芙蓉签订的《商品房预约协议》无效；二、由被告四川辰东房地产有限责任公司在本判决生效后二十日内返还原告夏芙蓉预交的购房首付款92389元，并从2010年12月26日起按本金92389元以中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准承担资金占用期间的利息，至还款之日止；三、驳回原告夏芙蓉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费703元，由被告四川辰东房地产有限责任公司负担（原告已预交了703元，在执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长 杜 小 林审 判 员 甘 永 洪人民陪审员 潘 烈二〇一五年一月十三日书 记 员 杨霞（代）附带法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 来自：