（2015）株中法民四终字第397号

裁判日期: 2015-01-13

公开日期: 2016-10-31

案件名称

株洲中信兴隆资产管理有限公司与王建光房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省株洲市中级人民法院

所属地区

湖南省株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

湖南省株洲市中级人民法院民事判决书（2015）株中法民四终字第397号上诉人（原审被告）株洲中信兴隆资产管理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场金钻阁D栋501号。法定代表人陈辉，系该公司董事长。委托代理人苏旺，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理，包含代签法律文书。被上诉人（原审原告）王建光，男，1977年9月13日出生，汉族，住株洲市株洲县渌口镇。原审被告株洲市佳诚实业有限公司，住所地为湖南省株洲市芦淞区佳诚时代广场D栋503号。法定代表人黄伟佳，系该公司董事长。委托代理人苏旺，湖南天桥律师事务所律师，代理权限为一般代理，包含代签法律文书。上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司（以下简称中信公司）因与被上诉人王建光、原审被告株洲市佳诚实业有限公司（以下简称佳诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服株洲市芦淞区人民法院作出的（2015）芦法民一初字第1668号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭于2016年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司、原审被告株洲市佳诚实业有限公司共同委托代理人苏旺，被上诉人王建光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2004年4月14日，原告王建光与被告佳诚公司签订《商品房买卖合同》，原告王建光购买了被告开发的位于株洲市芦淞区太子路10号佳诚时代广场首层188号商铺（户室号1188号）。2009年1月10日，原告王建光（合同中简称甲方）与湖南嘉城资产管理发展有限公司（合同中简称乙方，后更名为株洲中信兴隆资产管理有限公司，即本案被告）签订《商铺委托经营协议》，合同的主要内容有“第一条根据甲方拥有的“佳城数码电子城”商铺产权证，具体位置为“佳城数码电子城”首层188号铺位（建筑面积15.35平方米）。甲方同意委托乙方将此商铺出租给第三方或由乙方自己经营使用。在委托经营期间，该铺位的使用权，收益权归乙方所有，对外出租或经营所得归乙方所有。甲方授权乙方代办商铺租赁有关手续，并将商铺租赁相关手续交付乙方统一保管和使用。第二条甲方将该商铺经营权委托给乙方的期限为8年，自2009年1月1日始至2016年12月31日止。第三条甲方将商铺经营权委托给乙方作商业用途。第四条甲方购买商铺成交价款为贰拾叁万肆仟零柒拾贰元，乙方按照甲方购买商铺成交价款计算甲方的年收益。甲方每年应得收益为：⑴第一年、第二年：成交额234072元×6%；⑵第三年、第四年、第五年、第六年：成交额234072元×6.5%；⑶第七年、第八年：成交金额234072元×7.5%付款方式为本协议签订生效后，即从2009年1月1日起，乙方按季度支付甲方商铺收益。乙方应在每个季度的头一个月付清本季度的商铺收益，在合同季度头一个月的（月底）30日之前乙方将甲方本季度商铺收益转存到乙方为甲方统一开设的银行专户储蓄卡上，如乙方在本季度未仍未足额支付本季度的商铺收益，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任……，第九条甲方无法定理由解除本协议或不按银行按揭贷款协议约定付款使本协议无法履行的，应向乙方一次性缴纳委托经营所载明的协议受益总额（即该商铺八年收益总额）30%的违约金。乙方无法定理由解除本协议或不按约定履行协议，应向甲方一次性支付委托经营载明的协议收益总额（即该商铺八年收益总额）30%的违约金……甲方签字乙方盖章2009年元月10日”。合同签订后，被告中信公司按照合同的约定已支付租金至2015年6月份，2015年第三季度的租金按合同约定应于2015年7月30前支付，但经原告王建光多次催收未果，由此酿成纠纷。原审法院认为：该案系房屋租赁合同纠纷。该案的争议焦点为被告中信公司是否拖欠原告的租金，应如何承担责任。原告王建光与被告中信公司于2009年元月10日签订的《商铺委托经营协议》，系双方当事人的真实意思表示，也不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，当事人应按照合同约定的内容全面履行；现由于被告中信公司未按照合同约定的在2015年7月30日之前支付原告2015年第三季度的租金4388元，系违约行为，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任，因此，对原告要求被告中信公司支付2015年第三季度租金4388元的诉请，原审法院依法予以支持；原告要求被告佳诚公司承担支付租金等责任，但经原审法院审理查明，该案的原告系与被告中信公司签订《商铺委托经营协议》，被告佳诚公司并没有与原告签订《商铺委托经营协议》，且被告中信公司与被告佳诚公司系不同的法人单位，因此，根据合同相对性原则，原告要求被告佳诚公司承担责任的诉请，没有事实和法律依据，原审法院依法不予支持；原告要求被告赔偿违约金4388元，被告认为原告要求的违约金过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，原审法院酌情确定按原告实际租金损失的30%计算违约金，即由被告支付违约金1316.4元（4388元×30%），对超过部分，一审法院依法不予支持；原告要求被告赔偿误工费、通信费、交通费等损失，但原告未提供证据证实该损失确实存在，且被告已承担违约责任，因此，对原告的该项诉请，原审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决如下：一、由被告株洲中信兴隆资产管理有限公司在该判决生效后十日内支付原告王建光租金4388元及违约金1316.4元；二、驳回原告王建光其它诉讼请求。一审案件受理费人民币60元，由被告株洲中信兴隆资产管理有限公司承担（原告已预交30元）。宣判后，株洲中信兴隆资产管理有限公司因不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院依法对上诉人应向被上诉人支付的违约金1316.4元予以核减。事实与理由：上诉人是因经营困难未能及时支付被上诉人2015年第三季度租金，被上诉人由此遭受的损失仅为一定的利息损失。根据最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条第二款当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，原审判由上诉人以实际租金损失的百分之三十承担违约金，违约金的数额明显过高，请求二审法院改判为上诉人按中国人民银行同期贷款利息标准来承担违约金。针对上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司的上诉请求和理由，被上诉人王建光辩称：一审法院判决合理合法，答辩人要求维持原判，不同意上诉人的诉讼请求。针对上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司的诉讼请求和理由，原审被告株洲市佳诚实业有限公司辩称：答辩人并非本案法律关系当事人，在本案中不承担责任。二审期间，上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司、被上诉人王建光、原审被告株洲市佳诚实业有限公司没有提交新的证据材料。二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、原审判决按实际未付租金的30%承担违约金是否过高？2、上诉人请求改判按同期贷款利息承担违约金是否有事实和法律依据？现综合分析如下：从查明的事实看，上诉人中信公司未按照合同约定支付租金系违约行为，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，一审法院酌情确定按被上诉人实际租金损失的30%计算违约金不违反相关法律规定，故上诉人应向被上诉人支付违约金1316.4元（4388元×30%）。上诉人请求改判按同期贷款利息承担违约金，缺乏事实和法律依据。为此，上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司的上诉请求和理由均不成立。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人株洲中信兴隆资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　卢飞虎代理审判员　　谢晓红代理审判员　　陈　强二〇一五年一月十三日书　记　员　　王　琳附：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”