（2014）湖坊民初字第163号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2017-04-12

案件名称

胡桂宝、胡玉恒等与魏忠东房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南昌市青山湖区人民法院

所属地区

南昌市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

胡桂宝,胡玉恒,魏忠东,龚强翔

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第一百零九条

全文

江西省南昌市青山湖区人民法院民事判决书（2014）湖坊民初字第163号原告：胡桂宝，男，汉族，1960年11月9日生，住南昌市青山湖区。原告：胡玉恒，女，汉族，1987年5月28日生，住南昌市青山湖区。两原告共同委托代理人：贾建平，江西一信律师事务所律师。两原告共同委托代理人：郑吉敏，江西一信律师事务所律师。被告：魏忠东，男，汉族，1969年8月10日生，住南昌市西湖区。委托代理人：徐祥深，南昌市法律援助中心律师。第三人：龚强翔，男，汉族，1972年8月9日生，住南昌市青山湖区。原告胡桂宝、胡玉恒为与被告魏忠东房屋租赁合同纠纷一案，于2014年11月3日��本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，由审判员范友子担任审判长并主审本案，代理审判员黄丹，人民陪审员魏筱兰参加评议。审理中，本院通知龚强翔为本案第三人参加诉讼，于2014年12月29日公开开庭进行了审理。原告胡桂宝及两原告的委托代理人贾建平、郑吉敏，被告魏忠东及委托代理人徐祥深，第三人龚强翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡桂宝、胡玉恒诉称：原告胡玉恒为青山湖区洛阳东路东方塞纳17-18栋103店面所有权人，2008年5月，原告通过其父亲胡桂宝将该店面出租给被告，之后双方一直续租，直至2013年5月再次续签房屋租赁合同，约定房租自2014年5月起房租为4400元。自2014年8起，被告没有付租金，经原告催索被告仍拒付。且被告自2008年承租起，就没有支付物业费，截止2014年9月共欠物业费7386元。为维护原告合法权益，请求判令：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告向原告支付所欠物业费7386元、租金8800元、滞纳金2000元，以及今后租金和滞纳金直至被告搬离之日；3、诉讼费由被告承担。被告魏忠东辩称：被告与原告胡桂宝之间的租赁合同关系至2014年4月已经终止，原告胡桂宝与第三人之间继续存在租赁合同关系。原告胡桂宝与被告于2013年5月19日签订的房屋租赁合同至2014年4月，因第三人表示愿意承租，三方当面经过协商一致表示被告终止合同，第三人承继合同。这一事实，原告胡桂宝表示认同。2014年4月以后，房屋的租金也是由新的承租人第三人直接向胡桂宝进行支付，被告与租赁合同无任何关系。因此，被告与原告之间的租赁合同关系至2014年4月已终止，新的租赁合同关系由第三人从2014年4月开始。原告起诉被告无事实和法律依据��理应驳回。原告真正的起诉对象应当是第三人，第三人才是本案承担租金支付义务的责任主体。第三人龚强翔在庭审中口头述称：2014年4月初我看到东方塞纳有店面出租，我当时觉得转让费比较合适，我就跟被告进行协商。我提出要求房东过来，被告说房东是个比较原则的人，叫我不要说转让费的情况，还说我另一个合伙人是他的表弟。过了几天房东过来了，他同意转给我做，当时没有提转让费的事情。从5月份开始经营，我在外面做点业务，没有精力经营了，7月中旬就停止了经营。我就通知了原告胡桂宝，我说要转让店面，但是原告不同意，所以我就没有交租金了。原告胡桂宝、胡玉恒在举证期限内提交了以下证据：1、两原告的身份证、户口本，证明两原告的身份关系及两原告是父女关系；2、房产证，证明青山湖区洛阳东路东方塞纳17、18栋1楼103室的房屋所有人是原告胡玉恒；3、两份房屋租赁合同，证明原、被告的租赁关系及约定了物业费由被告承担；4、南昌市天安物业管理有限公司出具的收费通知单2份，证明从被告2008年承租房屋起一直未交纳物业费，截止到2014年12月，尚欠物业公司7731.6元。被告魏忠东在举证期限内提交了以下证据：1、2014年4月11日第三人向被告出具的协议一份，证明该店面自2014年4月11日起已转让给第三人经营了，今后的一切问题与店主涂丽琴（被告的妻子）无关；2、2014年9月27日下午在承租店面的门口的录音资料及录音记录，证明被告向第三人的转让店面原告是知情同意的。经庭审质证，被告对原告所举证据1、2无异议；对证据3中2008年合同无异议，对2013年合同真实性无异议，但对2013年合同的关联性有异议，事实已经解除；对证据4真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，双方合同约定承租人直接向物业公司交纳费用，而非承租人向出租人交纳费用，如果原告主张物业费，必须出具原告垫付物业费的证据，物业公司没有收这笔费用是因为店面的承租人曾经多次被盗过，偷掉了2个包和手机，所以物业公司说不用交。第三人对原告所举证据1、2无异议；对证据3的2008年的合同没有异议，但对2013年的合同与当时原告给我看的合同签名不一致，原告提供合同签名只有被告单方签字；对证据4是原、被告之间的事情我不清楚。原告对被告所举证据1真实性无异议，但对关联性有异议，原告在该协议没有签字，该店面是原告所有，没有法律效力；对证据2三性均有异议，该录音的杂音很大，但明确得出原告胡桂宝及妻子在录音中多次提出房屋不能转让，被告采取了不正当的手段欺骗了原告及第三人。第三人对被告所举证据1无异议；对证据2真实性无异议，确实谈过这样一次话，但因为噪音比较大，不是很清楚。第三人龚强翔在举证期限内未提交证据，视为放弃举证权利。本院经审核双方当事人所举证据并结合双方当事人质证意见，认证如下：对两原告所举证据1、2、3的真实性、合法性、关联性均予以认定，对证据4真实性予以认定，关联性不予认定。对被告所举证据1真实性予以认定，关联性不予认定，对证据2真实性予以认定，对关联性部分予以认定，部分不予认定。本院根据上述采信的证据和当事人在庭审中的一致陈述，认定本案事实如下：原告胡桂宝与原告胡玉恒系父女关系。原告胡玉恒系位于青山湖区洛阳东路东方塞纳17、18栋1楼103室46.02平方米店面的房屋所有权人。2008年5月14日，原告胡桂宝与被告签订房屋租赁合同，约定：由原告将上述房屋出租给被告经营使用，租赁期限为三年（自2008年5月20日至2011年5月19日，租金每月2400元，被告必须在每月18日前将下个月的租金交付，逾期按每月5％加收滞纳金，被告向原告交纳房屋押金4800元，在乙方未违反合同条款及交清租赁期间所发生的一切费用后，原告应一次性退还押金；租赁期间原告不得擅自涨价，被告不准转租转让，逾期十天以上不交纳房租，甲方有权终止合同并不予退还押金；被告在租赁期间水电费、物管费及租赁期间所发生的一切费用应按规定交付给有关部门，逾期欠交的后果由乙方自负。此后，被告向原告交纳了押金4800元，原告向被告交付了房屋。被告对店面进行了部分改装后经营橱柜，先后支付了至2013年5月租赁时间的房租。2013年5月19日，原告胡桂宝又与被告续签房屋租赁合同，约定由原告继续将上述房屋租赁给被告经营使用，租赁期限2年自2013年5月19日至2015年5月19日，每月租金4000元，须在每月20日前交纳下个月房租，逾期按每日5％加收滞纳金，乙方不准转租转让，逾期七天以上不交纳房屋租金，甲方有权终止合同并不予退还押金；第二年（2014年5月份）租金递增百分之十即4400元。合同的其他条款与前一份合同一样，第一份合同的押金转入第二份合同押金。至2014年4月11日，被告一直在租赁店面经营并向原告支付了至2014年4月19日的租金。2014年4月上旬，被告与第三人协商由被告将该店面转让给第三人经营。原告胡桂宝同意在不改变与被告签订的房屋租赁合同的前提下，同意被告将店面交由第三人经营。第三人支付给被告转让费39000元，该转让费含店面内的橱柜和空调折价及被告的租房押金，被告和第三人均没有向原告告之支付转让费的情况。2014年4月11日，第三人向被告出具协议一份，写明：洛阳东路77号店面（17-18栋-103店）自2014年4月11日起已转给龚强翔经营，此后该店所涉及的一切问题均与原店主涂丽琴（被告妻子）无关，特立此据。此后，第三人对店面按经营烧烤进行了改装。第三人经营烧烤至2014年7月中旬停止经营活动。第三人向原告提出要求将店面转让给他人经营，原告不同意。第三人向原告胡桂宝支付了至2014年9月19日的房租，此后没有再支付原告租金。故原、被告及第三人发生纠纷。2014年9月27日，原告胡桂宝夫妻与被告夫妻及第三人在店面进行协商，同年10月4日三方当事人又进行协商均未达成协议。故原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。经调解当事人未达成协议。本院认为：两原��系父女关系，原告胡玉恒系租赁房屋的所有权人，原告胡桂宝与被告签订租赁合同是代表原告胡玉恒。从2014年4月11日开始，被告将店面转让给第三人经营，原告是在不改变与被告租赁合同的情况下同意被告将店面交给第三人经营。虽然被告与第三人协议“店面自2014年4月11日起已转让给第三人经营，此后该店所涉及的一切问题均与被告无关。”但原告没有在该协议上签名认可，且原告没有另行与第三人签订房屋租赁合同，故本院认定原告与被告的房屋租赁合同尚未解除，对被告称与原告租赁合同于2014年4月已经终止的抗辩意见不予支持，第三人向原告交纳房租并不意味原、被告之间的租赁合同解除。根据原告与被告签订的租赁合同中有关被告不准转租转让，逾期七天以上不交纳房租，原告有权终止合同并不予退还押金的约定，因被告及第三人在2014年9月19日后均未再向原告支付房租，故本院对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的请求予以支持。被告应支付原告胡玉恒2014年9月19日至11月19日二个月的房租8800元及从2014年11月20日至被告和第三人搬离交还租赁店面时按每月4400元所计算的租金。原告诉称被告未交纳店面的物业费，因原告尚未代为交纳物业服务费给物业公司，故本院对原告要求被告支付所欠物业费的请求不予支持。原、被告的租赁合同中已规定了逾期七天以上不交纳房租原告有权终止合同并不予退还押金的违约责任，故原告要求被告支付滞纳金2000元不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第一百零九条规定，判决如下：一、解除原告胡桂宝、胡玉恒与被告魏忠东于2013年5月19日签订的房屋租赁合同；二、被告魏忠东在本判决生效后五日内支付原告胡玉恒租金8800元及从2014年11月20日至搬离交还租赁店面之日按每月4400元所计算的租金；三、驳回原告胡桂宝、胡玉恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费255元，由原告胡桂宝、胡玉恒负担125元，被告魏忠东负担130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审　判　长　　范友子代理审判员　　黄　丹人民陪审员　　魏筱兰二〇一五年一月十三日书　记　员　　李　欢来源：百度搜索“”