（2014）新民初字第4045号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-08-19
案件名称
广州大台农饲料有限公司与河南省新郑市永泰饲料有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
新郑市人民法院
所属地区
新郑市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州大台农饲料有限公司,河南省新郑市永泰饲料有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2014）新民初字第4045号原告广州大台农饲料有限公司。法定代表人章健，总经理。委托代理人杨志强，河南栋梁律师事务所律师。委托代理人刘召娜，河南栋梁律师事务所实习律师。被告河南省新郑市永泰饲料有限公司。法定代表人吕永升，总经理。委托代理人赵得良，河南公为律师事务所律师。原告广州大台农饲料有限公司（以下简称大台农公司）诉被告河南省新郑市永泰饲料有限公司（以下简称永泰公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告大台农公司的委托代理人杨志强、刘召娜，被告永泰公司的法定代表人吕永升及其委托代理人赵得良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大台农公司诉称，经多次协商，大台农公司与永泰公司于2012年8月23日签订《租赁合同》。合同约定，永泰公司将位于新郑市和庄镇宏达路东同庆路北的厂房、办公楼及相关设备设施租赁给大台农公司；合同有效期10年，10年租赁费合计540万元，大台农公司在合同签订当年分三次支付。合同签订后，大台农公司按约履行，全额支付了上述10年租金。合同签订后至今已履行两年多时间，双方本无任何纠纷。2014年10月份，永泰公司提出要涨高额租金，大台农公司未答应。2014年11月7日，永泰公司突然向大台农公司发出通知，以大台农公司违约和违法为借口终止租赁合同。通知同时要求大台农公司停止生产，返还租赁物。否则，永泰公司将采取私力救济方式强行终止合同。大台农公司认为永泰公司要求涨租金，以及租金涨价不成又要求终止合同的理由均不能成立。永泰公司的行为违背诚实信用，属严重违约行为。因此，大台农公司请求判令永泰公司于2014年11月6日所发出的终止合同通知无效。被告永泰公司辩称，2014年11月6日，永泰公司所发出的通知并没有要求提高租金的意思表示，大台农公司诉称不属实。因大台农公司在履行《租赁合同》过程中多次违约，永泰公司提出终止合同系行使私力救济权利，于法有据。因此，永泰公司请求驳回大台农公司的诉讼请求。经审理查明，2012年8月23日，出租方永泰公司（以下简称甲方）与承租方（以下简称乙方）大台农公司签订《租赁合同》，约定：第一条、出租厂房情况。1、租赁标的物位于新郑市和庄镇宏达路东，同庆路北。2、厂房仓库面积、办公楼和宿舍楼面积以及相关设备设施（详见附表）。3、甲方股东一致同意将甲方合法拥有的厂房、设备等租赁给乙方，甲方保证对所出租的房屋、厂房及设备拥有完整、合法的所有权（若甲方的厂房和土地已抵押或即将抵押的，须告知乙方）。第二条、租赁期限为十年，由甲方把租赁物完全交接给乙方之日起计租。起始时间为2012年8月26日至2022年8月25日止。第三条、租赁物的用途及使用方法，乙方承租用于饲料的加工生产，并应尽到合理使用义务。第四条、租金数额及交付期限和方式：1、租金，十年租金总额540万元人民币。2、本合同自签订当日乙方交付定金10万元人民币。如因甲方原因未能履行合同，双倍返还定金。3、本合同签字后甲方交付租赁物当日，由乙方交付剩余租金490万元人民币。4、剩余40万元人民币由乙方于本合同生效三个月内，在甲方及其股东没有抢报乙方拟用企业名称后，一次性付给甲方。5、合同履行到第十年的首日前，乙方向甲方交保证金20万元。上述20万元保证金由甲方于合同期满（包括双方协商终止合同）后，在乙方返还租赁物符合约定后退还乙方。6、租金支付方式为：上述款项均由乙方直接汇入甲方指定账户，甲方在收到租金后向乙方出具收款收据。开户行中国银行郑州新区支行，卡号6216668000001184885，姓名吕永升。第五条、租赁物的交付时间、地点和方式：1、交付时间为2012年8月26日；2、地点为甲方所在地；3、方式由双方共同在附表上签字确认后视为交付完毕。第六条、租赁合同履行期间，租赁物的维修工作由乙方负责，费用自理。第八条、租赁物的改善及增设他物的归属：承租人在租赁期间根据市场经营需求，若扩大或改善生产经营能力，在与甲方协商后，可以自行投资增加生产设备，产权归乙方所有，合同期满后，双方可协商处理增加的设备。第十三条、违约责任：合同履行期间，甲、乙双方应严格遵守合同约定，任何一方违约，应向对方支付违约金50万元人民币。如甲方在合同履行期间前五年终止合同，应向乙方支付违约金100万元（除国家或地方政府征用租赁物所在范围内的土地使用权外）。守约方除享有上述权利外，还可以终止合同。第十五条、租赁期满的当日，由乙方将租赁物返还给甲方。租赁物返还以双方签订的交接表为依据。第十七条、本合同一式两份，各执一份，双方签字或盖章且甲方收到乙方定金后生效。在该《租赁合同》上，有出租人永泰公司加盖的印章及公司股东吕永升、沈建仓的签名，有承租人大台农公司加盖的印章及章健的签名。同日，大台农公司向永泰公司指定的收款人吕永升转款10万元。2012年8月27日，永泰公司向大台农公司交付租赁物，双方共同签订交接清单；同时，永泰公司又将办公楼内的办公家俱、用品租赁给大台农公司，并交付部分原料，该部分租金及原料折价款共计36.1033万元。2012年8月30日，大台农公司向永泰公司指定的收款人吕永升转款526.1033万元（其中租赁合同中租金490万元、办公家俱租金及原料折价款36.1033万元）。2013年1月10日，河南省工商行政管理局对大台农公司、程军杰所设的企业名称为河南大台农饲料有限公司予以核准；同年5月7日，大台农公司在承租永泰公司厂房仓库等场地上设立河南大台农饲料有限公司，该公司法定代表人系程军杰。2012年10月26日、2013年1月16日，大台农公司依次向永泰公司指定的收款人吕永升转款25万元、40万元。2013年9月24日，河南大台农饲料有限公司（甲方）与吕永升（乙方）签订《协议》，约定：一、由于甲方扩大生产需要，现需砍伐原永泰公司办公楼以北所有树木（包括原新盖仓库所砍树木），甲方以人民币6万元一次性补偿给乙方。以后由于树木所引起的一切经济纠纷与甲方无关。二、请将以上款项打入以下账号：户名张艳，账号6217868000000349147，开户行中国银行新郑支行。本协议一式两份，双方盖章签名后生效。在该《协议》上，有甲方河南大台农饲料有限公司加盖的印章及代表徐桂林、见证人刘彦彬和崔喜明的签名，有乙方吕永升的签名。2013年9月25日，大台农公司向吕永升指定的收款人张艳转款6万元。大台农公司申请证人崔喜明、徐桂林出庭作证；崔喜明证明其原在永泰公司任职，于2012年8月份任河南大台农饲料有限公司后勤部经理，其在2013年9月24日与永泰公司的法定代表人吕永升协商伐树扩建厂房事宜时作为见证人也在《协议》上签名，永泰公司对扩建厂房未提出异议或阻挠施工；徐桂林证明其于2013年2月至11月在河南大台农饲料有限公司工作，于2013年9月24日受该公司委托作为代表与永泰公司的法定代表人吕永升协商伐树扩建厂房并签订《协议》。大台农公司提交上述《协议》、申请两证人出庭作证及提交吕永升于2014年10月14日至11月6日向大台农公司法定代表人章健发送要涨租金的手机短信，拟证明其因扩大生产而伐树扩建厂房经得永泰公司的同意，双方之前并无纠纷，直到永泰公司以租金太低为由要求涨租金而提出终止合同。永泰公司对《协议》及手机短信内容的真实性无异议，但这是基于大台农公司多次违约导致永泰公司意欲终止合同，大台农公司欲以涨租金方式补偿永泰公司而使其放弃终止合同；两位证人与大台农公司存在利害关系，其陈述的证言缺乏真实性和合法性，其证言不能作为定案依据。永泰公司提交相片及大台农公司法定代表人章健向吕永升发送的手机短信，拟证明大台农公司在承租过程中破坏性使用租赁物、随意改变租赁状态，永泰公司意欲准备终止合同，章健及程军杰多次找吕永升协商。大台农公司认为相片不能证明其存在破坏性使用租赁物，因扩大生产而加盖厂房已告知永泰公司；对手机短信内容的真实性无异议，该手机短信与大台农公司提交的手机短信内容能相互印证，只能证明双方表明愿意协商解决纠纷。2014年11月6日，永泰公司向大台农公司发出通知，内容为“你公司在履行双方于2012年8月23日所签合同期间存在以下违约行为：一、违反合同第四条第三款约定，逾期交付租金。二、违反合同第八条约定，在未与甲方协商的情况下加盖厂房。三、违反法律规定，损坏部分设施。鉴于此，我公司根据合同第十三条约定，在追究你公司违约责任的同时依法行使终止合同的权利。限你公司于2014年11月16日前停止生产，返还租赁物，结算违约金及剩余租金，并赔偿损坏我公司的财产。否则，我公司将采取私力救济方式强行终止合同”。大台农公司在收到永泰公司发出的该通知后，遂向本院提起诉讼。上述事实，有当事人的陈述，《租赁合同》，交接清单，企业名称预先核准通知书，《协议》，证人证言，转款凭证，手机短信，相片，通知及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，大台农公司与永泰公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《租赁合同》约定交付租赁物时间为2012年8月26日，但双方实际办理交接租赁物的时间为同年8月27日；且永泰公司又将办公楼内的办公家俱、用品租赁给大台农公司，并交付部分原料。《租赁合同》约定交付的租赁物及时间与实际交付的租赁及时间明显不一致，可视为双方在履行合同过程中对涉及交付租赁物及时间的内容进行变更，大台农公司于2012年8月30日向永泰公司转款526.1033万元，并无不当。《租赁合同》约定剩余租金40万元在合同生效三个月内，在永泰公司及其股东没有抢注大台农公司拟用企业名称后一次性支付。2012年10月26日，大台农公司向永泰公司转款25万元；2013年1月10日，河南省工商行政管理局对企业名称为河南大台农饲料有限公司予以核准后，证明了永泰公司及其股东没有抢注大台农公司拟用企业名称，大台农公司于同年1月16日又向永泰公司转款40万元，未违反《租赁合同》约定。大台农公司提交的《协议》、转款凭证及证人证言等证据，可以证明大台农公司就伐树加盖厂房事宜与永泰公司进行了协商。永泰公司提交的相片不足以证明大台农公司存在破坏性使用租赁物；且《租赁合同》也约定由大台农公司在合同履行期间负责租赁物的维修，在合同履行到第十年的首日前向永泰公司交保证金20万元，在返还租赁物符合约定后退还等内容。因此，永泰公司以大台农公司逾期交付租金、未经协商加盖厂房及损坏部分设施为由，向大台农公司发出终止合同的通知，无事实和法律依据，应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告河南省新郑市永泰饲料有限公司于2014年11月6日向原告广州大台农饲料有限公司发出的终止合同通知无效。案件受理费100元，由被告河南省新郑市永泰饲料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 潘龙峰人民陪审员 王龙欣人民陪审员 吕慧敏二〇一五年一月十三日代理书记员 周亚平 来源：