（2014）南市民一终字第1047号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-04-28
案件名称
(2014)南市民一终字第1047号上诉人潘耀斌与被上诉人南宁市通业房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
广西壮族自治区南宁市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
潘耀斌,南宁市通业房地产有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广西壮族自治区南宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南市民一终字第1047号上诉人（一审被告）：潘耀斌。委托代理人：李洪斌。被上诉人（一审原告）：南宁市通业房地产有限责任公司。法定代表人：周庆云。委托代理人：陈晖。上诉人潘耀斌因与被上诉人南宁市通业房地产有限责任公司（以下简称通业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭，并于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人潘耀斌的委托代理人李洪斌，被上诉人通业公司的委托代理人陈晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：通业公司（出卖人）与潘耀斌（买受人）于2009年8月25日签订《商品房买卖合同》及合同附件，合同第三条约定，由潘耀斌购买通业公司开发的位于南宁市青秀区仙葫大道西152号“飞扬世代”大厦×号房，建筑面积54.56㎡，套内面积41.49㎡。合同第四条约定，商品房单价为3626元∕㎡。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%），单价不变，据实结算购房款，面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权在出卖人通知测绘结果后15日内书面提出是否退房；买受人提出退房的，出卖人在本合同解除之日起30日内将买受人已付的房款退还给买受人；买受人在上述期限内不提出退房要求的，视为买受人不退房，合同继续履行，单价不变，双方按实际面积结算房款。买受人要求退房的，双方按上述约定退房，所造成的损失各自承担。合同附件五第一、第三条约定，本合同以下任何通知、付款要求或通讯联系以书面形式按潘耀斌所留地址或电话号码送达对方，或以报纸公告形式告知，如果是信函，则为发出全5个工作日（以邮戳为准）视为送达。上述合同及附件签订后，潘耀斌按合同约定支付了全部房款，通业公司亦于2009年12月24日办理了本案商品房买卖合同的备案证明。2010年8月25日，通业公司（甲方）与潘耀斌（乙方）办理了涉案房屋的交接手续，双方并于当日签订了一份《商品房买卖合同》补充协议，该协议约定，因双方在履行2009年8月25日签订的《商品房买卖合同》的过程中，南宁市政府颁布了《南宁市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《办法》），要求新建物业交存物业专项维修资金，配置电梯的物业按建筑面积77元∕㎡计收，故双方经协商达成以下协议：1、甲方遵循《办法》之规定，负责书面通知乙方，乙方应于接到书面通知后5日内足额缴纳物业专项维修资金。2、逾期未缴纳物业专项维修资金的，每逾期一日，乙方按应缴物业专业专项维修资金总额的千万之一支付违约金给甲方……本补充协议为《商品房买卖合同》不可分割一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。甲乙双方的其他权利义务仍遵从《商品房买卖合同》的约定。5、本补充协议经甲方双方签章日起生效。2012年2月14日，经通业公司委托，南宁市瑞柏测绘有限公司对位于南宁市仙葫大道西152号飞扬世代包括住宅与商铺在内建筑面积进行测绘，并出具《建筑面积计算书》，其中潘耀斌所购房屋的建筑面积实为55.02㎡。2012年3月7日，潘耀斌的亲属李洪斌代潘耀斌签收了通业公司送达的关于办理申办房产证及缴纳物业专项维修资金的通知，通知该告知潘耀斌所购房屋的实质建筑面积为55.02㎡，需交纳的物业专项维修资金4236.5元，并要求潘耀斌在2012年3月20日前以现金或转账的方式支付上述应付款项。2012年5月17日，通业公司应南宁市物业专项维修资金管理中心的通知，按77元∕㎡的标准。向该单位交存了飞扬世代物业建筑面积共50849.92㎡的物业专项维修资金共计3915443.84元。之后，因潘耀斌至今未向通业公司支付其垫付的物业专项维修资金，并补交购房面积误差款，通业公司遂诉至法院，请求判令潘耀斌返还物业专项维修资金4236.5元、购房面积误差款1668元、逾期支付物业专项维修资金违约金2224元。一审法院审理认为：通业公司与潘耀斌于2009年8月25日签订的《商品房买卖合同》及合同附件，及于2010年8月25日签订的《商品房买卖合同》补充协议，均系双方的真实意思表示，其内容均不违反法律、行政法规之效力性强制规定，应合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。一、关于通业公司要求支付购房面积误差款的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条之约定，合同约定面积与产权登记面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，单价不变，据实结算购房款，本案中，涉案房屋合同约定的建筑面积为54.56㎡，后经测绘建筑面积实际为55.02㎡，面积误差比绝对值在3%以内，故通业公司有权要求潘耀斌按据实结算购房款，据此，通业公司要求潘耀斌支付购房面积误差款1668元（3626元∕㎡×0.46㎡）的主张，于法有据，一审法院予以支持。二、关于通业公司要求潘耀斌返还垫付的物业专项维修资金并支付逾期违约金的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第1、2条之约定，潘耀斌应于接到书面通知后5日内足额缴纳物业专项维修资金，如逾期未缴纳物业专项维修资金的，每逾期一日，按应缴物业专业专项维修资金总额的千万之一支付违约金。本案中，通业公司于2012年3月7日向潘耀斌送达缴纳物业专项维修资金的通知，但潘耀斌未在通业公司指定的时间内缴纳该资金，致使通业公司代潘耀斌缴纳了其应交的物业专项维修资金4236.5元（55.02㎡×77元∕㎡），据此，潘耀斌理应依通业公司之请求返还该款项，并按双方之约定承担逾期违约金，即以4236.5元为基数，从通业公司指定的时间2012年3月20日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按每日1‰计付。三、关于潘耀斌要求通业公司赔偿损失的问题。虽潘耀斌辩称通业公司存在违约行为，并给其造成损失，但潘耀斌未提供任何证据证明通业公司存在违约行为，亦未提供证据证明其损失的具体数额，故潘耀斌的上述主张因证据不足，本案不予处理。若证据充分，潘耀斌可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、潘耀斌应向通业公司支付购房面积误差款1668元；二、潘耀斌应向通业公司返还物业专项维修资金4236.5元；三、潘耀斌应向通业公司支付逾期支付物业专项维修资金的违约金（违约金计算：以4236.5元为基数，从2012年3月20日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止，按每日1‰计付）。案件受理费50元，由潘耀斌负担。上诉人潘耀斌上诉称：上诉人对一审判决的第二、第三项均没有异议，但是对第一项有异议，上诉人不应当向被上诉人支付房屋面积误差款，因为测量房屋都是会有误差值的，该误差值都会有误差系数，上诉人房屋的误差没有超过误差系数，因此不应当向被上诉人支付此误差款。被上诉人通业公司答辩称：被上诉人聘请有专业资质的测绘公司进行测绘，其测绘结果是真实有效的，上诉人应当向被上诉人支付房屋误差款。一审法院判决正确，应予以维持。当事人的争议焦点为：上诉人应否向被上诉人支付购房面积误差款？双方当事人除依据在一审法院已提交的证据陈述诉辩主张外，未提供新证据。二审期间，本院依法向南宁市住房保障和房产管理局调取通业公司委托南宁市瑞柏测绘有限公司对位于南宁市青秀区仙湖大道西152号“飞扬世代”大厦×座×号房的面积测绘结果是否报该局审核通过的证据，南宁市住房保障和房产管理局于2014年12月31日出具《关于“飞扬世代”大厦现售测绘结果备案情况的复函》，复函称：该测绘成果已经于2012年2月份经南宁市住房保障和房产管理局备案通过，该房相应建筑面积与备案结果一致。被上诉人对该份证据没有异议；上诉人对该份证据有异议，其认为房屋面积的测绘都会存在误差，不能因此误差而让上诉人支付该误差款。本院认为，该证据真实、合法而且跟本案有关联，故本院予以确认。当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：双方当事人对物业专项维修资金及逾期支付物业专项维修资金的违约金没有异议，本院予以确认。关于上诉人应否向被上诉人支付购房面积误差款的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第五条明确对面积差异处理问题作了约定，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，故双方均应按照合同的约定履行合同义务。而且本案涉案房屋的建筑面积经南宁市住房保障和房产管理局备案通过，该房相应建筑面积与备案结果一致，故上诉人应当向被上诉人支付购房面积误差款，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人潘耀斌已预交），由上诉人潘耀斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 付 浩审 判 员 赵 东代理审判员 李常增二〇一五年一月十三日书 记 员 林 路附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”