（2014）绍柯民初字第3835号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-02-03
案件名称
绍兴市汽车运输集团有限公司与陶新建房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
绍兴市柯桥区人民法院
所属地区
绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
绍兴市汽车运输集团有限公司,陶新建
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）绍柯民初字第3835号原告（反诉被告）：绍兴市汽车运输集团有限公司。法定代表人：章安庆。委托代理人：周利生、傅强。被告（反诉原告）：陶新建。委托代理人：黄锦萍。原告绍兴市汽车运输集团有限公司（以下简称“汽运公司”）诉被告陶新建房屋买卖合同纠纷一案，于2014年9月24日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员樊文斌独任审判，被告在本院指定的举证期限内提起反诉，本院予以受理，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）汽运公司的委托代理人傅强，被告（反诉原告）陶新建及其委托代理人黄锦萍到庭参加诉讼。诉讼中，双方当事人申请庭外和解，但未成。本案现已审理终结。原告汽运公司诉称：政府为方便农村居民的出入通行，指示原告开通被告所在地的公共交通线路。因设立公交站需要，原、被告于2002年8月7日签订房屋买卖协议书一份，约定被告将座落于绍甘线35km王坛岭脚下的房屋二楼二底（包括侧厢及部分附房）计197.33平方米，以人民币10.50万元的价格出卖给原告所有。协议签订后，原告付清了房款，被告交付了房屋，原告将该房屋改造成了公交车站用于社会公益服务，但由于政策等各种因素，双方一直未办理所有权登记过户手续。2013年11月7日，被告以双方的房屋买卖协议书违反国家相应法律、行政法规的强制性规定为由向绍兴市柯桥区人民法院提起诉讼，请求确认双方房屋买卖协议无效，并返还涉案房屋。法院审理后作出（2013）绍民初字第3808号民事判决书，判决支持了被告的诉讼请求。但该判决中，未对原告已支付给被告的房款作出处理。原告认为，被告对已出卖并履行完毕的合同提起诉讼，请求确认无效及返还出卖物，虽有法可依，但对合同被确认无效而造成的损失，被告理应按照其先前的行为过错承担主要的过错赔偿责任。故原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判令：1、被告立即返还购房款105000元，并支付自2002年8月7日至购房款还清之日止的银行同期同类贷款基准利率的利息损失，约2万元；2、被告赔偿因房屋买卖协议被确认无效给原告造成的损失2万元（损失按评估机构估算的现值与原买卖房款的差额进行调整）；3、本案诉讼费用由被告负担。被告陶新建辩称：1、对于原、被告于2002年签订的房屋买卖协议书及相关协议，绍兴市柯桥区人民法院以及绍兴市中级人民法院已经依法确认双方签署的上述协议是无效的，并判决要求原告在判决生效后十日内返还涉案房屋，但截止到目前，原告尚未返还涉案房屋，因此，在原告返还涉案房屋之前，原告无权要求被告返还涉案的购房款，原告的第一项诉讼请求没有相应法律依据。2、关于购房款返还金额问题，被告认为，在原告返还涉案房屋的基础上，结合原告的过错程度，被告在扣除相关费用后愿意返还剩余购房款。3、关于购房款利息损失问题，被告认为没有事实和法律依据，即使要计算，也应当按照银行存款活期利率计算，而且计算基数也应当逐步减少，而不是105000元。4、关于过错问题，被告认为，被告当时是在原告、村委、王坛镇政府多次动员下，且三方当时说好会解决被告住房问题的情况下将其家庭唯一住房转让给原告，但被告的住房问题至今尚未解决，故被告自始至终都是受害者，没有过错可言，更不应该由被告承担所谓的赔偿责任。5、关于房屋差价，涉案房屋是被告个人财产，不管房屋升值还是贬值，相应的权益都应由被告享受和承担，而不是原告，故原告要求赔偿所谓的房屋差价损失没有事实和法律依据。反诉原告陶新建提起反诉称：2002年，反诉被告在原绍兴县王坛镇绍甘线35km旁设立公交车站，当时反诉原告及案外人陶维新的住房恰好在反诉被告设立的公交车站附近。为节省建造成本，反诉被告向反诉原告提出购买其住房作为公交车站用房。由于涉案房屋系反诉原告及其家庭唯一住房，故反诉原告多次拒绝。后经王坛镇王坛村村委及王坛镇人民政府领导多次与反诉原告沟通，要求反诉原告将住房出卖给反诉被告，同时反诉被告、王坛镇王坛村村委及王坛镇人民政府领导同意并保证会为反诉原告提供新的宅基地，解决反诉原告今后的住房问题。基于村镇两级领导的承诺及集体利益，反诉原告同意将其房屋出让给反诉被告。2002年8月7日，反诉原告、反诉被告签订《房屋买卖协议》，之后反诉原告将涉案房屋交付给反诉被告使用。后反诉原告多次向王坛镇政府及村委要求申请新的宅基地，但由于反诉被告一直未就涉案房屋办理过户手续，导致反诉原告无法再申请新的宅基地。反诉原告为此多次找领导等反映情况，要求解决住房问题，但一直没有回复。无奈之下，反诉原告于2013年11月7日向绍兴市柯桥区人民法院提起诉讼，要求确认《房屋买卖协议书》无效，并要求反诉被告返还涉案房屋。但截止到目前，反诉被告仍旧霸占涉案房屋，导致反诉原告不能及时入住，反诉原告一家只能在外租房居住。反诉原告认为，《房屋买卖协议书》及相关附件之所以会无效，完全是因为反诉被告强行要求购买反诉原告的房屋所致，且在涉案房屋交付后，反诉被告未能及时解决反诉原告的住房问题，且绍兴市柯桥区人民法院作出（2013）绍民初字第3808号民事判决后，反诉被告仍旧强行霸占涉案房屋，故反诉原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告自2002年8月7日起至实际腾退房屋之日期间占用房屋的费用，暂计50000元（最终金额以相关部门出具的鉴定报告为准）；2、本案诉讼费用、鉴定费用等由反诉被告承担。反诉被告汽运公司答辩称：1、双方之间系单纯的房屋买卖关系，既然法院已经定性为无效，汽运公司也表示尊重。2、反诉原告作为出卖方，明知涉案房屋不能买卖，仍将房屋卖给汽运公司，反诉原告应当是主要过错方。3、汽运公司没有对反诉原告作任何承诺，能否批出宅基地是镇政府和区政府的事情，与汽运公司没有关系。本院经审理查明，被告系绍兴市柯桥区王坛镇王坛村村民。2002年，原绍兴县人民政府决定对全县客运班线实施公交化改造，原告在王坛开设了公交线路，并在绍甘线35km处设立了公交车站站点。被告的住房位置在公交车站附近。原告遂向被告购买其住房作为公交车站用房，被告起初未应允。后在镇政府、村委等多方协调下，由原绍兴县王坛镇王坛村民委员会作为鉴证方，被告（合同乙方）于2002年8月7日与原告（合同甲方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定：甲方向乙方购买座落于绍甘线35km王坛岭脚下，房屋为二楼二底（包括侧厢及部分附房），共计建筑面积197.33平方米（其中有权证的为161.33平方米，其他36平方米）住房一幢；房屋出让价格为105000元；在协议签订之日三天内甲方先支付乙方房屋出让价的30%计31500元，乙方在8月底前将房屋腾空交付甲方，经甲方验收后再支付房屋出让价的50%计52500元，其余款项在全部权证过户手续办妥后三天内一次性付清。合同还对其他事项作了约定。2003年6月23日，原、被告签订《补充协议书》一份：约定甲方将房款余款10000元在补充协议签订后3日内一次性支付给乙方，乙方保证今后无条件配合过户。嗣后，原告向被告付清了全部购房款。因原、被告就涉案房屋一直未能办理过户手续，2010年2月5日，王坛镇政府召集原、被告双方及王坛镇王坛村民委员会进行了协商，并由各方签字达成《协调会议纪要》，载明：现有房屋五年内维持现状不变，五年内涉案房屋仍由原告所有和使用，五年后若不能正常过户，则归还给被告，被告将房款归还给原告。另查明，涉案房屋中建筑面积161.33平方米的房屋已领取产权证，其证号为绍字第786号，所有权人为被告，另一间附房36平方米（无权证）。该涉案房屋所在土地性质为集体。现该房屋为原告员工作为餐厅、休息室等使用。在涉案房屋的内部结构上，原告进行了一定的改造。其中原先的楼梯已拆除，内部房间已打通。房屋内水表、电表、有线电视的户名原先登记在被告名下，现以原告名义进行了重新安装。被告于2013年11月7日向本院提起诉讼，要求确认原、被告签订的《房屋买卖协议书》、补充协议及协调会议纪要等相关协议无效，汽运公司立即返还座落于王坛镇绍甘线35km王坛岭脚下的涉案房屋。本院于2014年3月31日作出（2013）绍民初字第3808号民事判决书，判决：一、确认陶新建与绍兴市汽车运输集团有限公司于2002年8月7日签订的《房屋买卖协议书》、于2003年6月23日签订的《补充协议书》无效；二、绍兴市汽车运输集团有限公司应于本判决生效后十日内返还陶新建座落于绍兴市柯桥区王坛镇绍甘线35km王坛岭脚下（王坛镇镇西路）的房屋一处（包括绍字第786号房屋所有权证载明的建筑面积为161.33平方米的房屋以及无产权登记的36平方米附房）；三、驳回陶新建的其他诉讼请求。原告汽运公司不服一审判决，上诉至绍兴市中级人民法院，后中级法院判决：驳回上诉，维持原判。原告汽运公司迄今未将涉案房屋返还给被告陶新建。以上事实，由原告提供的《房屋买卖协议书》、《补充协议书》、（2013）绍民初字第3808号民事判决书，被告提供的（2013）绍民初字第3808号民事审判笔录以及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院（2013）绍民初字第3808号生效民事判决书已经确认：原、被告于2002年8月7日签订的《房屋买卖协议书》、于2003年6月23日签订的《补充协议书》无效；绍兴市汽车运输集团有限公司应于本判决生效后十日内返还陶新建座落于绍兴市柯桥区王坛镇绍甘线35km王坛岭脚下（王坛镇镇西路）的房屋一处（包括绍字第786号房屋所有权证载明的建筑面积为161.33平方米的房屋以及无产权登记的36平方米附房）。故原、被告双方签订的房屋买卖合同及相关协议无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，现（2013）绍民初字第3808号生效民事判决书已经判令原告返还被告涉案房屋，被告亦应当返还原告购房款105000元。本案中，原告的损失为购房款的相应利息，被告的损失为相应的房屋使用费，原告主张的房屋差值部分，不属于因房屋买卖合同无效所导致的直接损失。对于原、被告双方的损失，因双方在签订房屋买卖合同过程中均存在过错，故本院酌情认定双方对各自的损失各自承担，本院对原、被告双方的评估申请均不予准许。综上，本院对原、被告双方合理部分诉讼请求予以支持，不合理部分诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告陶新建应返还原告绍兴市汽车运输集团有限公司购房款105000元，款限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告绍兴市汽车运输集团有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告陶新建的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告绍兴市汽车运输集团有限公司负担441元，被告陶新建负担1159元，被告应负担部分限于本判生效后七日内向本院交纳；反诉案件受理费525元（减半交纳），由反诉原告陶新建负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［对本诉部分，在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3200元，对反诉部分，在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费525元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。代理审判员 樊文斌二〇一五年一月十三日书 记 员 骆俊斌 更多数据：