（2014）杭经开民初字第1371号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-07-23
案件名称
杭州漫城经济信息咨询有限公司与朱刚、上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杭州漫城经济信息咨询有限公司,朱刚,上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭经开民初字第1371号原告：杭州漫城经济信息咨询有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区铭和苑桂雨坊**幢商铺*号。法定代表人：欧阳小梅，该公司总经理。被告：朱刚，系杭州经济技术开发区锅德粥铺业主。委托代理人：吴利平，浙江闻一律师事务所律师。委托代理人：ＸＸ，浙江闻一律师事务所律师。被告：上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司。住所地：浙江省杭州市上城区崔家巷*号***室。诉讼代表人：潘国强，该公司总经理。委托代理人：张伟，该公司员工。委托代理人：彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。原告杭州漫城经济信息咨询有限公司（以下简称漫城公司）诉被告朱刚、上海复瑞物业管理有限公司杭州分公司（以下简称复瑞公司）合同纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘承娜独任审判，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告漫城公司的法定代表人欧阳小梅，被告朱刚的委托代理人ＸＸ，被告复瑞公司的委托代理人张伟、彭旨平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告漫城公司起诉称：2014年6月27日，原告与被告朱刚（以杭州经济技术开发区锅德粥铺名义）签订《合同转让协议》一份，被告复瑞公司在转让协议上盖章同意转让。协议约定，被告朱刚将其与被告复瑞公司所签订的《房屋租赁合同》中有关杭州经济技术开发区25号大街伊萨卡国际城浩泽园5幢103号、108号商铺的权利义务转让给原告。在二被告所签订的《房屋租赁合同》中清楚写明房屋类型为商业用房。2014年6月28日，原告支付二被告房屋转让费、半年房租共计199000元。随后，原告按商业用房要求对该房屋进行装修，共花费设计费、砸墙费、材料费等共计83000元。2014年7月底，原告接到伊萨卡社区和业主委员会通知，该房屋不能用作商业用途，只能作为办公用房，不准原告装修。综上，二被告采取欺诈手段，掩盖房屋实际用途，所交付的房屋不符合合同约定，致使原告不能实现租房目的，应依法承担相应的赔偿责任。原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告于2014年6月27日签订的《合同转让协议》；2.二被告返还原告房屋转让费、房租、物业费等共计199000元；3.二被告赔偿原告损失130000元；4.被告朱刚支付原告违约金50000元；5.本案诉讼费由二被告承担。原告为证明其主张的事实，向本院提供下列证据材料：1.《合同转让协议》，用以证明原告与被告朱刚之间关于合同转让的约定，被告复瑞公司知晓转让事宜。2.《房屋租赁合同》，用以证明被告朱刚与被告复瑞公司关于房屋租赁的合同权利义务关系，且案涉房屋属于商业用房的事实。3.收据、发票2份，用以证明被告朱刚收到原告房租、物业费、押金共计199000元，被告复瑞公司开具房租和物业费发票的事实。4.收据3份，用以证明原告支付设计费60000元，阳台搭建材料费、人工费40000元以及运送敲墙垃圾支付费用30000元的事实。原告的证据均系与原件核对一致的复印件。被告朱刚答辩称：一、原告要求解除《合同转让协议》依据不足，不符合单方解除合同的约定或法定条件，双方合同并无解除条件的约定，被告也没有相关的违约事实。二、原告并无充分的证据证明其承租的房屋无法实现合同目的，其提供的材料均说明案涉房产用途为商铺，可以用于商业经营。三、即使原告所述属实，被告朱刚也是受害者，不存在过错，不应当承担相应的法律责任。四、被告朱刚收取的房租、保证金、押金、物业费等已支付给被告复瑞公司。被告朱刚收取的转让费系其装修后的增值部分及增值前景，合理有据。五、被告朱刚不存在违约行为，不应承担原告的损失和违约金，原告的装修费用损失依据不足。被告朱刚为证明其抗辩的事实，向本院提交下列证据材料：《杭州市家庭居室装饰装修施工合同》、装修施工图、装修施工预算单、收款收据4份（均系与原件核对一致的复印件），用以证明被告朱刚对案涉房屋进行过装饰装修。被告复瑞公司答辩称：一、转让合同是原、被告的真实意思表示，原告要求解除合同无依据。二、被告复瑞公司并非适格被告，其并非转让合同的当事人。三、被告复瑞公司没有欺诈行为，被告朱刚与被告复瑞公司签订的租赁合同中已经载明房屋用途和性质，案涉房屋是按照物业用房收取租金，被告复瑞公司已经让利。四、原告的证据没有完全证明其主张。五、被告复瑞公司没有收取任何资金，不应承担还款责任。本案中原告存在欠资情况，被告复瑞公司保留追偿的权利。被告复瑞公司未向本院提交证据材料。原、被告提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：一、原告提供的证据，被告朱刚对证据1、2、3的“三性”无异议；对证据4的真实性有异议，认为原告敲墙产生垃圾客观存在，但处理垃圾费金额无法确认。被告复瑞公司对证据1、2的真实性无异议，但认为复瑞公司并非转让合同的主体，合同中也明确复瑞公司不承担合同第五条的违约责任，对其证明目的不予认可；证据3中的收条，被告复瑞公司不知情，两份发票是复瑞公司所出具，系被告朱刚支付的款项，但其中的物业费不仅限于案涉房屋；对证据4的真实性有异议，认为二被告的租赁合同中明确约定乙方装修需经甲方同意，原告敲墙并未经过被告复瑞公司同意，也未经过相关部门审批，原告的行为违反合同约定和法律规定，对原告主张的损失不予认可。本院经审核认为，证据1、2、3的真实性、合法性、关联性可以认定，可以作为认定案件事实的依据；证据4与本案无关联，不予认定。二、被告朱刚提供的证据，原告认为其真实性无法确定，且与本案无关联。被告复瑞公司无异议。本院认为该组证据与本案无直接关联，不予认定。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定本案事实如下：杭州经济技术开发区锅德粥铺系个体工商户，被告朱刚系其业主。2013年9月23日，杭州经济技术开发区锅德粥铺（乙方）与被告复瑞公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于杭州经济技术开发区听涛路伊萨卡国际城5-103、5-108、5-109商铺，建筑面积分别为713.92、250.57、106.91平方米，房屋用途为物业用房，房屋类型为商业。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为开办网吧、美容院、超市等经营使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定（甲方允许乙方转租，但必须经甲方书面同意，用于经营其它不违反国家相关规定的项目）。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定必须经有部门审批核准前，不擅自改变上述约定的使用用途。房屋租赁期自2014年3月1日起至2024年2月28日止。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行。2014年6月27日，原告漫城公司（乙方）与杭州经济技术开发区锅德粥铺（甲方）签订《合同转让协议》，约定甲方向乙方转租杭州经济技术开发区25号大街伊萨卡国际城浩泽园5幢103、108号商铺。一、甲方现将原合同转让给乙方，转让后，原合同中应该由甲方享受的权利由乙方享受，原合同中应该由甲方承担的义务由乙方承担。甲方不再享受该商铺产生的收益，也不承担该商铺需要承担的责任。二、从合同签订之日，甲方已经付给复瑞公司的租金由乙方支付给甲方，物业费和水电费也由乙方支付。三、本合同由原合同的甲方即复瑞公司作为协议第三方签字盖章后方能生效。四、等伊萨卡小区业主委员会成立后，原合同如果需要变更或者重新签订，则由乙方直接跟房屋所有权人签订新合同，甲方须放弃该房屋的承租权，否则视为甲方违约。五、本合同一经签订即产生法律效力，双方均不得违约，否则违约方一次性赔偿对方50000元。该协议上“物业意见”一栏有复瑞公司的盖章，并写明“此用章仅供转租证明，不承担合同第五条违约责任。2014.6.27”。2014年6月28日，被告朱刚出具收条一份，载明：今收到杭州漫城经济信息咨询有限公司转让杭州经济技术开发区下沙25号大街伊萨卡国际城浩泽园5幢108号、5幢103号商铺199000元（包括锅德粥铺已付给复瑞物业的所有108与103房租与物业费和押金），全部结清。被告复瑞公司开具发票两份，其中一份付款户名为5-110、5-111、5-103、5-108、5-109商铺，项目为2014-3-1至2014-8-31物业费，金额11799.90元；另一份付款户名为杭州经济技术开发区锅德粥铺，项目为房租，金额90190元。本院认为：杭州经济技术开发区锅德粥铺与被告复瑞公司签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，原、被告对此也均无异议。本案的争议焦点有二：一是《合同转让协议》的签订主体，被告复瑞公司是否是协议一方当事人。二是《合同转让协议》能否解除。关于争议焦点一，本院认为，虽然《合同转让协议》中约定锅德粥铺将原合同转让给漫城公司，锅德粥铺不再享受该商铺产生的收益，也不承担该商铺需要承担的责任，复瑞公司作为协议第三方签字盖章后方能生效等内容，但被告复瑞公司在盖章时明确写明“此用章仅供转租证明，不承担合同第五条违约责任”，复瑞公司是作为“物业意见”在该协议中签章，并非是协议当事人，结合锅德粥铺与复瑞公司签订的《房屋租赁合同》中约定，复瑞公司允许锅德粥铺将其中商铺转租，但必须经复瑞公司书面同意，以及实际付款时，漫城公司将房租等款项支付给被告朱刚，再由被告朱刚支付给复瑞公司。因此，被告复瑞公司不是《合同转让协议》的签订主体，原告漫城公司与被告朱刚之间系房屋转租关系，原告漫城公司与被告复瑞公司之间并无直接租赁关系。关于争议焦点二，原告主张租房是为了开办浴场，二被告采取欺诈手段，掩盖房屋实际用途，所交付的房屋不符合合同约定，致使原告不能实现租房目的。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。首先，案涉房屋能否用于开办浴场，原告以社区和业主委员会打电话要求其停止装修为由，认为案涉房屋不能开办浴场，原告仅是自述，并未提供相应证据。其次，原告主张租房目的是用于开办浴场，但在其与锅德粥铺签订的《合同转让协议》中并没有对此进行约定，被告朱刚称其签订合同时并不知情，原告也无证据证明其已告知了被告朱刚。实际上，在签订《合同转让协议》时，被告朱刚将《房屋租赁合同》交给了原告，《房屋租赁合同》中明确约定房屋用途为物业用房，房屋类型为商业。租赁该房屋作为开办网吧、美容院、超市等经营使用，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定必须经有部门审批核准前，不擅自改变上述约定的使用用途，另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行。原告应当清楚合同内容，审慎注意案涉房屋是否能够用于开办浴场。即使案涉房屋不能用于开办浴场，原告要求解除合同也并无合同依据或法律依据，故本院对原告要求解除合同的诉请不予支持，原告由此主张的二被告返还各项费用及被告朱刚支付违约金的诉请，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杭州漫城经济信息咨询有限公司的诉讼请求。本案案件受理费7285元，减半收取3642.50元，由原告杭州漫城经济信息咨询有限公司负担。原告杭州漫城经济信息咨询有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。代理审判员 刘承娜二〇一五年一月十三日书 记 员 曾祥龙 更多数据：