（2013）穗中法民五终字第2021号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-04
案件名称
施永辉、邓锦开与汪俊与郭焯标、袁丽珍债权人撤销权纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汪俊,施永辉,邓锦开,张自凡,郭焯标,袁丽珍
案由
债权人撤销权纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第七十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）穗中法民五终字第2021号上诉人（原审被告）：汪俊，女，1977年5月4日出生，汉族，身份证住址在广东省乐昌市。委托代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施永辉，男，1973年3月26日出生，汉族，身份证住址在浙江省东阳市。被上诉人（原审原告）：邓锦开，女，1971年4月16日出生，汉族，身份证住址在广东省云浮市新兴县。两被上诉人的共同委托代理人：刘伟，广东广之洲律师事务所律师。原审被告：张自凡，男，1971年3月26日出生，汉族，身份证住址在广东省乐昌市。原审被告：郭焯标，男，1944年12月16日出生，汉族，身份证住址在广东省广州市荔湾区。原审被告：袁丽珍，女，1952年7月28日出生，汉族，身份证住址在广东省广州市荔湾区。三原审被告的共同委托代理人：谢春松，广东增法律师事务所律师。上诉人汪俊因债权人撤销权纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。广东省广州市荔湾区人民法院一审查明：2005年10月17日，施永辉、邓锦开与张自凡、郭淑仪及经纪方签订《房屋买卖合约》，约定施永辉、邓锦开购买张自凡和郭淑仪所有的芳村区芳兴路华彩街11号603房，成交价为45万元。合同第五条约定，买卖双方同意张自凡、郭淑仪交付该物业予施永辉、邓锦开使用之日期为：过两天。合同第十条约定，张自凡、郭淑仪在收取定金时须将该物业之权属证明原件交由经纪方或银行代办点保管至交易递件当日。张自凡、郭淑仪在收取定金后不依合约条款将该物业售予施永辉、邓锦开，则视为张自凡、郭淑仪违约。合同第十一条约定，施永辉、邓锦开不依本合约履行，则视为施永辉、邓锦开违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广州市房地产买卖合同》并办理房屋交易手续五天内，仍未能履行本合约之条款以至本合约不能顺利完成，本合约自动解除，施永辉、邓锦开应按本合约的有关违约规定承担违约责任。合同第十二条约定，双方保证及时提供与该物业交易有关的完整资料，且配合经纪方签署相关文件及办理相关手续。合同附件关于付款方式约定，首期楼款15万元，施永辉、邓锦开应在2005年10月17日前交付给张自凡、郭淑仪。如银行批准的贷款金额少于施永辉、邓锦开申请的贷款金额，二者相差的金额施永辉、邓锦开须在银行出具同意贷款通知书的三个工作日内以现金不足交给经纪方，经纪方在本次交易过户完成的当天作为剩余楼款无息转交给张自凡、郭淑仪。楼价余款（即申请贷款额）30万元，在交易过户及抵押登记手续办成后，由贷款银行扣除张自凡、郭淑仪所欠款项后直接划给张自凡、郭淑仪。双方在办理转按期间仍需继续履行按期还清贷款，直至买卖转按手续完成时。2005年10月18日，施永辉、邓锦开依约向张自凡、郭淑仪支付了15万元楼款。同日，施永辉、邓锦开委托广州市尊晔按揭顾问有限公司代为办理涉案房屋的转按揭手续，并支付了10890元转按揭费用，但该转按揭因故没有办理成功。2006年1月，张自凡向施永辉、邓锦开交付了涉案房屋，施永辉、邓锦开在涉案房屋居住至今。2011年11月17日，郭焯标、袁丽珍办理公证继承，由郭焯标、袁丽珍继承郭淑仪在涉案房屋中的共有权份额。2011年11月29日，张自凡、郭焯标、袁丽珍领取了新的房产证。2012年5月9日，张自凡、郭焯标、袁丽珍到本院起诉施永辉、邓锦开，要求施永辉、邓锦开归还房产并补偿经济损失。2012年5月14日，施永辉、邓锦开收到法院传票。2012年10月31日，广州仲裁委员会作出（2012）穗仲案字第1478号裁决书，裁决：确认施永辉、邓锦开与张自凡及郭淑仪签订的《房屋买卖合约》有效，张自凡、郭焯标、袁丽珍自本裁决书作出之日起十日内协助施永辉、邓锦开办理广州市荔湾区芳兴路华彩街11号603房的房屋过户手续等。该裁决书于作出之日起发生法律效力，并于2012年11月1日送达当事人。以上事实有（2012）穗仲案字第1478号裁决书及送达证明为据。另查，汪俊与张自凡原为夫妻关系。2012年5月10日，双方在乐昌市民政局办理了离婚手续，并签订《离婚协议书》，内容有：男女双方于2007年4月17日在乐昌市民政局登记结婚，女方与前夫生有一女孩，名叫汪可可，今年14岁。婚后生育一个女孩和一个男孩，大女儿名叫张晓璇，今年4岁，小儿子名叫张东方，今年3岁。双方因性格不合，导致感情破裂，经双方达成离婚意愿，并对子女抚养、财产、债务等事项已达成协议如下：一、男女双方自愿离婚。二、三个小孩归女方抚养，男方每个月支付三个小孩生活费1000元整，直到小孩十八岁为止，学费、医疗费男女双方各承担50%，其余一切费用由女方承担。三、男女双方婚后无共同财产。四、男女双方婚后无债权和债务等。该协议加盖有乐昌市民政局婚姻登记专用章。庭审中，被告汪俊提供了《离婚补充协议书》及《广州市存量房买卖合同》。《离婚补充协议书》的内容有：男方张自凡，女方汪俊，男女双方于2012年5月10日签订《离婚协议书》，现双方在原《离婚协议书》继续有效的情况下，对有关子女抚养、财产问题达成如下补充协议，一、男方一次性支付汪可可生活费、教育费、医疗费每月1000元，至其年满18周岁止，共49个月，合计49000元。二、男方一次性支付张晓璇生活费、教育费、医疗费每月1000元，至其年满18周岁止，共168个月，合计168000元。三、男方一次性支付张东方生活费、教育费、医疗费每月1000元，至其年满18周岁止，共170个月，合计170000元。四、以上支付给三个孩子的生活费、教育费、医疗费共计387000元，由女方管理使用。五、男方婚前的房屋卖给女方，男方出售房屋所得的钱款优先支付三个小孩的以上费用，剩余款由女方支付给男方。六、待儿子张东方年满18周岁，女方应当将房屋过户给儿子张东方等。该协议的落款日期为2012年5月13日。另《广州市存量房买卖合同》的内容有：甲方（卖方）郭焯标、袁丽珍、张自凡，乙方（买方）汪俊，房地产地址荔湾区芳兴路华彩街11号603房，建筑面积124.31平方米，使用性质住宅，该房地产以现状售予乙方，乙方或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，甲方保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。该房地产价款总金额为1300000元，双方选择自行交割的方式交割房款，签订本合同时，乙方向甲方支付150000元整作为购房定金，余款1150000元整乙方应于2012年8月25日前向甲方支付。甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐房款当天。甲乙双方应当于2012年8月5日前向房地产登记机构申请办理产权登记。第十七条其他约定有，郭焯标、袁丽珍于2006年4月份向汪俊借150000元，自签订本合同后，欠款全部结清，本合同出售楼款所得归两位老人郭焯标、袁丽珍所有。该合同落款日期为2012年5月25日。汪俊为证明已付清购房款的事实，提供了分别于2012年11月8日、11月9日转账给郭焯标、袁丽珍各300000元的银行卡取款业务回单2张，郭焯标、袁丽珍、张自凡出具的收款收据3张，存折一本。2012年11月22日，房管部门将荔湾区芳兴路华彩街11号603房登记在汪俊名下。本案中，汪俊承认过户登记手续是在2012年11月9日付清房款后才办理交易过户手续的。施永辉、邓锦开为证明汪俊、张自凡、郭焯标和袁丽珍之间的房屋交易价格不合理，提供了照片二张。为证明律师费的支出，提供了律师费发票一张。该院审理中，根据施永辉、邓锦开的申请，该院向房管部门调查汪俊、张自凡、郭焯标和袁丽珍的交易过户资料，据房管部门的档案资料显示：1、2012年11月12日，张自凡与汪俊于2012年11月12日签订《夫妻析产协议书》，内容有：双方是夫妻关系，于2012年5月在乐昌市登记离婚，坐落在广州市芳兴路华彩街11号603房屋是以郭焯标、袁丽珍、张自凡名义登记，现双方自愿协商达成协议，上述房屋属张自凡共有财产归汪俊所有。2、2012年11月12日，郭焯标、袁丽珍、汪俊签订《房屋共有产权析产具结书》，内容有：郭焯标、袁丽珍、汪俊共同占有荔湾区芳兴路华彩街11号603房产权，现共有人各方经友好协商，一致同意：郭焯标占有1%产权、袁丽珍占有1%产权、汪俊占有98%产权。3、2012年11月12日，芳兴路华彩街11号603房登记在郭焯标、袁丽珍、汪俊名下，其中郭焯标占有1%产权、袁丽珍占有1%产权、汪俊占有98%产权。4、2012年11月19日，郭焯标、袁丽珍作为甲方（卖方）与汪俊作为乙方（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，内容有：芳兴路华彩街11号603房甲方占2%，乙方占98%，现甲方将2%产权（面积2.4862平方米）出售给乙方，总金额16000元，乙方应于2012年12月30日前向甲方支付等。对上述法院调取的证据，施永辉、邓锦开表示没有异议，汪俊、张自凡、郭焯标和袁丽珍认为上述交易过程是按中介公司的要求办理的，目的是为了避税，真正履行的是2012年5月25日所签订的《广州市存量房买卖合同》。另根据施永辉、邓锦开的申请，该院裁定查封了汪俊名下的广州市芳兴路华彩街11号603房的5／100产权份额。广东省广州市荔湾区法院经审理认为：根据广州仲裁委员会2012年10月31日作出的（2012）穗仲案字第1478号已生效的裁决书，张自凡、郭焯标、袁丽珍应协助施永辉、邓锦开办理广州市荔湾区芳兴路华彩街11号603房的房屋过户手续，该裁决生效后，张自凡、郭焯标、袁丽珍已不享有涉诉房屋的所有权，张自凡、郭焯标、袁丽珍于2012年11月9日后再行将房屋转让过户给汪俊，属于无权处分。关于汪俊是否属于善意取得问题，一、汪俊与张自凡原为夫妻关系，根据经验法则，对施永辉、邓锦开购买涉诉房屋应当知情。二、按照正常的房屋交易，购房人在购房前一般应对房屋的使用情况较为关注，而涉诉房屋一直由施永辉、邓锦开占有使用，汪俊却未能举证证明就房屋的使用事宜与施永辉、邓锦开进行了解交涉，有违一般的交易习惯。三、按汪俊提供的《广州市存量房买卖合同》，双方应当于2012年8月5日前向房地产登记机构申请办理产权登记，但汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍是在广州仲裁委员会作出裁决后才申请办理产权过户手续。四、虽然汪俊主张是以1300000元购买涉诉房产，并提供了《广州市存量房买卖合同》、《离婚补充协议书》、银行卡取款业务回单等证据，但据房管部门档案资料显示，汪俊是在2012年11月12日通过《夫妻析产协议书》、《房屋共有权析产具结书》取得涉诉房屋98%产权，再于2012年11月19日以16000元购买郭焯标、袁丽珍所占2%的产权份额。汪俊所提供的证据与房管部门的档案资料明显存在矛盾，就数个证据对同一事实的证明力上，档案的证明力一般大于其他书证，故对汪俊主张以1300000元购买涉诉房产的陈述，该院不予采信，对施永辉、邓锦开关于汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍以不合理低价转让财产的主张，该院予以采信。综合以上分析，汪俊受让房屋不属于善意取得，汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍是知道或应当知道房屋已出售给施永辉、邓锦开的事实的，在广州仲裁委员会作出生效裁决后，汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍仍办理房屋转让过户，其行为已损害了原告的合法利益，构成恶意串通，应为无效。同时汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍的行为也符合合同法第七十四条关于债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为的情形。也就是说本案房屋转让行为存在无效和可撤销的竞合，由于无效或者被撤销合同的法律后果都是自始没有法律约束力，故现施永辉、邓锦开作为权利人选择行使债权人撤销权并无不妥，该院予以支持。基于房屋转让行为撤销，施永辉、邓锦开要求汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍将涉诉房屋恢复过户至张自凡、郭焯标、袁丽珍名下的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。对施永辉、邓锦开主张赔偿的律师费，由该院根据公平合理原则酌定为3000元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，第七十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第二十五条第一款、第二十六条的规定，该院判决如下：一、撤销张自凡、郭焯标、袁丽珍将广州市荔湾区芳兴路华彩街11号603房转让给汪俊的民事行为。二、在该判决发生法律效力之日起七日内，张自凡、郭焯标、袁丽珍、汪俊到房管部门办理将广州市荔湾区芳兴路华彩街11号603房恢复过户至张自凡、郭焯标、袁丽珍名下的手续。三、在该判决发生法律效力之日起七日内，张自凡、郭焯标、袁丽珍、汪俊赔偿原告施永辉、邓锦开律师费3000元。四、驳回施永辉、邓锦开的其他诉讼请求。案件受理费575元、财产保全费520元，由汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍共同负担。上诉人汪俊不服一审判决，提出上诉称：一、一审判决认定广州仲裁委员会作出的裁决生效后，张自凡、郭焯标、袁丽珍已不享有涉诉房屋的所有权，其将涉诉房屋转让给上诉人的行为无效，没有法律依据。依照《中华人民共和国物权法》第9条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，房屋的所有权是以登记为准，以登记簿所记载的权利人为所有权人。广州市仲裁委员会作出的裁决书虽然确认被上诉人与张自凡、郭舒仪签订的《房屋买卖合约》有效，并裁决张自凡、郭焯标、袁丽珍协助被上诉人办理涉诉房屋的过户手续，但并没有裁决涉诉房屋的所有权人为被上诉人，即并没有否定张自凡、郭焯标、袁丽珍为涉诉房屋的所有权人，在张自凡、郭焯标、袁丽珍仍为涉诉房屋的所有权人的情况下，张自凡、郭焯标、袁丽珍将涉诉房屋转让给上诉人的行为，不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效的民事行为。二、一审判决认定上诉人购买涉诉房屋非善意，张自凡、郭焯标、袁丽珍将涉诉房屋转让给上诉人的行为应予撤销，没有事实依据。（一）、一审判决以上诉人与张自凡原为夫妻关系，根据经验法则，退订上诉人知道被上诉人购买涉诉房屋的事实，完全是主观臆断。上诉人与张自凡结婚后，张自凡向上诉人提及涉诉房屋是其与前女友郭淑仪的父母共有，当时由他人借住，并没有讲已出卖他人。在此期间，因上诉人与张自凡及孩子一直租房居住，曾建议收回该房自住，张自凡推说因当年郭淑仪治病时，借住房屋的人帮过他们，对方已说借住到其儿子在小区读完小学就搬走，所以，在此以后，上诉人未再提及收房居住问题，而且，因为房屋产权与上诉人无关，上诉人也从未向郭焯标、袁丽珍谈及该房屋，其二人也从未告诉上诉人，该房屋已经与他人签订买卖合同之事。从法院查明的事实看，被上诉人与张自凡、郭淑仪早在2005年10月已签订《房屋买卖合约》，但在此七、八年后，都没有办理过户手续，被上诉人也从未向上诉人告知其已签订购买该房屋的合同，上诉人不知道，也不可能想象到有人已购买了该房屋。（二）、一审判决以上诉人未就房屋的使用事宜与被上诉人进行了解交涉，认定为“有违一般交易习惯”，理据不足。上诉人与张自凡原为夫妻，与郭焯标、袁丽珍也共同生活过一段时间，同时，上诉人也从张自凡处得知涉诉房屋为张自凡与郭焯标、袁丽珍共有，而且在办理交易前，已由中介查询了涉诉房屋的产权登记，上诉人基于对张自凡、郭焯标、袁丽珍的信任，以及张自凡所称涉诉房屋的使用人为其朋友，并承诺由其收回房屋交付上诉人，上诉人才与其签订房屋买卖合同并办理交易的，此房屋买卖行为与一般的房屋买卖中，买卖双方并不熟知，需要做更多、更谨慎的了解，有所不同，上诉人当时没有去向被上诉人了解房屋的状况，无疑是画蛇添足。（三）、一审判决以上诉人与张自凡、郭焯标、袁丽珍是在广州仲裁委员会作出裁决后才申请办理过户手续为由，作为认定上诉人非善意购买涉诉房屋的依据之一，理据不足。经过一审法院的审理，可以确定张自凡、郭焯标、袁丽珍在与上诉人人签订涉诉房屋的买卖合同时，故意隐瞒了涉诉房屋在此之前，已与被上诉人签订房屋买卖合同，以及进行仲裁并已作出裁决等事实，但上诉人是在不知情的情况下才与签订了买卖合同并办理了交易过户，张自凡、郭焯标、袁丽珍的故意或恶意，不能毫无根据地推及给上诉人。（四）、一审法院以房管部门的档案资料，否认上诉人以130万元购买涉诉房屋的事实，没有证据支撑。上诉人以130万元购买涉诉房屋，不仅有上诉人与张自凡、郭焯标、袁丽珍签订的《广州市存量房买卖合同》为据，而且已提交了《离婚补充协议书》，银行取款、转账凭证，收据等为证。虽然在房管部门的档案资料中显示上诉人是通过《夫妻析产协议书》、《房屋共有权析具结束》取得涉诉房屋98%的产权，再以16000元购买郭焯标、袁丽珍2%的产权份额，但本案的证据足以证明上诉人对涉诉房屋在买卖之前不占有任何份额，在交易时提交上述文件，是按照中介的指引而为，目的是为了避税。同时，此足以证明上诉人与张自凡、郭焯标、袁丽珍间不存在相互串通的事实，如果上诉人与其存在串通，将交易过户的手续做的更为完美才符合经验法则，而决不会为了避税而留下如此瑕疵。三、一审法院的处理，适用法律错误。（一）、本案争议的实质是张自凡、郭焯标、袁丽珍“一屋二卖”，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条：“不动产无权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产无权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理无权登记的，不影响合同效力”的规定，现行法律适用的是不动产买卖合同生效与不动产所有权变动生效相区分，公示预防和违约救济相结合的原则。依此规定，当事人通过过户登记或预告登记，以公示的方式确定其对房屋的所有权，同时，法律也承认未办理过户登记手续的房屋买卖合同的效力，对出卖方课以转移房屋所有权即协助买受人办理房屋过户登记手续的义务。如果出卖方违反此项义务而导致买受人最终没有获得房屋所有权的，法律对买受人进行违约救济：如果房屋所有权还在出卖人手中，买受人可以请求实际履行或损害赔偿；如果房屋所有权已转他人之手，买受人可以要求损害赔偿。本案中，上诉人现已取得了涉诉房屋的所有权，被上诉人依据其与张自凡、郭淑仪签订的《房屋买卖合约》，在未能取得涉诉房屋所有权的情况下，其可以行使合同债权为由向张自凡、郭焯标、袁丽珍提出违约赔偿的请求，但不能据其所签订的买卖合同否定上诉人业已取得的物权。（二）、一审法院适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，确定被上诉人具由起诉的主体资格，适用法律错误。依此规定。被上诉人无权提起撤销上诉人物权的诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时时善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。依此规定，有权否定买受人业已取得的物权、追回房屋的主体仅限于房屋的所有权人，如没有在产权登记簿登记的共有权人，其前提是无权处分人处分了房产。在本案中，向上诉人出让房产的郭焯标、袁丽珍、张自凡均是涉案房屋权属证书所记载的权利人，且仅为其三人共有，有权转让涉案房屋，而被上诉人仅为此前与张自凡、郭淑仪签订过涉诉房屋买卖合同的当事人，其不是涉诉凡物的所有权人，不具有提起诉讼的主体资格。同时，上诉人现已依照合同的约定，全额支付了房款，完成了房屋交易的所有手续，并取得了涉案房屋的物权，上诉人所享有的无权权利应得到法律的保护。（三）、一审法院适用《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，没有实施依据，适用法律错误。1、首先因上诉人已经取得了涉诉房屋的无权，依照无权优于债权的原则，本案所适用的法律应为《中华人民共和国物权法》的相关规定，《中华人民共和国合同法》不适用于本案。2、即使可以适用《中华人民共和国合同法》作为处理本案的法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限”的规定，在本案，撤销上诉人与张自凡、郭焯标、袁丽珍所签订的《广州市存量买卖合同》，必须同时满足以下三个条件：一是张自凡、郭焯标、袁丽珍以不合理的低价转让财产，二是由此对被上诉人造成了损害，三是上诉人知道该情形。（1）在本案的一审审理期间，被上诉人没有举证证明张自凡、郭焯标、袁丽珍以139万元转让涉诉房屋为“以明显不合理的低价转让财产”，上诉人在购买涉诉房屋前，曾与2012年5月在涉案房屋附近的地产中介处咨询了该地段的二手房价格，折算后，该套房屋当时的市场价值约为130万元左右。虽然在庭审时，被上诉人提交了涉诉房屋周边在开庭时的二手房价格，但据此不能说明在上诉人与张自凡、郭焯标、袁丽珍签订《广州市存量房买卖合同》时的市场价格，相关媒体报道及房产交易的现实情况反映，广州市的二手房交易价格一直为上涨的行情，2013年3月份的二手房价格高于2012年5月份的价格是客观事实。（2）被上诉人现对债务人郭焯标、袁丽珍和张自凡三人享有的债权数额为房款15万元及仲裁费16970元，共166970元（尚未扣除因被上诉人占用房屋应支付的房屋使用费用），被上诉人现对该债权并未要求上述债务人予以偿还，也没有提供债务人不能偿还的证据，不能证明其债权受到了损害。（3）如前所述，上诉人至被上诉人的相关起诉文件送达前，并不知道被上诉人与张自凡、郭焯标、袁丽珍之间存在关于涉案凡物的买卖关系，更不知道仲裁、裁决这事。综上，上诉人为涉诉房屋的善意受让人，已支付了合理价款，并取得了涉案房屋的物权，上诉人所享有的物权应当得到法律的保护。一审判决认定事实、适用法律及处理均存在根本性错误，依法应予纠正。二审庭审中，双方当事人对一审判决经审理查明的事实表示无异议，且均未提出新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案属于债权人撤销权纠纷。施永辉、邓锦开与张自凡、郭淑仪签订《房屋买卖合约》系双方真实意思表示，施永辉、邓锦开已向张自凡、郭淑仪支付了合同约定的首期楼款，并于2006年1月起至今在涉案房屋居住。2011月郭焯标、袁丽珍继承了郭淑仪在案涉房屋中的共有权份额。因双方就案涉的房屋买卖合同引起的争议而提起仲裁，广州市仲裁委员会于2012年10月31日作出（2012）穗仲案字第1478号裁决书，确认上述《房屋买卖合约》有效，并裁决张自凡、郭焯标、袁丽珍协助施永辉、邓锦开办理案涉房屋的过户手续，该裁决书业已生效，具有法律效力。因此，张自凡、郭焯标、袁丽珍对案涉房屋的处分权受到了限制。本案二审阶段争议的焦点是：一、张自凡、郭焯标、袁丽珍将案涉房屋转让给汪俊的行为是否有效。二、汪俊取得案涉房屋是否属于善意取得。一、关于张自凡、郭焯标、袁丽珍将案涉房屋转让给汪俊的行为是否有效的问题。首先，施永辉、邓锦开与张自凡、郭淑仪于2005年10月17日签订《房屋买卖合约》，并自2006年1月起一直在涉案房屋内居住。2012年5月9日，张自凡、郭焯标、袁丽珍在一审法院起诉施永辉、邓锦开，要求归还房产并补偿经济损失。2012年5月25日，汪俊与张自凡、郭焯标、袁丽珍签订《广州市存量房买卖合同》。汪俊与张自凡原为夫妻关系，对上述情况应知情。且根据一般房屋交易习惯，购房人通常在购房前应对房屋的使用情况应较为关注，而在汪俊签订《广州市存量房买卖合同》前，案涉房屋也一直由施永辉、邓锦开二人占有使用，与汪俊诉称其未向施永辉、邓锦开了解案涉房屋的相关情况，存在矛盾之处，有违一般的交易习惯。其次，案涉房屋于2012年11月12日办理的产权过户手续，而（2012）穗仲案字第1478号仲裁裁决是于2012年10月31日作出，并于2012年11月1日送达完成。由此可见，张自凡、郭焯标、袁丽珍是在明知自己对案涉房屋处分权受限制的情况下仍与汪俊办理了过户手续。最后，汪俊诉称其以1300000元购买案涉房屋，但其提交的相关证据与房管部门档案资料相矛盾，据此可以认定汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍是以不合理的低价转让案涉房屋，汪俊诉称此举目的在于避税，但该上诉理由不足以推翻房管部门档案资料的证明。本案中，汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍在知道或应当知道案涉房屋业已售出、并且有广州市仲裁委员会作出确认施永辉、邓锦开与张自凡、郭淑仪签订的《房屋买卖合约》有效，张自凡、郭焯标、袁丽珍协助施永辉、邓锦开办理案涉房屋过户手续的生效裁决等事实的情况下，仍办理了房屋过户手续。且现有证据反映汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍转让案涉房屋的价格亦属于明显不合理的低价。因此，依照《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：…（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”、《合同法》第七十四条“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”之规定，张自凡、郭焯标、袁丽珍、汪俊之间转让房屋的行为构成恶意串通，损害了施永辉、邓锦开的合法利益，上述转让行为应属无效。施永辉、邓锦开向一审法院请求撤销案涉房屋的转让行为于法有据，应予以支持。基于案涉房屋转让行为无效，其法律后果是自始不发生法律约束力，故一审判决张自凡、郭焯标、袁丽珍、汪俊到房管部门将案涉房屋恢复过户至张自凡、郭焯标、袁丽珍名下的处理正确，应予维持。二、关于汪俊取得案涉房屋是否属于善意取得的问题。根据施永辉、邓锦开与张自凡、郭淑仪于2005年10月17日签订《房屋买卖合约》，张自凡作为案涉房屋的原共有权人之一，应当依合同约定将案涉房屋转让给施永辉、邓锦开。郭焯标、袁丽珍基于继承而取得了案涉房屋的共有权份额，是案涉房屋的原共有权人，也应当按照被继承人郭淑仪生前之意思处分案涉房屋。对于本案所涉房屋的相关转让情况，汪俊未提供充分证据证明其受让案涉房屋时属于善意，并且汪俊、张自凡、郭焯标、袁丽珍是以不合理的低价转让案涉房屋，据此，可以认定汪俊取得案涉房屋不属于善意取得的范畴。另，原审判决张自凡、郭焯标、袁丽珍、汪俊赔偿施永辉、邓锦开律师费3000元，符合公平合理原则，并无不当，应予以维持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。汪俊的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《合同法》第五十二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费575元、财产保全费520元，依原审判决执行。二审案件受理费575元，由汪俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖逸思审 判 员 彭 湛代理审判员 吴 湛二〇一五年一月十三日。书 记 员 刘 侃 微信公众号“”