（2014）黄浦民四（民）初字第2470号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-23
案件名称
上海豫园旅游商城物业管理有限公司与毛华美物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市黄浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海豫园旅游商城物业管理有限公司,毛华美
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条
全文
上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四（民）初字第2470号原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司。法定代表人顾栋华。委托代理人李伯寅。被告毛华美。委托代理人童国珍，上海市太平洋律师事务所律师。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司与被告毛华美物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人李伯寅、被告毛华美及其委托代理人童国珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司诉称：被告系上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室业主，原告为该小区的物业管理单位，被告自2006年1月1日至2014年6月30日逾期拖欠物业服务费15，298元（币种为人民币，以下同），经原告多次催讨无效，故起诉至法院，要求判令被告支付上述期间的逾期物业服务费15，298元。被告毛华美辩称：其确实未支付2006年1月1日至2014年6月30日期间的物业服务费。其户曾因原告未履行安全保障义务导致家中失窃，并且面临生命危险。经济损失为15000多元，实际价值可能达到十余万。后原告要求其书写同意书，以损失抵扣物业费。原告追讨的物业费大部分也已经超过了诉讼时效。经审理查明：被告毛华美为上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）的产权人（房地产权证号：南XXXXXXXXXX，建筑面积为107.13平方米），该房屋所有权来源为“买卖”。1999年12月，案外人上海豫园商城房地产发展有限公司（甲方）与原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》一份，约定甲方将豫景公寓委托乙方实行物业管理。合同第三条载明：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。”合同十三条载明：“负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业管理费：0.35元／月·平方米；2.保洁费0.15元／月·平方米；3.保安费0.15元／月·平方米；4.房屋设备运行费0.60元／月·平方米；5.维修养护费0.20元／月·平方米……”合同第十七条载明：“委托管理期限自2000年1月1日起至业主委员会成立时止。”合同第二十条载明：“乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到90％……7.保安：实行二十四小时值班、巡视，确保住户安全……”2006年12月28日，原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司与上海市黄浦区豫景公寓业主大会签订《物业服务合同》，约定由原告为上海市黄浦区南车站路XXX弄豫景公寓提供物业服务。合同第七条载明：“乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费。住宅：高层1.40元／月·平方米；……”合同第三十一条载明：“本合同为期三年，自2007年1月1日起至2009年12月31日止。”2008年12月27日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《付款请求书》，追索2006年1月至2008年12月的物业服务费欠款（该退函系于本案庭审中当场拆封）。2010年6月11日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《付款请求书》，追索2006年1月至2010年6月的物业服务费欠款。2011年6月11日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《付款请求书》，追索2006年1月至2011年6月的物业服务费欠款（该退函系于本案庭审中当场拆封）。2012年5月8日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《付款请求书》，追索2006年1月至2012年3月的物业服务费欠款（该退函系于本案庭审中当场拆封）。2013年10月28日，原告向本院提起诉讼，追索上海市黄浦区南车站路XXX弄XXX号XXX室业主欠缴的2006年1月1日至2012年12月31日的物业服务费，后该案因原告需进一步补充证据而以撤诉方式结案。2014年9月22日，原告以挂号信函的形式向被告邮寄《催款通知》，追索2006年1月至2014年6月的物业服务费欠款。2014年11月28日，上海市黄浦区豫景公寓业主委员会出具《证明》，称：“兹证明上海豫园旅游商城物业管理有限公司，从2009年年底——至今，仍在为豫景公寓小区提供物业服务的事实。”另查明：编号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXX4的《上海市公安局案（事）件接报回执单》显示：2006年7月18日晚11时30分至2006年7月19日6时期间，被告毛华美位于南车站路XXX弄XXX号XXX室的居住地内共被盗人民币、港币、一根带挂件的金项链，一枚金戒指等物，总计价值在人民币7000元左右。2000年6月30日，原、被告签订《“豫景公寓”管理契约》一份。《“豫景公寓”管理契约》第八条约定：公寓内二十四小时安排安保人员值班、巡视，确保公寓内的平安。《“豫景公寓”管理契约》第十六条约定：本公契经双方签字或盖章后生效。本公契一式两份，业主及物业公司各执一份。当该小区业主委员会成立并与物业管理公司签订物业管理委托合同生效后，该公契自行失效。以上事实，由《上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息》、《前期物业管理服务合同》、《物业服务合同》、《付款请求书》及其邮寄凭证、《催款通知》及其邮寄凭证、上海市黄浦区豫景公寓业主委员会《证明》、上海市黄浦区人民法院（2013）黄浦民四（民）初字第1801号案件信息、《上海市公安局案（事）件接报回执单》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告自2000年1月1日起受托为豫景公寓小区提供前期物业服务，后又于2006年12月28日与小区业主大会签订了《物业服务合同》，继续为豫景公寓提供物业服务，虽《物业服务合同》约定的期限至2009年12月31日止，但根据上海市黄浦区豫景公寓业主委员会出具的《证明》及当事人的陈述可知，原告在合同期满后仍实际为小区提供物业服务至今，本院据此认定2010年1月1日以后原告与小区全体业主之间存在事实上的物业服务合同关系。故原告有权向被告收取2006年1月1日至2014年6月30日期间的物业费。被告辩称因原告未尽安全保障义务而导致其家中失窃，后原告要求其同意以免交物业服务费的形式对其作补偿，但并未提供充分证据证明该事实，而原告方在审理过程中也对该事实作了否认，故对被告的此辩称意见，本院难以采信，仅可作为对物业服务的部分瑕疵提出抗辩之理由。根据本院查明的事实，小区《前期物业管理服务合同》和《“豫景公寓”管理契约》中明确约定原告负有“实行二十四小时值班、巡视，确保住户安全”之义务，而被告的居所于2006年7月失窃，原告理应承担相应物业管理的违约责任，故本院酌情将《前期物业管理服务合同》中约定的标准为0.15元／月·平方米的保安费用予以扣除。《前期物业管理服务合同》约定的物业服务收费标准共计为1.45元／月·平方米，原告在起诉时自愿按照1.4元／月·平方米的标准追索物业服务费，与法不悖，本院予以准许，扣除保安费用后应为1.25元／月·平方米，原告应按此标准向被告收取2007年1月1日之前的物业服务费。至于2007年1月1日之后的物业服务费，因《前期物业管理服务合同》业已废止，且被告无证据证明原告未依约履行各项物业服务义务，故被告仍应按合同约定的1.4元／月·平方米的标准向原告支付物业服务费。被告又辩称原告追索的部分物业服务费已超过诉讼时效，经本院审查，原告提供的2007年12月6日向被告追索物业服务费的邮寄凭证无法确认收件人，本院不予认可，故原告追索的2006年1月1日至2006年12月27日期间的物业服务费，已过诉讼时效，本院不予支持，其余期间的物业服务费可予支持。综上所述，被告应向原告支付的费用为13，515.66元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告毛华美应于本判决生效之日起十日内向原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司给付自2006年12月28日至2014年6月30日的物业服务费人民币13，515.66元；二、驳回上海豫园旅游商城物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币182.45元（原告已预交），减半收取为人民币91元，由原告上海豫园旅游商城物业管理有限公司负担10元，由被告毛华美负担81元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 黄利民二〇一五年一月十三日书记员 暨秉恒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。 来自