（2014）鄂恩施民初字第02886号
裁判日期: 2015-01-13
公开日期: 2015-04-21
案件名称
王家珍与向伟农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
恩施市人民法院
所属地区
恩施市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王家珍,向伟
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第六条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂恩施民初字第02886号原告王家珍，农民。委托代理人（特别授权）王虞茗，湖北图盛律师事务所律师。被告向伟，农民。6610234259。委托代理人（特别授权）何选彬，湖北清江源律师事务所律师。委托代理人（特别授权）黄永森。原告王家珍诉被告向伟农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月4日立案受理后，依法由审判员张勇适用简易程序于2015年1月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王虞茗，被告向伟及其委托代理人何选彬、黄永森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王家珍诉称，原告系恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥社区村民，在该村有一处宅基地，面积229.8平方米，土地证号为恩施市集建（1998）字第0314**号。2010年8月12日，原告与被告签订了《售房协议书》，将原告自家的宅基地（房屋）卖给被告。《物权法》第153条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，《〈中华人民共和国物权法〉条文理解与适用》对宅基地使用权的转让载明“向本集体经组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，应当认定无效”；再是，转让宅基地使用权，还必须同时具备转让人拥有二处以上的农村住房、出让人与受让人为同一集体经济组织成员、受让人没有住房和宅基地、需征得集体经济组织同意等其他条件。因此，原、被告签订的协议违反了法律及国家有关宅基地的规定，应当认定该转让行为无效。综上，被告系恩施市红土乡人，不具备三孔桥村的村民资格，现请求法院确认原、被告签订的《售房协议书》无效；判令被告返还原告房屋，原告退还被告购房款；本案诉讼费用由原、被告共同承担。被告向伟辩称，原告要求确认原、被告双方签订的《房屋售房协议书》无效，被告没有异议。被告购买原告房屋后，对房屋进行了整体翻修，重新修建的房屋现已被政府征收，所以，请求法院驳回被告的诉请。经审理查明，原告王家珍系恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥村村民，被告向伟系恩施市红土乡稻池村村民。2010年8月12日，原告与被告签订了《售房协议书》，原告将其所有的位于恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥村天星坝组的房屋卖给被告。该房屋用地面积229.8平方米，建筑面积191.27平方米，集体土地建设用地使用证为恩施市集建（1998）字第031472号。房屋价款为112800元。该协议的甲方由原告及其子女签字或捺印。协议签订当日，原告将房屋及《集体土地建设用地使用证》等交付给被告，被告亦一次性支付了原告房款112800元。此后，被告将购买原告的原有房屋拆除，重新修建了三层砖混结构平房。2013年12月25日，案外人恩施市舞阳坝街道办事处与被告及其妻子易继爱签订了《房屋征收安置补偿协议书》，案外人征收了前述被告修建的三层砖混结构平房。原告也在该协议的“被征收人栏”捺印，且获得被征收房屋所在土地补偿费12000元。原告于2014年12月4日诉至本院，要求判令诉请。本院认为，因被告不属恩施市舞阳坝街道办事处三孔桥村村民，不享有该集体经济组织成员的权利，故原、被告签订的《售房协议书》违反了法律、行政法规的效力性禁止性规定，属无效协议。对此，双方并无异议。《合同法》第五十八条“合同无效或被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，涉案合同被确认无效后，双方是否因该合同取得的财产予以返还是本案的争议焦点，对此，本院评述如下：首先，被告购买原告房屋后对房屋进行了拆除，并重新修建了三层砖混结构的平房，重新修建的房屋如超过原房屋价值，即使被告返还房屋，原告也应向被告作相应补偿。其次，被告重新修建的房屋已由政府依法征收。在征收过程中，原告也参与了征收事宜，并在征收补偿协议中签字（捺印）确认，而且还得到了被征收房屋所在土地的补偿款12000元。原告在征收协议上的签名或捺印确认行为和领取土地补偿款行为，既表示原告同意征收，又表示其认可因征收房屋所获得的相关补偿由被告享有。现原告起诉要求被告返还房屋实属违背诚信原则。综上所述，致涉案合同无效，双方都有过错。涉案房屋已被征收并拆除，予以返还已无可能。原告要求被告返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。为此，双方不再相互返还因签订合同各自所取得的财产。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定之规定，判决如下：一、原告王家珍与被告向伟于2010年8月12日签订的《售房协议书》无效。二、驳回原告王家珍要求被告向伟返还房屋及其退还被告向伟购房款的诉讼请求。案件受理费2550元，减半交纳1275元，由原告王家珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及其副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，款邮汇至恩施土家族苗族自治州中级人民法院立案庭，上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 张勇二〇一五年一月十三日书记员 罗毅 来自：