（2015）钦北民初字第44号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-07-13

案件名称

牛朝霞与钦州市宏基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

钦州市钦北区人民法院

所属地区

钦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

牛朝霞,钦州市宏基房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第二十七条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款

全文

广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院民事判决书（2015）钦北民初字第44号原告牛朝霞。委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。被告钦州市宏基房地产开发有限公司，住所地：钦州市钦北区赛格新时代广场三单元801室。法定代表人冯本现，总经理。委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。原告牛朝霞与被告钦州市宏基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月22日受理后，依法由审判员常秀慧适用简易程序独任审理，于2014年11月14日、2014年12月5日公开开庭审理了本案。书记员翟培可担任记录。原告的委托代理人劳英波，被告的委托代理人班霍、王世和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛朝霞诉称，2013年5月30日，原告到被告的售楼中心签订《商品房买卖合同》，向被告购买了由被告开发建设的宏基.御堤湾第7#903号房屋，总房价为317621元，原告依约向被告一次性付款。根据合同的约定，被告本应于2014年1月19日前将房屋交给原告使用，但至今被告也没有交房给原告，违反了合同的约定，按照双方的合同约定，被告逾期交房的，被告应按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。截至2014年10月8日，被告共逾期交房261天，违约金共计24873.3元。为了维护原告的合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令被告向原告支付违约金24873.3，暂从2014年1月20日计至2014年10月8日止，以后依法按每日已交房款的万分之三延计至被告交房为止。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、身份证，证明原告的基本身份情况，是适格的诉讼主体；2、电脑咨询单，证明被告工商登记注册情况，是适格的诉讼主体；3、商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关系以及关于逾期交房的相关约定；4、收据，证明原告向被告支付全部房款的事实。5、建设项目答复通知书，证明被告开发建设的商品房未通过竣工验收。被告钦州市宏基房地产开发有限公司辩称，一、被告出售的宏基.御堤湾5#、7#楼经相关单位验收合格，符合交房条件。1、被告出售的宏基.御堤湾5#、7#楼经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同进行验收，结论为工程质量验收合格。钦州市公安消防支队对答辩人出售的宏基.御堤湾3-7#楼主楼、1-8#楼地下室进行消防验收，结论为合格。可见，被告出售的宏基.御堤湾5#、7#符合交房条件。2、原告主张以取得工程竣工验收备案表作为交房条件依法不应支持。被告开发的项目分多期建设，原告属于第一期业主，项目相应配套不可能一期工程内完成，原告主张以取得工程竣工验收备案表作为交房条件，既不现实也无必要。二、根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告可以延期交房83天。被告与原告于2013年5月30日签订了《商品房买卖合同》，约定了被告于2014年1月19日前将房屋交付给原告使用，同时在合同附件四第8条第2款、第3款、第4款约定，被告可根据以下事实予以延期交房。1、从2013年5月30日起至2014年1月19日止，根据钦州市气象科技服务中心出具的证明及监理方提供的现场监理工程日志进行统计，因天气、停电、停水等原因导致被告一共停工了43天，2、被告按照钦州市住房和城乡建设委员会文件关于印发2013年高考期间建筑施工噪音管理工作方案的通知，在2013年高考期间一共停工5天。3、在施工过程中，钦州市住房和城乡建设委员会批准了被告的变更规划、设计导致工期延长了15天。4、因政府市政道路河滨东路没有按时竣工，客观上也给被告的工程项目施工造成一定影响，延误了工期20天。三、2014年4月26日应视为被告交房的时间。被告不仅于2014年4月15日在钦州日报上登载了宏基.御堤湾5号楼、7号楼的交房公告，公告被告定于2014年4月26日交房给原告，而且被告于2014年4月17日也通过邮政快递向原告送达入伙通知书。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四中补充协议第15条第3款约定，2014年4月26日应视为被告的交房日。综上所述，原告诉请延期交房的时间应算至2014年4月26日止，即从2014年1月20日算至2014年4月26日止，一共是97天，按合同约定被告可以顺延83天，扣除后，被告实际延期天数为14天，原告牛朝霞诉请被告支付逾期交房的违约金24873.3元与事实不符。被告为其辩解，向本院提交的证据有：1、建设工程质量、竣工验收意见书、建设工程消防验收意见书，证明被告出卖的房屋已符合交房条件；2、公告、国内特快专递邮件详情单，证明被告通知原告于2014年4月26日交房；3、钦州市气象科技服务中心证明，证明被告因雨天导致延期交房；4、监理日志，证明被告因雨天等原因导致延期交房；5、钦州市住房和城乡建设委员会的文件，证明在2013年高考期间（即2013年6月4日至6月8日止）一共暂停施工5天，导致被告延期交房；6、钦州市开发投资集团有限公司复函（钦投函（2014）179号），证明因政府市政道路河滨东路没有按时竣工，导致被告延期交房20天；7、交房验收确认表，证明原告于2014年10月26日办理交房手续；8、关于申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸一套，证明钦州市住房和城乡建设委员会批准被告变更建设规划，被告可延期交房15天。本案证据经过开庭质证，本院认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4、没有异议，予以认定。被告对原告提供的证据5有异议，认为原告没有提交原件，对其真实性不予认可，不能作为定案依据。本院认为证据5没有原件核对，不予认定。原告认为被告的证据1不是竣工验收备案表，不能作为交房条件，双方约定交房日期为2014年1月19日，证据1是2014年5月30日取得，已经超过了交房时间，证据上的监理单位、发包单位、设计单位、施工单位均是被告聘请的，与被告有利害关系。本院认为证据1的真实性可以认定；原告对证据2的真实性没有异议，但认为原告并没有看到公告，也没有收到该快递，原告在诉讼阶段知悉被告要交房，但由于被告没有取得竣工验收备案表，被告不具备交房条件，原告刊登公告的时间早于工程竣工验收时间，不具备合法性。本院认为，证据2能够证实被告通知原告交房，对其真实性可以认定；原告对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，根据合同约定因天气原因，经监理方认可后，需要被告在交房前15天内通知原告认可后才能作为逾期交房的依据，证据3不能成为被告逾期交房的依据。本院认为，证据3是钦州市气象部门出具的证明，原告对其真实性也没有意见，本院确认证据3的真实性。原告对证据4的真实性、合法性和关联性都有异议，监理日志仅有记录人签字，没有监理公司公章或者签字人的身份信息等予以佐证，无法确认其真实性，下雨天有多种类型，只有在大雨、中雨造成窝工才能因雨天逾期交房，根据合同约定，被告需要书面告知原告，被告没有履行告知义务，不能成为其延期交房的依据，本院认为证据4监理日志的记录人是陈秀朝，本院依职权查证陈秀朝确实为监理公司委派到宏基.御堤湾项目的监理员，本院确认其真实性；原告对证据5真实性没有异议，高考时间为6月7日、8日，停工时间应该为2天，而非5天，本院认为，对证据5的真实性予以认定；原告对证据6真实性没有异议，对证明内容有异议，该证据是2014年5月份出具的，在时间上并不能证明该道路延期竣工阻挠被告施工，该证据无法证明道路修筑妨碍被告施工造成延期，不能成为被告延期交房的证据，本院认为被告6的真实性可以认定，但该证据不足以证明道路修筑妨碍被告施工，原告的质证理由成立，该证据不能成为被告延期交房的依据；原告对证据7真实性没有异议，但认为原告在知道被告没有建设好配套设施，没有取得竣工验收备案表，原告当时作出了不予收房的行为表示，该证据无法证明被告的交房时间，本院认为证据7经原告签字确认，予以认定；原告对证据8中关于申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸真实性没有异议，但对证明内容有异议，不能作为被告延期交房的依据。本院认为，该证据经钦州市住房和城乡建设委员会勘察设计审查并签署“技术审查同意”意见，获得了规划部门的批准，对被告的证明目的予以采信。本院依职权调查的证据：1、陈秀朝的调查笔录、2、陈治海的调查笔录。原告认为调查笔录还不足以证实记录人是监理部门的员工。被告对调查笔录没有异议。本院认为，上述调查笔录与被告提供的证据4具有关联性，能互相印证，本院予以确认陈秀朝系广西建业中天工程咨询有限公司派到宏基·御堤湾的工程监理员。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年5月30日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的宏基.御堤湾7栋903号房，房屋总价款317621元，原告一次性付清了全部购房款。合同第八条约定了交付期限，即出卖方应当在2014年1月19日前将取得工程竣工验收备案表并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且在出卖人发生之日起60日内告知买受人的；2、合同附件四补充协议约定非出卖人原因但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、停水、停电、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工或其他政府行为导致工期延误的；3、因天气下雨及其他出卖人无法控制的，经由经理方认可的非正常因素；4、在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；以上因素出卖人应在本合同约定交付日期前15日及实际交房之日分别将结果以书面形式告知买受人。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过180日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。2014年4月15日，被告在钦州日报刊登了宏基.御堤湾的交房公告，并将入伙通知书以邮政专递的方式邮寄给了原告，原告于2014年4月18日签收了快递。2014年5月30日被告开发建设的宏基.御堤湾项目经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位共同验收合格，2014年9月9日钦州市公安消防支队出具了消防验收合格的意见书。另查明，原告于2014年10月26日办理了收房手续，领取了房屋钥匙。被告至今未取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。根据被告提交的钦州市气象证明和监理日志，因天气等因素影响施工的天数为14天，即2013年7月2日、8日、9日、26日、27日、28日，2013年8月3日、17日、20日，2013年9月4日、2013年11月11日、2013年12月14日、15日、16日；因高考停工的时间为5天，即2013年6月4日至2013年6月8日；被告申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸设计变更，经钦州市住房和城乡建设委员会勘察设计审查并签署“技术审查同意”意见，获得了规划部门的批准，可延期交房15天。以上累计34天。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方应切实认真履行合同义务。本案的争议焦点在于涉案房屋是否符合交付条件。商品房的交付，应同时满足约定的与法定的交付条件。原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定开发商交房时必须取得建设工程竣工验收备案表，同时，依据《城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”可见，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件，但本案中由于双方通过合同约定商品房交付时需要取得建设工程竣工验收备案表，故被告取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》应作为房屋交付的约定条件。根据合同第八条的约定，出卖人应于2014年1月19日前将取得工程竣工验收备案表并符合合同约定的商品房交付买受人使用，但被告未能在上述交房期限内向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，虽然被告尚未取得建设工程竣工验收备案表，房屋并不具备交付条件，但原告已经于2014年10月26日办理了房屋收房手续，并领取了房屋钥匙，原、被告的行为应视为对房屋交付条件重新作出了一致约定，因此应认定被告已经于2014年10月26向原告交付了房屋，因此，对原告主张被告至今未交房没有事实依据，本院不予支持，被告应该承担2014年1月20日至2014年10月26日期间的逾期交房违约金。根据合同第八条予以延期交房的条款，应扣减因天气、高考、规划设计变更等因素导致的工期延误34天，扣减后被告仍实际逾期交房246天。被告以停电、停水、钦州市市政道路河滨东路没有按时竣工影响项目施工为由造成工期延误的证据不足，本院不予支持。根据合同第9条的规定，逾期不超过180天，被告应当按照已付房款每日万分之二计算违约金，因此，被告支付给原告的违约金应为23440元（317621元×日万分之三×246天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告钦州市宏基房地产开发有限公司向原告牛朝霞支付2014年1月20日至2014年10月26日期间的逾期交付房屋违约金23440元；二、驳回原告牛朝霞的其他诉讼请求。案件受理费794元，减半收取211元，由原告牛朝霞承担13元，被告钦州市宏基房地产开发有限公司承担198元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕（汇款至钦州市钦北区人民法院，账号：73×××70；开户银行：中国农业银行钦州分行新兴支行）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式六份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员　　常秀慧二〇一五年一月十三日书记员　　翟培可附：适用法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。微信公众号“”