（2014）榆中民一终字第00285号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-03-24
案件名称
崔某某与榆林市春苑农贸市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省榆林市中级人民法院
所属地区
陕西省榆林市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔某某,榆林市春苑农贸市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榆中民一终字第00285号上诉人（原审原告、反诉被告）崔某某。委托代理人高某某，陕西鸿鹏律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）榆林市春苑农贸市场有限公司。法定代表人郇某某。委托代理人张某某、李某某，陕西富能律师事务所律师。上诉人崔某某、上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，均不服榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00983号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，榆林市春苑农贸市场经相关行政部门批准修建。2011年4月1日，崔某某（乙方）与榆林市春苑农贸市场有限公司（甲方）签订《市场承包经营合同》，约定：第一条承包范围：按照市政规划，甲方将除市场南楼外所有建筑承包给乙方，具体地界按有关部门规定执行。第二条承包期限：承包期限为8年，自2011年4月1日至2019年3月31日止。承包期满后，由甲方提出承包方案，在同等条件下，乙方优先承包。第三条承包费及支付方式：承包费从2011年4月1日至2016年3月31日止，每年人民币400万元，从2016年4月1日至2019年3月31日每年人民币460万元。在本合同双方签字生效后，乙方需交付甲方风险保证金人民币50万元，承包费按年支付，每年到期20日前乙方将承包费一次划入甲方指定账户。在承包期间乙方风险保证金不得提取，不计息，本合同终止时，乙方向甲方移交资产设施及市场经营管理权，由甲方对市场进行全面检查验收，经甲方验收后十日内退回乙方风险保证金人民币50万元，风险保证金不计息。第五条责任：承包期间内发生的一切安全责任事故（因甲方原固定建筑质量原因造成的安全事故除外）及市场管理中出现任何矛盾问题均由乙方处理承担，甲方不承担任何责任。第六条甲方的基本权利与义务：（1）由甲方负责办理春苑农贸市场运营所需的各种执照，在承包期间内甲方给乙方提供相关证件，但对外业务及证件使用必须经甲方同意后办理，所产生的费用由乙方承担。（4）甲方不得干涉乙方的正常经营活动。第七条乙方的基本权利与义务：（2）乙方应按照承包合同约定按时交纳承包费。（6）乙方在承包期内，未经甲方书面同意，不得擅自将市场整体转包他人。（7）乙方在承包期内，若需对市场进行改造装修或添置固定资产，须将方案报给甲方，征得甲方同意后乙方可运行。承包期满或合同解除后，上述资产无偿移交甲方，甲方拥有所有权。第八条经营监管：（3）乙方给商户签订租赁合同时，房费必须逐年收取，甲方有权复检乙方签订出去的合同。第九条违约责任：（1）乙方若不能按时交纳承包费，应按欠缴数额5‰每天向甲方交纳滞纳金；如果累计拖欠承包费和滞纳金总额达到风险保证金数额时，甲方有权解除合同，收回市场管理权，重新对外承包，并扣除乙方风险保证金。（2）如乙方在甲方不知情的情况下，擅自将市场转包他人经营时，甲方有权解除合同，并扣除乙方风险保证金。第十条任何一方违约付对方违约金50万元。第十一条本合同未尽事宜经双方协商可以做出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定其他事项。2011年5月25日，崔某某（乙方）与榆林市春苑农贸市场有限公司（甲方）签订市场承包经营合同附加合同书，约定：第一条经营监管与责任：乙方在承包经营期间内要在甲方的监管下经营并承担相应责任（监管内容按主合同第八条内容为准），如若乙方不承担责任，甲方有权解除承包经营合同并扣除保证金。第二条安全问题：乙方施改设施的安全问题由乙方自己承担，合同期满后，乙方不得将设施私自拆除、必须经甲方同意后方可做出决定。第三条管理问题：在每年的二月份开发商（甲方）将向商户公示市场管理权的转移情况，商户在确定市场的管理所有权之后签订新的合同。甲方在给乙方承包期间内，移交专用章（榆林市春苑农贸综合批发市场建材招商办公室），乙方在甲方同意后方可使用专用章（榆林市春苑农贸综合批发市场建材招商办公室）。甲方在每年的一月份到二月份期间收回乙方的专用章（榆林市春苑农贸综合批发市场建材招商办公室）。如果乙方给商户签订的合同无误，在甲方的监管下使其与商户签订新的合同。第四条违约责任：在每年的三月一日前乙方要如数缴纳承包费，如果到期不缴纳或者缴纳金额不足，开发商将收回市场管理权，包括给商户签订新的合同。合同还约定其他事项。春苑农贸市场将租赁物给崔某某承包，崔某某按照合同的约定向春苑农贸市场交纳了风险保证金人民币50万元并交纳了第一年度2012年的租赁费400万元，对第二年度2013年的租赁费400万元也予以交纳。在审理期间，经核对第一年度租赁费崔某某于2011年3月20日至2011年5月6日即租赁初始陆续向春苑农贸市场支付租赁费400万元，未按租赁合同约定，在第一年租赁期满前20日交纳。第二年度租赁费崔某某于2012年3月6日至2012年5月陆续向春苑农贸市场支付400万元，亦未按租赁合同约定，在第二年租赁年度期满前20日一次性交纳。崔某某第三年度的租赁费已交纳259.9086万元，春苑农贸市场自行收取25户商户的租金人民币63.796万元，共计人民币323.7046万元。崔某某应交纳第三年度（2013年4月1日起至2014年3月30日止）租赁费400万元，已交纳人民币323.7046万元，下欠租赁费人民币76.2954万元（400万元-323.7046万元=76.2954万元）。原审法院认为，崔某某与榆林市春苑农贸市场有限公司签订的市场承包经营合同及市场承包经营合同附加合同书均系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法均应确认为有效合同。崔某某主张继续履行双方签订的上述合同，春苑农贸市场主张解除上述合同，根据双方履行合同的情况，崔某某已将2013年度租赁费大部分交清，履行了合同主要义务，未构成根本违约，不具备解除合同的法定条件，故崔某某主张履行合同的请求予以支持，春苑农贸市场主张解除合同的请求不予支持；崔某某主张春苑农贸市场赔偿其经济损失210万元，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持；春苑农贸市场主张解除合同虽不能支持，但其请求崔某某交纳租赁费的诉讼请求应予支持。根据双方租赁合同的约定，租赁费按年支付，每年到期20日前，承包人将租赁费一次性划入春苑农贸市场指定的账户。但双方在实际履行过程中崔某某交纳第一年度、第二年度各400万元租赁费均不是按照合同约定“承包费按年支付，每年到期20日前乙方将承包费一次划入甲方指定账户”的方式进行交纳，而事实上是第一年度租赁费崔某某于2011年3月20日至2011年5月6日陆续向春苑农贸市场交清。第二年度租赁费于2012年3月6日至2012年5月陆续交清。故双方在实际履行过程中已将租赁费的交纳时间进行了变更即每个租赁年度的初始即开始交纳。所以，第四年度租赁费应从2014年3月开始交纳。故崔某某应向春苑农贸市场交纳第四年度租赁费400万元，另崔某某拖欠第三年度的租赁费76.2954万元，计人民币476.2954万元，应向春苑农贸市场交清。同时，春苑农贸市场主张崔某某向其支付违约金人民币50万元的反诉请求，没有事实依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、崔某某与榆林市春苑农贸市场有限公司签订的市场承包经营合同及市场承包经营合同附加合同书有效，继续履行。二、本判决生效后三十日内，由崔某某付给榆林市春苑农贸市场有限公司到期租赁费人民币476.2954万元。三、驳回崔某某的其他诉讼请求。四、驳回榆林市春苑农贸市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23650元，由崔某某负担23550元，榆林市春苑农贸市场有限公司负担100元。反诉费17450元，由榆林市春苑农贸市场有限公司负担450元，由崔某某负担17000元。上诉人崔某某上诉称，一、原判决认定的部分事实有误。原判决认定“崔某某第三年度的租赁费己缴纳259.9086万元，春苑农贸市场自行收取25户商户的租金等人民币63.796万元，共计人民币323.7046万元，下欠76.2954万元”有误。事实上，截止本案一审判决前，上诉人崔某某己给上诉人农贸市场缴纳第三个年度的租赁费409.2936万元（包括春苑农贸市场违约擅自收取商户的租赁费）。原判决对第三年度已缴租赁费数额认定错误，导致错误判决由上诉人崔某某再向农贸市场缴纳第三年度76.2954万元租赁费。二、原判决采信证据存在偏差。一审审理期间，上诉人崔某某向法庭提交了第1号至第11号证据，证明未到缴纳第三年度租赁费的前提下，上诉人农贸市场乱发通知、雇佣保安人员、严重扰乱市场经营管理秩序、擅自向商户收取租赁费、随意给商户减免租赁费、随意向外人出租已给上诉人崔某某出租的市场摊位、非法制止商户向上诉人缴纳合理的租赁费等违约行为，此系列证据内容真实，来源合法，证据相互印证，形成锁链，完全能够证明上诉人春苑农贸市场严重违约的事实，一审判决依法应当采信。三、原审法院未判决上诉人农贸市场因违约应赔偿上诉人崔某某的经济损失及违约金，明显错误。本案双方当事人争议的主要焦点是租赁费的支付方式。而原《市场承包经营合同》第三条及《附加合同》第四条对租赁费交纳期限约定十分明确，即每年到期前20日前（每年3月1日前）如数缴纳租赁费。上诉人农贸市场对此错误理解并要求上诉人崔某某预交下一年度的租赁费，及非法要求市场商户直接与其签订租赁合同并缴纳租赁费，不允许商户与上诉人签订合同并缴纳租赁费等严重违约行为给上诉人崔某某造成严重损失。一审判决以“双方在实际履行过程中己将租赁费的缴纳时间进行了变更即每个租赁年度的初始即开始缴纳”为由，判由上诉人崔某某预先支付上诉人春苑农贸市场下年度租赁费，但对上诉人春苑农贸市场严重违约行为只字未提。一审判决由上诉人预付第四年度租赁费400万元，没有法律依据，依法应予改判。四、一审判决超出当事人的诉讼请求。上诉人春苑农贸市场的反诉的诉请是“依法判令反诉被告向反诉原告支付从2013年4月1日起至合同解除之日止期间的承包费”，而一审判决由上诉人提前一年预支2015年4月1日之前的租赁费，超出了上诉人农贸市场的反诉请求。综上，请求二审法院依法撤销榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00983号民事判决第二项、第三项；依法改判上诉人春苑农贸市场赔偿因违约给上诉人崔某某造成经济损失210万元，并承担违约金50万元；依法确认上诉人农贸市场严重违约导致《市场承包经营合同》及《市场承包经营合同附加合同书》不能履行并予以解除，由上诉人春苑农贸市场赔偿上诉人崔某某因解除合同后的经济损失（按8年承包期投资部分）；由上诉人农贸市场承担一、二审全部诉讼费用。上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司答辩称，对于一审法院证据采信没有异议。上诉人崔某某认为2013年租赁费已经交付，但一审时其未能提供任何相关证据予以证明，2013年的租赁费尚未支付，双方于2011年签订的合同，2011年到2012年租赁费崔某某已交纳，而2013年的租赁费是应该在2012年年初交付的。退一步讲，按照崔某某的理解，合同也已具备解除条件。对于损害赔偿问题，一审时上诉人农贸市场的答辩状中已阐述清楚。上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司上诉称，一审判决以上诉人崔某某未构成根本违约，不具备合同解除条件为由驳回上诉人解除合同的诉请错误，依法应予纠正。上诉人农贸市场对一审法院错误解释承包费支付时间有异议，对不予认定上诉人崔某某违约行为有异议，上诉人农贸市场认为本案不仅具备合同约定的解除条件而且具备法定解除条件。理由如下：上述承包合同第三条约定：“承包费按年支付，每年到期20日前乙方将承包费一次划入甲方指定账户”。第九条第（1）项约定“累计拖欠承包费和滞纳金总额达到风险保证金数额（50万）时，甲方有权解除合同，收回市场管理权，重新对外承包，并扣除乙方风险保证金”。第十条约定：“任何一方违约付对方违约金50万元整”。附加合同第四条约定：“在每年的三月一日前乙方要如数缴纳承包费，如果到期不缴纳或缴纳金额不足，开发商将收回市场管理权，包括给商户签订新的合同”。由此可见，双方明确约定了合同的解除条件，即崔某某迟延支付承包费数额达到50万元时，上诉人春苑农贸市场有权依据约定解除合同，收回市场。一审法院在判决中认为合同约定租赁费在“租赁期满前20日交纳”错误，前有所述，承包合同约定“每年到期20日前”交纳，附加合同约定“在每年的三月一日前”缴纳，现双方当事人对“到期”解释有争议，上诉人农贸市场认为“到期”应解释为“到每一租赁或承包年度开始之期”，依据双方之后签订的附加合同约定、租赁市场惯例，以及上诉人崔某某在租赁或承包年度开始之初支付承包费的事实可见，上诉人崔某某在每一租赁或承包年度开始之期支付租赁费更符合双方当事人的真实意思表示，故而应认定上诉人崔某某应当于每一租赁年度或承包年度开始之期向上诉人支付承包费。现上诉人崔某某不仅未在每一年度开始之期即三月一日前缴纳承包费，而且在年度期满之后也未向上诉人如数缴纳承包费，上诉人崔某某的行为已构成严重违约，致使上诉人农贸市场订立合同的根本目的不能实现，故本案不仅满足约定解除合同条件，而且满足法定解除合同条件。综上请求：1、依法维持榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00983号民事判决中第二项、第三项，撤销第一项、第四项。2、判令解除双方当事人于2011年4月1日签订的《市场承包经营合同》及2011年5月25日签订的《市场承包经营合同附加合同书》，判令上诉人崔某某于2015年3月31日之前向上诉人腾交春苑农贸市场。3、上诉人崔某某向上诉人春苑农贸市场支付违约金50万元。4、本案诉讼费由上诉人崔某某承担。上诉人崔某某答辩称，其答辩意见以上诉状为准。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审查明的事实一致，故本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人崔某某、榆林市春苑农贸市场有限公司均上诉请求解除双方于2011年4月1日签订的《市场承包经营合同》及2011年5月25日签订的《市场承包经营合同附加合同书》，表明双方均不愿继续履行合同内容，根据双方当事人意思自治原则，本院对《市场承包经营合同》及《市场承包经营合同附加合同书》依法予以解除。在合同解除后，本案争议的焦点为：一、上诉人崔某某支付的租赁费中是否应该去除南楼的租赁费40万元；二、租赁费的交纳期限，哪一方存在违约情形，及损失情况。关于争议焦点一，双方对于上诉人崔某某第三年度已交纳租赁费数额299.9086万元均无异议，双方争议的主要焦点是299.9086万元中是否包括南楼的40万元租赁费，双方均认可南楼的租赁合同已经履行完毕，上诉人崔某某已将南楼交回出租人郇某某，故应当认定上诉人崔某某优先支付了南楼的租赁费40万元为宜，即上诉人崔某某实际向上诉人农贸市场交纳的租赁费为259.9086万元，上诉人农贸市场向商户收取的租赁费为63.796万元，上诉人崔某某未提供证明上诉人农贸市场向商户收取租赁费87.479万元的证据，故原审法院以农贸市场实际向商户收取的租赁费数额，确定本案租赁费交纳情况，判决上诉人崔某某支付上诉人农贸市场2013年度的租赁费76.2954万元正确，本院依法予以确认。关于争议焦点二，双方对于合同约定的租赁费交纳期限的理解存在争议，上诉人崔某某认为应该在每年租赁期限到期前20日前交纳，而上诉人农贸市场则认为每一租赁或承包年度开始之期交纳租赁费。对此本院认为应结合上诉人崔某某向上诉人农贸市场交纳租赁费的实际情况予以确定，2011及2012年度的租赁费上诉人崔某某均于当年租赁期限开始之初交清，故认定双方约定租赁费交纳期限为每年到期20日前交下一年度的租赁费，既符合双方以往的租赁费交纳情况亦符合租赁市场租赁费于租赁期限开始前或开始初的交纳习惯，故原审法院判决上诉人崔某某支付第四租赁年度的租赁费并无不当。由于双方均要求解除合同，且上诉人农贸市场原审时反诉请求崔某某支付租赁费至合同解除之日，故双方签订的合同解除后，涉案租赁费应当予以更正。上诉人崔某某上诉称应判决春苑农贸市场赔偿因违约给其造成的经济损失210万元，但其并没有提供210万元损失的具体内容、各项损失的数额以及上诉人农贸市场的行为与其损失存在因果关系的有效证据，依据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，原审判决驳回上诉人崔某某的该项诉讼请求并无不当。上诉人崔某某请求对方支付违约金人民币50万元的主张，经查，上诉人崔某某在一审时并没有提起相应诉讼请求，属于在二审中增加的独立诉讼请求，因双方未能达成一致调解意见，因此，对崔某某的上述请求，本院依法不予审查。因合同约定不明，双方对于租赁费的交纳时间存在理解差异，故对上诉人春苑农贸市场诉请崔某某支付违约金人民币50万元的主张依法不予支持。上诉人崔某某主张的其投资修建的彩钢房等设备的投入，合同解除后，双方应另行协商处理，协商不成，可另案主张。二上诉人的其他上诉理由及请求无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：1、维持榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00983号民事判决第三、第四项；2、撤销榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00983号民事判决第一项，改判为，解除上诉人崔某某与上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司于2011年4月1日签订的《市场承包经营合同》及2011年5月25日签订的《市场承包经营合同附加合同书》；3、变更榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00983号民事判决第二项为，本判决生效之日起三十日内，由上诉人崔某某向上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司支付2013年4月1日起至合同解除之日的租赁费（其中2013年4月1日起至2014年3月31日的租赁费为76.2954万元，2014年4月1日起至合同解除之日的租赁费以年租赁费400万元为标准计算每日租赁费。）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照中国人民银行同期同类贷款利率支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23650元，由上诉人崔某某负担23550元，由上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司负担100元，反诉费17450元，由上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司负担450元，由上诉人崔某某负担17000元；二审案件受理费36400元，由上诉人崔某某负担27600元，由上诉人榆林市春苑农贸市场有限公司负担8800元。本判决为终审判决。审 判 长 韩燕妮审 判 员 贺金丽代理审判员 吴凤凤二〇一五年一月十三日书 记 员 康 娜 微信公众号“”