（2014）徐民终字第4001号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-04-17
案件名称
古晓蕾与张志党、束伟萍租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张志党,古晓蕾,束伟萍
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》：第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第4001号上诉人（原审被告）张志党。被上诉人（原审原告）古晓蕾。原审被告束伟萍。上诉人张志党因与被上诉人古晓蕾、原审被告束伟萍租赁合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2014）铜民初字第2294号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭进行了审理。上诉人张志党，被上诉人古晓蕾到庭参加诉讼。原审被告束伟萍经合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年1月28日，古晓蕾与徐州高等师范学校签订创业基地房屋（场地）及设施使用合同，约定徐州高等师范学校将其所有的创业场所，面积为14＋16平方米的房屋租给古晓蕾使用。租金为半年4800元，租赁期限自2011年2月1日至2012年1月31日止，期满后，双方可视具体情况续租。在本合同有效期内，古晓蕾不得对房屋进行转让、转租、抵押等违反规定的行为，也不得擅自改变公司租用场地用途，否则徐州高等师范学校可以无条件收回。另查明，2011年8月19日，古晓蕾将涉案房屋转租给束伟萍，租赁期限为2011年8月20日至2012年8月19日止，租金为每月人民币1600元，按年支付，押金2000元，待租赁期满后，无息退还。束伟萍承租期间，不得转租。任何一方如变更合同，须提前壹月通知对方，以便协商解决，协商不成，可向法院提出诉讼。如校方收回房屋，束伟萍应无条件接受，房租按实际使用时间结算。后束伟萍于今年五月期间将涉案房屋转租给张志党。再查明，2013年11月6日，徐州高等师范学校向古晓蕾发出《房屋租赁不再续租通知书》，要求古晓蕾在合同期满终止（2013年12月31日）后10日内（最迟在2014年1月10日前）搬出位于房屋等。古晓蕾收到该通知后，及时将该通知交给束伟萍。后因返还房屋产生分歧，古晓蕾诉至法院，请求判令：1、解除古晓蕾与束伟萍之间的租赁合同；2、判令束伟萍、张志党将承租的房产还给古晓蕾。原审法院认为，首先，古晓蕾主张解除其与束伟萍之间的租赁合同，有法律依据，法院予以支持，理由如下：其一，古晓蕾与徐州高等师范学校签订的租赁合同中约定不得转租，但自2011年8月19日古晓蕾将涉案房屋转租给束伟萍，在其后的两三年中，徐州高等师范学校默认了房屋转租这一事实，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。古晓蕾转租涉案房屋属于无权处分，但因徐州高等师范学校未在法定期限内提出异议，故古晓蕾与束伟萍签订的租赁合同为有效合同。其二，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，古晓蕾在与徐州高等师范学校及束伟萍签订的合同中均明确载明，承租期间不得转租。束伟萍于今年五月期间，将涉案房屋转租给张志党，故古晓蕾主张解除合同，符合法律规定，法院予以支持。其次，关于涉案房屋返还问题。束伟萍在合同明确约定不得转租，事后亦未取得古晓蕾同意的情况下，将涉案房屋转租给张志党，束伟萍与张志党之间的租赁合同属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力，对合同当事人没有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故张志党应返还涉案房屋。因束伟萍与古晓蕾之间的租赁合同依据古晓蕾的主张予以解除，故束伟萍亦有将涉案房屋返还古晓蕾的义务。综上，遂判决：一、解除古晓蕾与束伟萍签订的租赁合同；二、束伟萍、张志党于判决书生效后十日内腾空并返还给古晓蕾位于门面房。上诉人张志党不服上述民事判决，向本院提起上诉称：位于门面房非古晓蕾所有，系徐州高等师范学校所有，原审法院判决张志党向古晓蕾返还位于门面房，无事实与法律依据。请求二审法院依法改判。被上诉人古晓蕾答辩称：徐州高等师范学校将涉案房屋交付给古晓蕾，现徐州高等师范学校要求退房，古晓蕾现在就是想要回房子，把房子返还给学校。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告束伟萍未提交书面答辩意见。经张志党、古晓蕾确认，本案二审期间的争议焦点为：张志党是否负有向古晓蕾返还涉案房屋的义务。本案当事人在二审期间均未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，参照江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第三十一条之规定，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带责任。本案纠纷中，古晓蕾为出租人，束伟萍为承租人，张志党为次承租人。古晓蕾与束伟萍之间的租赁合同解除后，张志党负有向古晓蕾返还涉案房屋的义务。故张志党有关涉案房屋为徐州高等师范学校所有，不应向古晓蕾返还的主张不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人张志党的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张志党负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 建代理审判员 秦国渠代理审判员 史善军二〇一五年一月十三日书 记 员 孙玉娟 关注微信公众号“”