（2015）云执异字第5号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-08-27
案件名称
王世新与周伟民间借贷纠纷执行异议裁定书
法院
徐州市云龙区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
执行案件
审理程序
当事人
王世新,周伟
案由
法律依据
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》：第十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释：第二十条第一款
全文
徐州市云龙区人民法院执 行 裁 定 书（2015）云执异字第5号案外人赵永刚，徐州顺通电器有限公司法定代表人，自述住徐州市如意家园75－3－102室。申请执行人王世新，个体工商户。委托代理人罗吉甫，江苏义行律师事务所律师。被执行人周伟。王世新与周伟民间借贷纠纷一案，本院在执行中于2011年12月2日作出执行裁定书，查封被执行人周伟名下位于徐州市如意家园小区75-3-102室房产，并拟对该房产进行拍卖变现。案外人赵永刚对本院处理该房提出异议，主张其已经与周伟签订合同，以92万元的价格购买了争议房屋，房款已付清，房屋已交付，要求本院解除对该房产的查封。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月11日进行了公开听证。案外人赵永刚，申请执行人王世新及其委托代理人罗吉甫到庭参加听证，被执行人周伟未到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人赵永刚称，我2011年7月26日与周伟签订房屋买卖合同书，以92万元的价格购买周伟名下的如意家园小区75-3-102室房产及车库，并应周伟的要求于2011年7月30日一次性交付现金90万元，周伟当日向我出具收条。余款2万元在2011年8月10日交房时付清。我入住该房后，多次电话通知周伟要求其配合办理过户手续，但已经找不到周伟。后于2014年9月得知法院将该房产查封并准备拍卖。现提出执行异议，请求立即终止对该房产的执行，撤销拍卖，解除查封。申请执行人王世新答辩称，如意家园小区75-3-102室房产登记在被执行人名下。根据法律规定，不动产物权的变更需要经过登记才能发生法律效力。案外人与被执行人之间关于争议房产买卖的真实性缺乏证据支持。案外人异议不能成立，请求法院依法驳回。经审查查明，王世新与周伟民间借贷纠纷一案，本院在执行中于2011年12月2日作出执行裁定书，查封被执行人周伟名下位于徐州市如意家园小区75-3-102室房产，并拟对该房产进行拍卖变现。案外人赵永刚对本院处理该房提出异议，主张其已经购买了争议房屋，房款已付清，房屋已归其所有，遂提出异议，要求本院解除对该房产的查封。在听证程序中，案外人提供签订日期为2011年7月26日的《房屋买卖合同书》，签约双方为案外人与被执行人周伟。合同约定：周伟以92万元的价格将名下如意家园小区75-3-102室房产及车库出卖与案外人。案外人应一次性支付90万元，余款在过户后付清，房屋2011年8月10日交付。双方还约定，房屋交付后，不得再转让或抵押他人，直至过完户为止。案外人提供被执行人周伟2011年7月30日出具的收条一张，载明收到案外人购房款90万元，余款2万元过完户再付清。案外人陈述，应周伟要求，购房款90万元全部以现金形式支付，支付地点在案外人办公室。而余款2万元亦在2011年8月10日交房时付给周伟。案外人另提供证人李某出庭作证。李某陈述，案外人与周伟签订房屋买卖合同及交付房款时其均在现场。在听证程序中，申请执行人提供争议房屋所在小区的物业管理公司于2014年10月29日出具的证明，载明争议房屋业主为周伟，2013年2月28日至今拖欠物业费，其间多次上门催收，家中无人应答。听证程序后，案外人提供同一物业管理公司出具的物业费收据，显示案外人缴纳了争议房屋2013年2月28日至2014年2月28日期间的物业费1000元，该收据上书写有“赵永刚一直在75-3-102室居住，特证明”字样。案外人另提供如意家园社区居委会于2014年12月22日出具的证明，载明案外人于2013年2月28日至2014年2月28日期间暂时居住于争议房屋。在听证程序中，申请执行人陈述其2014年9月随评估机构人员至争议房屋，打开房门后发现室内墙壁上书写有诸如“周伟欠债不还千刀万剐”等文字。案外人对此予以认可并解释：2014年8月初其出差未在争议房屋居住，其间一楼玻璃被人砸烂，有人闯进室内并在墙上写下上述文字，推测是周伟的债权人所为。其事后未报警。本案争议焦点为：案外人与被执行人之间关于争议房产的买卖事实能否认定，能否阻却本院对该房产的查封及处置。本院认为，案外人所谓一次性支付90万元现金购房款的行为并不符合当下的交易习惯。双方在合同中约定购房余款2万元在过户后付清，案外人却自述其在2011年8月10日接收房屋时即将该款付给周伟，而此时双方并未办理过户手续，该行为亦有悖常理。案外人陈述其2011年8月10日接收房屋，装潢后入住。但直至本院2014年9月至现场对该房屋进行价值评估时，室内墙壁上仍留有关于周伟债务问题的文字。至于案外人听证程序后提交的物业公司缴费收据上的证明内容，明显与申请执行人此前提交的同一物业公司的证明内容相矛盾，本院亦无法采信。以上种种，均令人对该房屋买卖行为的真实性产生合理性怀疑。因此，仅凭案外人提供的《房屋买卖合同书》及被执行人周伟出具的购房款收条，不足以确认双方关于争议房产的买卖事实。再者，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人已经支付全部价款并实际占有，但尚未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、冻结、扣押。”本案中，即便案外人购房事实存在，其在此后长达三年的时间里消极对待办理房屋过户手续事宜（案外人自述2014年9月本院对争议房屋进行价格评估时其才知晓该房产被查封的事实），在主观上亦存在过错，仍然不能阻却本院对该房产的查封及处置。综上，案外人异议主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十条的规定，裁定如下：驳回案外人赵永刚提出的异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院另行提起民事诉讼，逾期本裁定将发生法律效力。诉讼期间，不停止执行。审判长 臧 勇审判员 陈雪娣审判员 田 锋二〇一五年一月十三日书记员 李 可 更多数据：