（2014）邵东民初字第1808号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2015-11-16

案件名称

原告刘湘东与被告罗光玉房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

邵东县人民法院

所属地区

邵东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

湖南省邵东县人民法院民事判决书（2014）邵东民初字第1808号原告刘湘东，男，1982年6月26日出生，汉族，经商。委托代理人彭海军，湖南白泉律师事务所律师。被告罗光玉，女，1980年2月6日出生，汉族，经商。委托代理人陈星平，湖南启航律师事务所律师。原告刘湘东与被告罗光玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月9日受理后，依法由审判员赵霞辉适用简易程序于2014年10月30日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，依法由审判员赵霞辉担任审判长，与人民陪审员彭求卿、石崇组成合议庭，于2015年元月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人彭海军、被告罗光玉及委托代理人陈星平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘湘东诉称，原告在邵东县五金城兴禾路有门面两间，被告自2000年7月1日开始租赁原告的门面用于经营五金，以一年为一租赁期，租金一年一定、一年一交，于每年7月1日前付清全年度租金，期满续租亦于7月1日前付清全年租金，双方一直未签订书面租赁合同。2013年7月1日，被告交付了2013年7月1日到2014年6月30日的租金80000元。2014年5月28日，在租期即将到期时，原告委托母亲询问被告是否同意按年租金10万元续租门面时，被告明确答复如超过80000元不再租赁，为慎重起见，原告之母要求被告与家人商量后再作答复，并告知被告原告将等6月2日再问其决定。6月2日原告之母再次找到被告询问是否继续租赁时，被告再次明确答复不再租赁，并主动向原告之母提出可以在门面上贴出租广告另行租赁，据此，原告之父于当天在门面墙上张贴了出租广告，并同时通知被告于6月30日前从门面内搬出。6月15日原告之父又一次询问被告是否续租，被告再次答复不租。6月30日，原告之父要求被告搬出门面时，被告以租也不得租，搬也不得搬答复原告之父。为此双方发生争执，后经邵东县公安局红土岭中心派出所及有关行政部门多次调解未果。现原告要求法院依法判令：1、确认原、被告之间的租赁关系已于2014年6月30日解除；2、被告立即将门面腾空交付给原告；3、要求被告赔偿原告租金损失32000元（租金损失自2014年7月1日起计算至2014年10月30日止，以后租金损失另行计算至门面腾空交付之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告罗光玉辩称，1、原告诉称事实与客观事实不相符，被告租赁原告的门面已有10余年之久，从未讲过不续租，门面租金也同意随行就市；2、本案的实际租赁人并非罗光玉一人，系被告罗光玉及陶小林二人共同租赁；3、原告称讼争门面已租赁给了陈育平，故应追加陈育平为本案第三人参加诉讼；4、按照合同法规定，解除租赁合同应当出具书面通知，并给予合理期限，但被告并未收到原告通知，原告未尽通知义务，故租赁关系不存在解除；5、被告租赁讼争门面10余年，如原告另租他人，被告在同等条件下享有优先承租权。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，座落于邵东县城兴禾路110、112号两间门面属原告刘湘东所有，自2000年起被告即租赁该门面用于经营榄湖之光五金照明店，双方一直未签订书面租赁合同。2013年7月1日租赁期届满时，原、被告又续签了一年的口头租赁合同，约定年租金为80000元，被告即按口头约定交付了2013年7月1日至2014年6月30日的年租金80000元。原告刘湘东因长期在外经商，该门面一直委托其父母租赁和管理。2014年5月28日，原、被告口头约定的租赁期届满前，原告委托其母亲唐会芬与被告协商续租事宜，被告没有明确答复原告之母，后就该门面的租赁问题原、被告进行了多次协商，均未达成一致，双方协商未成，并引起争执。2014年7月1日，原告之母将讼争门面关门5天。同年7月，被告罗光玉向本院提起诉讼，要求原告赔偿损失30000元。后被告罗光玉向本院撤回起诉。2014年9月1日，原告委托其母亲书面通知被告从讼争门面内搬出，被告不同意，并一直占用门面至今。原、被告之间的纠纷经相关职能部门及行政部门多次调解未果。以上事实，有身份证、房屋产权证、招租广告、通知、照片，律师对刘维智、李福盛、李发怡、刘庆云、刘斌卿的调查笔录，证人刘斌卿、刘庆元、刘小平、彭旺发当庭作证的证言等相关证据在卷予以证实，可以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告口头协商续租讼争门面，但未签订书面合同，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定，应视为不定期租赁。2014年6月30日前，原、被告因续租未能协商一致，原告要求解除租赁合同，由被告罗光玉退还门面，符合《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，本院予以支持。2014年7月1日至2014年10月30日，被告罗光玉继续使用承租的门面，应该按照此前80000元／年的租金标准支付租赁费用。原告刘湘东虽有权要求依法解除与被告的租赁合同，但其于2014年7月1日擅自关门5天，阻止被告罗光玉继续使用承租门面的行为不当，因此原告关门5天的门面租赁损失应由原告自负。被告称本案系罗光玉和陶小林二人合伙共同租赁。因被告未提供合伙协议，且讼争门面经营的营业执照系罗光玉一人，本院对被告诉称不予采信；被告称原告将讼争门面已租赁给陈育平，应追加陈育平为第三人参与诉讼。本案讼争门面于2014年6月30日原、被告的租赁期届满，双方未签订续租租赁合同，原告是否租赁给案外人陈育平与本案没有关联，本院不予审理；被告称原告未在合理期限前尽告知义务，本案原告已提供证据证明其于2014年5月28日告知被告门面即将到期，并要求协商续租事宜，2014年9月1日书面通知了被告罗光玉，要求被告从门面内搬出，该通知虽以原告之母唐会芬的名义告知，但原告事后已表示认可，故本院认定被告在合同解除前合理期限内已经知道或应当知道原告要求解除合同；被告称其享有优先承租权，因本案原、被告讼争门面系不定期租赁，原告可以随时解除合同，被告要求享有优先承租权，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘湘东与被告罗光玉对邵东县城兴禾路110、112号两间门面形成的租赁合同关系，由被告罗光玉在本判决生效后10日内，将其放置于该门面内的全部物品搬出，并将门面返还给原告刘湘东；二、由被告罗光玉支付给原告刘湘东2014年7月1日至2014年10月30日期间（已扣除原告关门5天的门面租金损失）承租使用邵东县城兴禾路110、112号两间门面的租金25205.7元（此后的租金损失按照实际占用房屋的天数，以每天219.18元为标准计算至房屋腾空交付之日止）。款限判决生效后10日内付清，逾期未付，应加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告刘湘东的其他诉讼请求。本案受理费1100元，由原告刘湘东负担240元，被告罗光玉负担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告罗光玉如未在本判决生效后指定的期间内履行给付金钱义务，原告刘湘东应在履行期间届满之日起两年内向人民法院申请强制执行，逾期不申请，视为放弃申请执行权。审　判　长　　赵霞辉人民陪审员　　彭求卿人民陪审员　　石　崇二〇一五年一月十三日代理书记员　　申　薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注公众号“”