（2014）黎民初字第402号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-06-03
案件名称
陈琦丽诉江西宝德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案一审民事判决书
法院
黎川县人民法院
所属地区
黎川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈琦丽,江西宝德房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第六十一条，第六十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
江西省黎川县人民法院民 事 判 决 书（2014）黎民初字第402号原告陈琦丽。委托代理人邓为民，江西诚浩律师事务所律师。被告江西宝德房地产开发有限公司。法定代表人李治平，董事长。委托代理人余胜富，男，该公司业务经理。原告陈琦丽与被告江西宝德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月21日立案受理。依法由代理审判员喻文勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓卫民、被告委托代理人余胜富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈琦丽诉称：2011年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发、建设的位于黎川县日峰镇日峰商业步行街公安局安置房的105、106号两孔商铺，并约定商铺内加建的阁楼另按成本价计算。2012年3月10日，原告按被告要求将“店面隔层代建工程款”68，000元预付给了被告。2012年12月9日，原告接受商铺时，见商铺内加建的阁楼仅是现浇一块面积约100㎡的水泥板而已，其建造成本不超过8000元。原告交房给租赁方后，租赁方装修时建造了通往阁楼的楼梯。原告为要回多付的“代建工程款”多次与被告交涉未果。2014年3月13日，原告向黎川县人民法院诉请被告返还该“代建工程款”。江西中祥监理公司为此出具了《建设工程决算编制表》，审核原告该两孔商铺隔层板造价为6964.28元。诉讼中，被告谎称楼梯是其建造，法院据此以证据不足为由未支持原告该返还诉请。原告为此完善证据，再次起诉，要求判令被告向原告返还代建商铺阁楼多付的预付款60，000元。被告江西宝德房地产开发有限公司辩称：原告支付阁楼代建工程款68，000元属实，“加建的阁楼另按成本价计算”是指按被告交给他人承建的成本计算，即按680元／㎡计算，共100㎡，成本价应为68，000元，无须再返还。被告未谎称阁楼楼梯是被告建造。原告为支持其主张提供了以下证据：证据一，原告身份证、被告企业信息，证明原、被告主体资格。证据二，商品房买卖合同、收据、发票，证明原告向被告购买商铺的事实及代建商铺阁楼按成本价计算的事实。证据三，建设工程决算编制书，证明阁楼隔层板造价为6964.28元。证据四，黎川县人民法院（2014）黎民初字第116号民事判决书，证明双方买卖商铺及代建阁楼的事实。证据五，租赁合同书，证明交房时间为2012年9月20日。被告对证据一、二、四质证无异议，本院予以确认。对证据三，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据仅能证明阁楼隔层板造价为6964.28元，而双方约定的代建项目不仅是阁楼隔层板。被告对该证据资格及证明阁楼隔层板造价为6964.28元无异议，本院予以确认。因该证据系原告自行委托制作，无法认定其包含原、被告双方约定的全部代建项目。对证据五，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，但认为该证据不能证明交房时间为2012年9月20日。被告对该证据资格无异议，本院认定其为证据，但该证据仅能证明原告自2012年9月20日始将日峰商业步行街的商铺出租给他人，不能证明确切交房时间，故对原告认为交房时间为2012年9月20日的主张不予采信。被告为支持其主张提供了证据建筑工程施工合同、补充合同，证明代建阁楼成本价按680元／㎡计算，共100㎡，成本价应为68，000元原告对该组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为该合同主体无建设施工资质，合同应无效。无法确定其真实性，补充合同中的费用包含处理相邻关系的费用，代建阁楼不属于这里面的费用。该证据系书证原件，且其为被告合法持有，依法向本院提交，内容与本案诉争阁楼有关，原告虽有异议，但无足以反驳的相反证据，本院确定其为证据。该证据能证明被告与刘金根签订合同约定包含诉争阁楼在内的建设项目按建筑面积比照680／㎡确定价款，但因缺乏其他证据证明该价款的实际发生及金额等内容，仅凭该证据而认定诉争阁楼成本价为68，000元尚不充分，故对被告以此认为代建阁楼成本价为68，000元的主张不予采信。根据原、被告的举证、质证以及本院的认证，结合原、被告庭审陈述，可以认定以下事实：2011年9月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发、建设的位于黎川县日峰镇日峰商业步行街公安局安置房的105、106号店面，并约定店面阁楼层另按成本价计算。2012年3月10日，原告支付被告店面阁楼隔层代建工程款68，000元。2012年9月8日，被告将店面钥匙交给原告。2014年3月13日，原告向本院起诉被告归还店面阁楼预付款61，000元。2014年5月4日，原告自行委托江西中祥建设监理有限公司出具《建设工程决算编制表》认定阁楼隔层板造价为6964.28元。2014年8月21日，本院以证据不足为由驳回了原告要求被告归还代建工程款61，000元的诉讼请求。另查明，被告与刘金根分别于2010年11月30日、2011年11月26日签订《建筑工程施工（内部）承包合同》、《补充合同》，约定包含诉争阁楼在内的建设项目按建筑面积比照680／㎡确定价款。本院认为，本案当事人双方就代建店面阁楼层一事仅约定“另按成本价计算”，对价款的确定及支付等内容没有具体约定，根据法律规定，当事人对此可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。由于当事人双方对此无法协议补充，根据“按成本价计算”文义，结合当事人双方交易事实及一般交易习惯，被告应在交付代建阁楼时向原告计算确定阁楼代建工程款，然后双方在原告已支付的代建工程款68，000元的基础上进行多退少补。因阁楼代建成本计算为被告义务，且被告具体负责阁楼代建事宜，应由被告就阁楼代建成本计算承担举证责任。本案中，关于诉争阁楼代建成本的计算确定。江西中祥建设监理有限公司于2014年5月4日出具《建设工程决算编制表》认定阁楼隔层板造价为6964.28元，但因该鉴定系原告单方委托，无法确定其是否包含诉争阁楼代建项目的全部内容。被告与刘金根签订合同约定包含诉争阁楼在内的建设项目价款计算，但因缺乏其他证据证明诉争阁楼代建款的实际发生及金额等内容，仅以此认定诉争阁楼代建成本为68，000元尚不充分。总之，至今尚无充分证据证明原、被告已计算确定诉争阁楼代建成本，应由被告承担举证不能的不利后果。原、被告于2012年9月8日就已对诉争阁楼进行了交付，但至今尚未计算确定诉争阁楼代建成本，被告收取代建工程款没有依据，应先予以退还。原告自认诉争阁楼代建成本价不超过8000元，要求被告归还代建工程款60，000元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告江西宝德房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告陈琦丽代建工程款60，000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1300元，减半收取为650元，由被告江西宝德房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。代理审判员 喻文勇二〇一五年一月十三日书 记 员 占志微 更多数据：搜索“”来源：