（2015）三中民终字第744号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-02-26

案件名称

北京地源达房地产开发有限公司与唐桂媛房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第三中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京地源达房地产开发有限公司,唐桂媛

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第三中级人民法院民事判决书（2015）三中民终字第744号上诉人（原审被告）北京地源达房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺成大街15号1号楼3层。法定代表人杨培军，董事长。委托代理人徐玲，女，1979年5月13日出生。被上诉人（原审原告）唐桂媛，女，1971年3月29日出生。上诉人北京地源达房地产开发有限公司（以下简称地源达公司）与被上诉人唐桂媛因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2012）顺民初字第5088号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐桂媛在原审法院诉称：2009年7月14日，唐桂媛与地源达公司签订了《商品房预售合同》（编号为×），唐桂媛购买地源达公司开发的位于北京市顺义区×住宅楼，房屋交付时间为2011年7月30日前。预售合同签订后，唐桂媛按照约定向地源达公司支付了全部房款及物业费等费用。2011年7月18日，唐桂媛按照地源达公司通知接收房屋，但房屋水管严重漏水，屋内设备（燃气、有线电视、电话等）均未经调试不可用。交房过程中地源达公司未经查验，也未按照《商品房预售合同》的约定向唐桂媛支付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书��、《住宅工程质量分户验收表》等文件，交付的部分屋内实施使用说明书为英文。唐桂媛收房后另发现房屋存在诸多问题，后委托房师傅（北京）咨询服务有限公司对该房屋进行验房，经查验后出具《验房咨询报告》，报告中详细列明该商品房存在诸多问题。对这些问题，唐桂媛全部填写进《房屋维修单》中，涉诉房屋的物业公司员工予以确认、签字，但是一直未能对房屋存在的基本问题予以解决。故诉至法院，请求判令：1.地源达公司承担维修该商品房责任，由唐桂媛聘请专业人士维修涉诉房屋以达到国家法律规定的使用标准，维修后双方聘请评估机构对维修款项进行评估鉴定，地源达公司按照评估机构对该维修款项的鉴定结果向唐桂媛支付；2.地源达公司向唐桂媛支付违约金133800元；3.地源达公司向唐桂媛支付经济损失320000元；4.地源达公司向唐桂媛支付房师傅（北京）咨询服务有限公司检测费3500元；5.地源达公司向唐桂媛交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》等文件，向唐桂媛交付房内所有设备使用说明书中文版。地源达公司辩称：一、地源达公司交付的房屋不存在质量问题。如有瑕疵，在质保期内可以修复，但应该由地源达公司进行，唐桂媛自行维修没有法律依据；二、涉诉房屋的市政配套符合合同要求，燃气设备安装完毕，具备通气条件，电话线和有线电视已经铺设到户，具体调试开通应由业主与有关公司办理手续，地源达公司对此不存在违约，唐桂媛请求没有法律依据；三、地源达公司购买的毛坯房，至今没有装修入住，租金损失没有发生，且唐桂媛所说月4万元租金偏离实际；四、质保书和房屋使用说明书在交房时，已经在物业服务手册中交付给唐桂媛，分户验收表贴��住宅门上；五、所谓的验房师不具备法定资质，出具的报告没有法律效力，且内容虚假，唐桂媛要求支付检测费没有法律依据。综上，不同意唐桂媛的全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2009年7月14日，唐桂媛与地源达公司签订《商品房预售合同》（合同编号：×），约定唐桂媛购买地源达公司开发的位于顺义区×住宅楼，共4层（地上3层、地下1层），预测建筑面积共422.02平方米，套内建筑面积422.02平方米，每平方米单价为14910元，总价款为5988464元。地源达公司应当在2011年7月30日前向唐桂媛交付该商品房，合同另约定在该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足合同中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。关于市政基础设施，燃气应在2011年7月30日达到按北京市规定设备安装完毕具备通气条件，但具体通气时间按燃气公司有关规定执行；电话通信线，2011年7月30日前交付，敷设到户；有限电视线，2011年7月30日交付，敷设到户。如交付房屋逾期在60日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交房之日；如逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交房之日。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点及应当携带的证件。查验该商品房时发现质量或其他问题的，双方同意根据房屋质量的具体情况，由双方协商确定修复日期。验收交接后，双方应当签署商品��交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人按期把房屋交付买受人。合同签订后，唐桂媛向地源达公司交付了购房款5988464元。2011年6月24日，地源达公司向唐桂媛发出《富力湾查验、交付使用通知书》，告知唐桂媛于2011年6月30日开始办理入住手续。2011年7月18日，唐桂媛到地源达公司处办理收房手续，领取了房屋钥匙、室内设备使用说明书等物品，签署了房屋交接单，并交纳了面积补差款105999元、物业费18722.4元。2011年8月，唐桂媛聘请房师傅（北京）咨询服务有限公司对涉诉房屋进行查验，该公司出具了《房屋查验咨询报告》。2011年8月2日，唐桂媛填写并向地源达公司报送了《房屋维修单》，详列列明了涉诉房屋存在的质量问题。在该单中有“《住宅工程质量分户验收表》粘贴于入户门后，请业主妥善保存”的字样。2012年4月，地源达公司准备��涉诉房屋进行维修，双方未能就维修问题达成一致意见，致使涉诉房屋未能进行维修。本案审理过程中，唐桂媛提供有相类似房屋的网上出租信息，以证明其每月4万元的损失，地源达公司对该份证据的真实性和关联性均不予认可。地源达公司出具有北京恒富物业服务有限公司出具的情况说明，证明涉诉房屋的燃气设别安装完毕，具备通气条件，电话和有限电视也敷设到户。唐桂媛认可这些设备已经敷设到户，但主张地源达公司未对这些设备进行调试，没有带业主进行查验。关于《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》，唐桂媛不认可收到上述“两书、一表”的原件。地源达公司称“两书”已经包含在服务手册中，“一表”贴在涉诉房屋入户门后。另，因双方之间的维修争议，涉诉房屋一直未能进行修复，房屋一直保持毛坯房状��。审理过程中，经唐桂媛申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉诉房屋的质量问题进行鉴定并出具了《建议修复意见》。唐桂媛此次鉴定支付鉴定费3万元。另经唐桂媛申请，法院委托北京广达精捷信工程咨询有限公司对修复涉诉房屋出具了《工程造价鉴定书》，因窗框与墙体交接部分不严密，唐桂媛主张更换，此方案工程造价为3066.99元；地源达公司主张进行修复，此方案造价为784.12元。因四扇门开启或锁具质量问题，唐桂媛主张更换门及锁，此方案工程造价为10751.14元；地源达公司主张修门换锁，此方案造价为1850.30元。其他质量问题修复的工程造价为103676.02元。地源达公司认为该鉴定中防水部分存在重复计算，重复计算的金额为13368.79元。唐桂媛为此次鉴定支付鉴定费1万元。唐桂媛明确其诉讼请求为：1.地源达公司向唐桂媛支付经鉴定所确定的维修费用（有争议部分按方案2确定），由唐桂媛自行维修涉诉房屋的质量问题；2.地源达公司向唐桂媛支付违约金，每日按总房款的万分之一计算，从交房之日至满足涉诉合同第11、12、13条之日止；3.地源达公司向唐桂媛支付经济损失，按每月4万元计算，自2011年8月至维修完成之月；4.地源达公司向唐桂媛支付房师傅（北京）咨询服务有限公司检测费3500元，赔偿已交纳的物业费18722.4元，并承担自房屋交付至房屋能够实际使用期间的全部物业费；5.地源达公司向唐桂媛交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》等文件，向唐桂媛交付房内所有设备使用说明书中文版。原审法院经审理后认为：本案中，双方之间签订的《商品房预售合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行各自的义务。唐桂媛主张《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》未交付，地源达公司虽辩称已经交付，但未能提交相关证据，法院认定地源达公司应当将上述“两书一表”交付给唐桂媛。但，未交付上述“两书一表”，并不能以此认定房屋未达到交付条件，且并未影响使用。另，经过法庭调查可知唐桂媛主张的燃气、电话、有线电视均已经达到了合同约定的条件。故唐桂媛主张地源达公司构成延迟交付，法院无法采信。相应的违约金诉求，法院不予支持。唐桂媛聘请其他人或机构帮助完成验房工作，并不属于涉诉合同中地源达公司的义务，故唐桂媛要求地源达公司支付验房检测费的请求，法院不予支持。关于房屋质量问题的维修一节，因双方之间就质量问题、维修方案等始终存在分歧，且涉诉房屋为独栋别墅，确实有别于一般商品房，为了有效解决双方之间的纠纷，法院对于涉诉合同约定的地源达公司的保修责任一节进行适当变通，由地源达公司向唐桂媛支付维修费用，由唐桂媛自行维修相关质量问题。双方对于维修方法所产生的争议，法院根据实际情况予以确认。关于涉诉房屋长期不能使用所造成的损失一节，因房屋确有一定的问题，致使不能使用，势必造成一定的损失，其中包括物业费的损失。但是，唐桂媛坚持要求自行修复房屋，亦造成了双方不能进行有效沟通及增加鉴定时间的问题，故法院认为对此双方均应承担一定责任。对于损失标准，唐桂媛依据网上精装修别墅出租报价明显不妥。故，对于损失的数额法院结合本地区和本案的实际情况予以酌定。原审法院据此判决如下：一、北京地源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付唐桂媛房屋维修费��万零八千六百元；二、北京地源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向唐桂媛交付涉诉房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》；三、北京地源达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿唐桂媛十万元；四、驳回唐桂媛之其他诉讼请求。判决后，地源达公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。其主要上诉理由为：1.地源达公司有足够资质和能力履行维修义务，由地源达公司履行保修义务更有优势。2.工程造价鉴定中，防水一项属于重复计算，应核减13368.79元。3.地源达公司已经将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》交付给业主。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、购房发票、鉴定结论及修复意见、《工程造价鉴定书》等证据在案佐证。本院认为：关于房屋质量问题的维修，因双方之间就质量问题、维修方案等始终存在分歧，且涉诉房屋为独栋别墅，确实有别于一般商品房，为了有效解决双方之间的纠纷，原审法院判令地源达公司向唐桂媛支付维修费用，由唐桂媛自行维修相关质量问题的处理并无不当。唐桂媛主张《房屋质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》未交付，地源达公司虽辩称已经交付，但未能提交相关证据，原审法院判决地源达公司应当将上述“两书一表”交付给唐桂媛并无不当。关于工程造价鉴定结论，因相关鉴定意见程序合法、结论具有可采性，地源达公司的上诉意见本院不予采信。综上，原审法院认定事实清楚、适用法律正确，所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国��事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，法院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费8160元，由唐桂媛负担3000元（已交纳），由北京地源达房地产开发有限公司负担5160元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2568元，由北京地源达房地产开发有限公司负担（已交纳）。鉴定费40000元，由唐桂媛负担10000元（已交纳），由北京地源达房地产开发有限公司负担30000元（于本判决生效之日起7日内直接给付唐桂媛）。本判决为终审判决。审判长　李　丹审判员　王　伟审判员　付　辉二〇一五年一月十三日书记员　冯晓雪关注公众号“”