（2014）山民初字第00697号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-07-13

案件名称

陈道美与山阳县漫川关镇人民政府、第三人ＸＸ贵房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书

法院

山阳县人民法院

所属地区

山阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈道美,山阳县漫川关镇人民政府,ＸＸ贵

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第五十六条，第一百零七条，第二百一十四条第一款；《中华人民共和国侵权责任法》：第十五条第一款，第十九条

全文

陕西省山阳县人民法院民事判决书（2014）山民初字第00697号原告陈道美，女，汉族，农民。委托代理人方先平，陕西西宇律师事务所律师。被告山阳县漫川关镇人民政府。法定代表人冯锐，系该镇镇长。委托代理人周全忠，山阳县148法律服务所法律工作者。第三人ＸＸ贵，男，汉族，住陕西省山阳县漫川关镇街道村。居民。委托代理人王树民，山阳城区法律服务所法律工作者。原告陈道美诉被告山阳县漫川关镇人民政府、第三人ＸＸ贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日立案受理后，于2014年12月29日依法组成合议庭进行了审理。原告陈道美及其委托代理人方先平、被告山阳县漫川关镇人民政府委托代理人周全忠、第三人ＸＸ贵及其委托代理人王树民均到庭参加了诉讼。本案报警本院审判委员会讨论作出决定，现已审理终结。原告陈道美诉称：2004年2月8日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将漫川关镇计划生育服务站租于原告开办漫川关镇幼儿园，租赁期限30年，从2004年3月1日起至2034年3月1日止，租金60000元。2012年正月，第三人以原告承租被告的房屋后边四间是其所建为由，强行将幼儿园大门锁住，并于2013年10月8日搬进幼儿园后边的四间房屋居住。第三人的行为致原告开办的使幼儿园无法继续开展教学活动，为此，原告请求被告及公安机关予以处理，但被告及公安机关一再推脱，至今未予处理。第三人住进原告承租的房屋后，原告重新承租丁仕军、山阳县邮政局的房屋办学，为此原告遭受了巨大的经济损失。故原告依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，请求法院依法判令：1、确认原陈道美与被告山阳县漫川关镇人民政府签订的房屋租赁合同合法、有效；2、第三人ＸＸ贵搬出原告承租的房屋，被告山阳县漫川关镇人民政府依据合同予以协助；3、被告山阳县漫川关镇人民政府和第三人ＸＸ贵赔偿原告经济损失122160元；4被告山阳县漫川关镇人民政府承担本案的诉讼费用。原告为了支持其诉讼请求向本院提交了以下证据：1、山阳县漫川关镇人民政府文件1份，用以证明原告依据漫川关镇人民政府文件承租被告计划生育服务站的房屋开办幼儿园的事实。2、房屋租赁合同1份，用以证明原、被告签订了房屋租赁合同，被告将计划生育服务站租于原告的事实。3、房屋租赁费票据1份，用以证明原告于2004年2月28日向被告支付租金60000元的事实。4、山阳县漫川关镇人民政府证明1份，用以证明第三人ＸＸ贵侵占原告承租被告的房屋后，被告建议原告通过诉讼程序解决纠纷的事实。5、房屋租赁合同1份及搬家、修缮费用票据5张，用以证明原告承租丁仕军的房屋开班幼儿园及搬家、修缮花费的事实。6、房屋租赁合同1份及支付租金票据1份，用以证明原告承租山阳县邮政局的房屋开班幼儿园并向其支付租金40000元的事实。被告山阳县漫川关镇人民政府辩称：漫川关镇计划生育服务站属被告所有，2004年2月28日，原、被告签订了房屋租赁合同，被告将计划生育服务站的房屋出租给原告用于开办漫川关镇幼儿园。合同履行过程中，被告并无违约行为。本案原告的损失是由第三人的侵权行为所致，应由第三人承担侵权责任。故被告认为原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求本院依法予以驳回。被告山阳县漫川关镇人民政府为了支持其辩解理由向本院提交了以下证据：1、征用土地协议书1份，用以证明本案所争议的四间房屋土地系漫川区公所农机修配厂征用漫川区公所街道大队上一、上二生产队的土地所建的事实。2、2005年10月25日山阳县国土资源局询问陈世林、程修才、张成根的笔录1份，用以证明原漫川区公所铁木业社的成立、变更及倒闭，倒闭后第三人承包经营，第三人承包经营期间又停业的事实。3、2005年10月26日山阳县国土资源管理局询问第三人ＸＸ贵的笔录1份，用以证明第三人承包漫川区公所农机修配厂后由于经营不善倒闭，第三人将财物交还漫川区公所的事实。4、1983年5月14日漫川区公所与第三人签订的合同1份，用以证明：1、漫川区公所将漫川农机修配厂承包给第三人经营的事实；2、本案争议的房屋属漫川区公所所有的事实。5、1986年4月24日漫川区公所会议记录2份，用以证明第三人在承包期限内向漫川区公所移交了漫川农机修配厂的物资、财产及账目清单的事实。6、1987年7月6日漫川区公所会议记录1份，用以证明：1、本案争议的房屋第三人已移交给漫川区公所，归漫川区公所所有事实；2、第三人移交财产后，经清算第三人欠漫川区公所5371.23元事实；3、本案争议的房屋及其他房屋后来漫川区公所租于漫川针织厂使用的事实。7、欠条、收到条、及领条12张，用以证明第三人承包漫川农机修配厂期间以漫川铁木业社名义对外进行经济活动的事实。8、房屋租赁合同1份，用以证明：1、被告将其所有的计划生育服务站的房屋租于原告开班幼儿园的事实；2、被告无侵害他人权益的事实。9、欠条1份，用以证明原告尚欠被告租金20000元的事实。10、山阳县漫川关镇人民政府工作人员对村民梅前发的调查笔录1份，用以证明本案争议的房屋属国有财产非第三人所有的事实。11、山阳县漫川关镇人民政府工作人员对徐维堂的调查笔录1份，用以证明漫川区公所将漫川农机修配厂承包给第三人经营，第三人在承包期限内将房产交还漫川区公所的事实。12、被告委托代理人对村民林和财的调查笔录1份，用以证明：1、本案争议房屋的土地系以漫川农机修配厂的名义征用的土地；2、第三人交还厂房后，该房屋由漫川区公所适用；3、原告在开办幼儿园期间无人对该房屋的权属产生异议的事实。13、被告委托代理人对村民徐雅堂的调查笔录1份，用以证明本案争议房屋的土地属原漫川区公所农机修配厂所有，并由漫川区公所一直使用的事实。14、山阳县漫川关镇居委会的证明1份，用以证实“韩家海娃子”与本案第三人ＸＸ贵系同一人的事实。第三人ＸＸ贵述称：原告承租被告计划生育服务站院内后边的四间房屋是第三人所建，属第三人所有。漫川关镇计划生育服务站的房屋是原漫川区公所铁木业社的房屋，企业改制前，铁木业社属区办企业。企业改制后，第三人于1984年向漫川区公所承包了铁木业社。承包经营期间，因铁木业社厂房不够，第三人和漫川区公所街道大队上一、上二生产大队签订了土地征用协议，购买了土地，并在该土地上新建计划生育服务站院内后边的四间房屋，购买土地及建房花费均是第三人自己出资。承包期限未满，铁木业社经营发生困难，第三人便将铁木业社交还漫川区公所。交还铁木业社时，第三人要求漫川区公所给其解决工龄及买地、建房的投入问题，而漫川区公所只是将房屋钥匙收回，第三人的要求到现在都没有给予解决。故第三人认为计划生育服务站院内后边的四间房屋系第三人所建，属第三人所有，被告无权出租，原告要求第三人腾还房屋及赔偿损失的诉讼请求不能成立。第三人为了支持其辩解理由向本院提交了以下证据：1、合同1份，用以证明漫川区公所将漫川农机修配厂承包给第三人经营，租期五年的事实。2、票据17份，用以证明第三人向漫川区公所支付租金10000余元的事实。3、贷款计划1份，用以证明第三人建房资金系个人自筹资金与他人无关的事实。4、征用土地协议书1份，用以证明第三人ＸＸ贵现居住的四间房屋系个人合法财产与他人无关的事实。5、证人黄升奎出庭证言1份，用以证明：1、漫川区公所铁木业社的成立、变更的事实；2、第三人承包漫川农机修配厂期间所建四间房屋系第三人所有的事实。对原、被告及第三人提供的证据分析、认证如下：原告提供的证据1，被告及第三人均无异议，该证据能够证实山阳县漫川关镇人民政府以文件形式将计划生育服务站对外出租用以开办漫川关镇幼儿园的事实，故对该证据予以认定。证据2，被告无异议，第三人以合同约定的租期为30年违反法律规定，房屋所有权不明为由不予认可。本院认为，该证据能够证实原、被告于2004年2月8日签订了房屋租赁合同，被告将计划生育服务站租于原告，租期30年，租金60000元的事实，故对该证据予以认定。证据3，被告无异议，第三人不予认可，本院认为，该证据能够证实被告于2004年2月28日向原告出具了60000元租金票据的事实，故对该证据予以认定。证据4，被告及第三人均无异议，该证据能够证实被告建议原告通过诉讼程序解决本案纠纷的事实，故对该证据予以认定。证据5，被告及第三人均以该证据同本案没有关联不予认可。本院认为，该证据客观、真实，能够证实原告于2012年8月31日与丁仕军签订了房屋租赁合同，丁仕军将位于漫川关镇烟家店村村委会隔壁的房屋出租给原告开办幼儿园的事实，故对该合同予以认定；对原告提供的搬迁、修缮票据，因原告没有提供其他证据加以证实，不能有效证实被告搬家、修缮的花费情况，故对该票据不予认定。证据6，被告及第三人均以该证据同本案没有关联不予认可。本院认为，该证据客观、真实，能证实原告于2014年2月19日与山阳县邮政局签订了房屋租赁合同，山阳县邮政局将山阳县漫川邮政支局出租给原告开办幼儿园，租金每年40000元，原告于2014年2月30向山阳县邮政局支付了租金40000元的事实，故对该证据予以认定。对被告山阳县漫川关镇人民政府提供的证据分析、认证如下：证据1，原告没有异议，第三人对该证据的真实性没有异议，但以该协议系第三人个人行为非集体行为，协议内容系第三人个人履行与漫川农机汽配厂无关为由不予认可。本院认为，该证据客观、真实，能够证实漫川农机修配厂于1984年3月6日向漫川区公所街道大队上一、上二生产大队征用本案争议的房屋土地的事实，故对该证据予以认定。证据2，原告及第三人均无异议，该证据能够证实漫川区公所铁木业社成立、变更及第三人承包铁木业社经营的事实，故对该证据予以认定。证据3，原告及第三人均无异议，该证据能够证实第三人在承包期限内将漫川农机修配厂的财产及房屋交还漫川区公所的事实，故对该证据予以认定。证据4，原告及第三人均无异议，该证据能够证实漫川区公所于1983年5月14日将漫川农机修配厂承包给第三人经营的事实，故对该证据予以认定。证据5，原告无异议，第三人以该证据不能证实第三人移交财产的权属情况为由不予认可。本院认为，该证据能够证实漫川区公所接收了第三人承包漫川农机修配厂期间的物资、账单及财物的事实，故对该证据予以认定。证据6，原告及第三人均无异议，该证据能够证实漫川区公所对第三人承包漫川农机修配厂期间移交的财物进行了清算，清算后，第三人欠漫川区公所5371.23元的事实，故对该证据予以认定。证据7，原告无异议，第三人以账务往来系第三人个人行为与漫川区公所无关为由不予认可。本院认为，该证据能够证实第三人承包漫川农机修配厂期间对外均以铁木业社名义进行经济活动的事实，故对该证据予以认定。证据8，原告与第三人均对合同的真实性无异议，对证明目的不予认可。本院认为，该证据能够证实原、被告于2004年2月8日签订了房屋租赁合同，被告将计划生育服务站出租给原告开班幼儿园，租期30年，租金60000元的事实，故对该证据予以认定。证据9，原告及第三人均无异议，该证据能够证实原告欠被告租金20000元的事实，故对该证据予以认定。证据10，原告无异议，第三人以该房屋属其所有不予认可，本院认为，该证据能够证实本案争议的房屋系漫川铁木业社所有的事实，故对该证据予以认定。证据11，原告没有异议，第三人不予认可。本院认为，该证据能够证实第三人将铁木业社交还区公所后，对房屋权属没有争议的事实，故对该证据予以认定。证据12，原告无异议，被告不予认可，本院认为，该证据能够证实：1、第三人承包漫川农机修配厂期间漫川农机修配厂征用了本案争议房屋的土地的事实；2、第三人交还厂房后，该房屋一直由漫川区公所使用的事实，故对该证据予以认定。证据13，原告无异议，被告不予认可，该证据能够证实：1、第三人承包漫川农机修配厂期间漫川农机修配厂征用了本案争议房屋的土地的事实；2、第三人将漫川农机修配厂后、该房屋一直由漫川区公所使用的事实，故对该证据予以认定。证据14，原告及第三人均无异议，该证据能够证实第三人ＸＸ贵系韩家海娃子的事实，故对该证据予以认定。对第三人提供的证据分析、认证如下：证据1，原、被告均无异议，该证据能够证实漫川区公所于1983年5月14日将漫川农机修配厂承包给第三人经营的事实，故对该证据予以认定。证据2，原告无异议，被告以账务往来均以漫川铁木业社名义产生非第三人个人行为不予认可。本院认为，该证据不能证实第三人在承包漫川农机修配厂期间向漫川区公所支付10000余元租金的事实，故对该证据不予认定。证据3，原、被告均不予认可，本院认为，该证据能够证实第三人在承包漫川农机修配厂期间以漫川农机修配厂名义申请贷款20000元，但该证据不能证实该借款第三人用以建房的事实，故对该证据不予认定。证据4，原、被告均不予认可，本院认为，该证据能够证实漫川农机修配厂向漫川区公所街道大队上一、上二生产队征地的事实，但该证据不能证实本案争议的房屋系第三人所有的事实，故对该证据不予认定。证据5，原、被告均不予认可，本院认为，证人黄升奎的证言系第三人口述的证言，不足采信，故对该证据不予认定。根据原告及第三人的陈述和本院对原、被告及第三人提供的证据的分析、认定，可以确定以下案件事实：依据山阳县漫川关镇人民政府山漫政字（2004）第019号文件，被告山阳县漫川关镇人民政府将漫川关镇计划生育服务站出租给原告用于开办幼儿园。2004年2月8日，原告陈道美和被告山阳县漫川关镇人民政府签订了房屋租赁合同，合同约定租期30年，从2004年3月1日起至2034年3月1日止，租金60000元。合同签订后，原告于2004年2月28日向被告支付了40000元租金，并向被告出具了20000元的欠条。幼儿园开办过程中，2012年10月，第三人ＸＸ贵以原告承租的被告计划生育服务站院内后边四间房屋是其所建，属其所有为由，将原告开办的幼儿园大门锁住。2013年10月8日，第三人ＸＸ贵搬进幼儿园院内后边的四间房屋居住。第三人的行为致使原告开办的幼儿园无法正常教学活动。为此，2012年8月30日，原告与丁仕均签订了为期两年房屋租赁合同，原告承租丁仕军位于漫川关镇烟家店村村委会隔壁的房屋用以幼儿园教学活动。2014年2月19日，原告又与山阳县邮政局签订了为期两年房屋租赁合同，原告租赁山阳县邮政局漫川支局的房屋用以幼儿园教学活动，并于2014年2月20日向山阳县邮政局支付房屋租金40000元。另查明，原告承租的漫川关镇计划生育服务站前身是漫川区公所农机修配厂，漫川农机修配厂的前身是漫川区公所铁木业社。1983年5月14日，漫川区公所将漫川农机修配厂承包给第三人ＸＸ贵经营，双方签订了承包经营合同，合同约定的承包期限为5年，从1983年6月1日起至1988年6月底。承包经营期间，1984年3月6日，漫川农机修配厂向漫川区公所街道大队上一、上二生产队征用本案争议的四间房屋土地，并签订了征用土地协议书，该协议书署名的征用单位为漫川区农机修配厂，受征单位为漫川公社街道大队上一、上二生产队，同时该协议书还确定了征用土地的四址范围为：东至坡跟，南至农机厂围墙、西至陈家瑞房摆跟，北至程家瑞上山华墙。土地征用后，第三人在该土地上新建了四间房屋。承包期限内，漫川农机修配厂经营发生困难，第三人将漫川农机修配厂的房屋钥匙、物资及账务清单交还漫川区公所，清算后，第三人尚欠漫川区公所5371.23元。另查明，ＸＸ贵与韩家海娃子系同一人，第三人交还漫川农机修配厂后至2012年以前，第三人未提及该争议房屋的权属问题。本院认为，本案的争议焦点有以下三个方面的问题：一、租赁物权属问题即被告是否完全享有计划生育服务站院内房屋所有权问题。关于房屋所有权问题，第三人认为原告承租的漫川关镇计划生育服务站院内后边四间房屋系第三人承包漫川农机修配厂期间出资所建，被告尚未解决第三人的工龄及购地、建房的补偿问题，故第三人所建的四间房屋系第三人所有，被告并不完全享有出租房屋的所有权。本院认为，第三人向被告的主张属债权请求权，并不涉及本案房屋的所有权问题。被告继受取得漫川区公所的财产，依法享有对计划生育服务站房屋完全的所有权。二、合同效力问题。关于原、被告签订的房屋租赁合同效力问题，原告及被告认为，该合同约定的租期为30年，超过了法律规定的20年最高期限，超过部分无效。第三人认为，该合同约定的租期为30年，超过了法律规定的20年最高期限，故给合同为无效合同。本院认为，依法成立的合同应收法律保护，本案中，原、被告签订的房屋租赁合同超过法律规定的20年最高期限，超过部分无效，不受法律保护。三、赔偿损失主体问题。关于原告要求赔偿损失的承担主体问题，原告认为，依据法律规定，被告应向原告担承担违约责任，被告承担违约责任后可向第三人追偿。被告认为，被告并无违约行为，原告的损失是由第三人的侵权行为造成，应由第三人承担赔偿责任。第三人认为，第三人无损害原告的行为，不应向原告承担赔偿责任。本院认为，合同履行过程中，被告并无违约行为，原告的损失是由第三人的侵权行为造成的，应当由第三人向原告承担侵权责任。综上，本院认为，被告山阳县漫川关镇人民政府依法享有漫川关镇计划生育服务站的完全所有权，原、被告签订的房屋租赁合同在法律规定的20年期限内合法有效，应受法律保护。原告依据合同约定要求被告承担赔偿责任的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。第三人无权占有原告承租的房屋，应向原告承担腾还房屋、赔偿损失侵权责任，赔偿的数额应以第三人占有该房屋之日即2013年10月8日起至腾还房屋之日止，每年2000元计算。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、五十六条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条之规定，判决如下：一、依法确认原告陈道美与被告山阳县漫川关镇人民政府签订的房屋租赁合同合法、有效。二、驳回原告陈道美要求被告山阳县漫川关镇人民政府赔偿损失的诉讼请求。三、由第三人ＸＸ贵于本判决生效之日起10内腾还侵占原告承租的房屋，并向原告陈道美赔偿从2013年10月8日起至腾还房屋之日止每年2000元的损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由第三人ＸＸ贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于商洛市中级人民法院。审　判　长　　孙淑梅审　判　员　　王　鹏人民陪审员　　董榜维二〇一五年一月十三日书　记　员　　张　烨来自：